东莞5月楼市将先扬后抑

五一假期楼市促销噱头多实惠少 楼盘定价高购房者不买账

业内人士预测——

虽然自3月底开始东莞楼市出现降温，但除部分项目低于市场价开盘入市外，当前楼市打折促销仍以“噱头多，实惠少”为主。不过，五一假期部分楼盘定价高于预期，成交量仅两三成，整体楼市成交冷热不均也引起业内人士的担忧。

业内分析人士认为，五一假期楼市是一年楼市的风向标，后市走势并不乐观，5月楼市或“先扬后抑”，建议开发商定价合理，走货为上。

目前购房者买房回归理性

较新：

五一楼市优惠幅度有限

按往年惯例，五一假期楼市会集中开盘推货，进行打折促销活动，但今年五一东莞楼市虽然暖场活动多，但正式开盘推货的仅有5个楼盘，且都位于临深片区和松湖片区。

记者发现，今年五一假期东莞楼市大部分项目保持稳价销售，仅少数楼盘推出优惠活动。如大岭山的光大·山湖城开盘优惠1万元抵9.8折，虎门龙泉豪苑在售560平方米大平层，买房送17万元车位等。此外，道滘新里程和桥头镇的米兰公馆都进行12~20套一口价特价单位促销，但据了解，特价房大多是楼层或方位比较差的单位，实际优惠幅度有限。

据东莞中原监测发现，不少促销活动实际上是开发商把先前保留的部分折扣放出来，或者在原有的基础上仅打个9.9折而已，优惠的幅度很小。另外，有个别项目打出“加推”字眼的广告，其实也只是噱头，并没有新品推出，主要是为了吸引购房者上门。

从近期推货情况来看，不少开发商的预期仍高。据东莞中原研究部监测数据统计显示，五一期间推货的项目中，有个别项目入市定价低于预期，但大部分项目定价趋势仍然向上，部分涨幅不大，基本维持在2%~4%间。部分项目新品涨幅较大，如珠江观澜御景新品均价22500元/平方米，比前两个月均价上涨11%；凤岗的中惠岭秀新品均价21800元/平方米，而它最近一次签约是在今年1月，其1月签约均价为17149元/平方米，即新品价格上涨27%。此外，道滘的君汇半岛新推价格涨幅也比较大。该研究部相关人士表示，大部分顺卖的项目价格趋于平稳，综合反映开发商市场预期高、信心比较足，市场少见实质性优惠。

瑞峰置业市场研究部认为，目前东莞处于“低库存、供不应求”的市场，不到万不得已开发商也不会轻易进行大幅度降价。

定价高楼盘成交仅两成

不过，从成交的情况来看，楼盘定价过高，购房者并不买账。有楼盘定价高于预期，开盘推货成交量仅两成。记者了解到，如虎门中惠悦峰以1.45万元/平方米价格推出精装修三、四房，但是开盘成交量仅两成左右，此前虎门有楼盘以1.1万元/平方米价格推盘，显然该楼盘的定价高于不少购房者的预期。此外，塘厦的春晖国际城也以1.75万元/平方米加推94~165平方米户型，但是由于地理位置优势不明显，深圳客占比仅六七成左右，当天成交量也只有两成。

瑞峰置业市场研究部相关负责人表示，“降价促销”虽然不多见，但不意味着市场涨价概率会提高。由于深圳“3·25新政”出台，消费者观望情绪逐步浓郁并波及到东莞楼市，进莞的脚步放缓、出手也更为理性。因此，为吸引深圳客的持续到来，很多项目新品入市将采取“低于市场预期价”的策略，也将逐步成为房企定价的主线。

市场：

临深楼盘走货仍快 主城区房价上涨

自东莞楼市降温以来，深圳客购房变得相对理性，最明显的变化是临深优势不明显的楼盘，深圳客开始大量减少，人气不足成交量也明显下降。

据东莞中原监测数据显示，从4月下旬至五一期间的开盘情况来看，塘厦、凤岗的项目的深圳客成交比例较高，基本在70%~95%之间，如珠江观澜御景的深圳客成交比例为95%、中惠岭秀为70%。而其他区域项目深圳客成交比例持续减少，由此反映临深区域仍是深圳客置业优选。对深圳刚需客来说，考虑以后出行便利性、成本因素，倾向选择在与深圳接壤的地方置业。对投资者而言，临深片区房价仍然看涨。

瑞峰置业市场研究部相关负责人也介绍，临深片区项目走货速度依然快速，五一前后入市的先进蔚蓝山、珠江观澜御景、中惠领秀开盘销售率都在八成左右。这些项目特点是精装修、临近高速公路口、开盘价符合心理预期、深圳客占比高。该负责人认为，市场要获得快速销售速度，一方面定价要合理，另一方面，深圳客仍是推动成交的重要力量。

市区购房需求旺盛

非临深片区深圳客大量减少

不过，非临深片区深圳客大量减少，成交量也明显下降。有楼盘认筹量达200~500个，但是开盘当天成交不足100套。

据了解，从五一假期推货项目的销售情况看，大部分项目尽管销售率约在60%以上，但与2、3月份相比，实际上的销售成绩实属一般。东莞中原认为，目前购房者购房更趋理性，价格超出心理预期就会选择继续观望。同时，刚需产品供应比例减小，改善产品较多，总价较高，购房者的首付压力以及购房成本增加，使成交明显受挫。

东莞中原研究部相关人士表示，今年五一假期，东莞住宅楼市认购成交比前一周有所升温，但除了个别项目去货速度明显加快外，大部分项目销售成绩一般，明显差于预期，更有一些项目销售情况与普通周末差不多，完全没有小长假的氛围。主要原因是人气区域分化大，临深区域人气高，非临深区域人气普遍一般，人气不足就直接影响成交。 

值得注意的是，五一期间东城九龙1号推出50平方米精装修公寓，均价约1.3万~1.4万元/平方米，销售率达八成。据瑞峰置业市场研究部统计，该楼盘成交客户当中，东莞城区购房者占八成，深圳客占两成。记者了解到，目前东莞主城区不少在售的旧项目精装修公寓产品均价约1.2万元/平方米，而该项目推货定价较高仍然引来不少购房者，与目前东莞主城区缺货有关。

天为地产市场研究部认为，预计今年5、6、7月甚至是更长的一段时间，主城区市场的空档期将不可避免。不过也不排除在市场利好的前提下，介于市场刚性需求的存在，有远见的开发商会加快推盘速度和提速开发时间，加快开发力度。

不过，该研究部相关负责人认为，主城区购房需求依然旺盛，而主城区的供需失衡，将促使主城区房价上涨。

后市：

市场逐步加快理性回归

由于受楼盘签约滞后影响，5月首周楼市成交预计仍走高。东莞中原研究部介绍，近期不少推货的项目签约进程比较慢，预计这些项目很有可能会在5月初集中签约，5月楼市有望迎来“开门红”。

但从政策面来看，为平抑房价上涨，政策调控或有所收紧。该研究部认为，五一假期楼市表现平淡，目前购房者观望情绪犹存，市场交易继续受挫，后市走势仍不乐观，预计5月东莞住宅市场成交走势或呈现“先扬后抑”。

东莞中原研究部相关负责人表示，从4月底和五一假期楼市认购情况来看，目前购房者买房回归理性。由于市场价格高位企稳，政策收紧预期加强，许多购房者仍在观望择机入市。与3月相比，目前购房者明显冷静，开发商出货的机会将会大大减小。

该负责人称，有楼市风向标作用的五一假期已为接下来楼市走势定调，加上随着供应增加，市场逐步加快理性回归，当前开发商应合理定价，走货为上。