东莞:临深房价上涨过快 购房纠纷爆发性增长

4月7日，东莞市第三人民法院发文称，临深片区房价上涨速度过快，由此引发的购房纠纷也呈爆发性增长，比去年同期增长了近21倍。当事人诚信意识薄弱、合同约定不明确、共有房屋一方不同意出售等是引发纠纷的主要原因，并提出了解决对策。

现象：临深楼价飙涨 楼市现违约潮

2015年下半年，深圳楼价飙涨，大量深圳客将目标锁定在“价格洼地”——东莞临深片区，旺盛的购房需求，直接让临深片区连续成为东莞楼市成交主力，也让临深房价迅速冲破“万元大关”。在楼价短时间飙涨的大环境下，卖家极易选择违约或者坐地起价。

报告指出，定位于“深圳后花园”的塘厦、凤岗、清溪、黄江楼价上涨速度过快，由此引发的商品房买卖合同纠纷也呈爆发性增长，015年5月至2016年3月10日，我院共受理此类案件196宗，对比去年同期9宗，增长了接近21倍。

析因：涨价带来的收益高于违约金 合同条款不完善

报告指出，购房纠纷爆发性上涨主要是因为，一方面，当事人诚信意识薄弱。在楼价短时间飙涨的大环境下，房屋出卖人往往选择违约，不配合继续履行房屋买卖合同。房屋上涨后的差价往往大幅度大于合同约定的违约金（违约金一般约定按总房价的10%至20%）。违约所带来的损失远远比不上违约可能带来的收益。

另一方面则是合同约定不明确。报告指出，二手房屋买卖合同往往涉及买方申请按揭贷款、卖方赎楼注销抵押、快速担保银行放款等繁杂的手续，且涉及银行、担保公司、中介公司、房屋共有人等多方主体。而相当一部分房屋买卖合同约定不够明确详细，当事人容易对合同条款容易产生争议。如部分合同约定首期款由买方交给银行做资金监管。但是据了解，东莞地区的银行一般不做资金监管，这样就导致双方对首期款如何支付产生争议。

而在购房纠纷中还极易发生另一种情况，二手房交易时，买方只和共有房屋的其中一个所有人签订协议，由于房价突然飙升，另一共有人便以未经其同意为由不同意出售，拒绝过户。

建议：增加违约成本 完善合同条款

东莞市第三人民法院针对以上情况提出了以下多条建议。首先是开展诚信普法宣传。在双方交易时，房屋中介公司应告知潜在购房人群注意风险防范，并引导买卖双方要遵守契约，不得随意违约。同时，增加违约成本，约定合理的违约金，增加违约者的违约责任。

再者是完善房屋买卖合同条款，建议政府部门加强对房屋中介公司房屋买卖格式合同条款的指导，提供各类适合东莞本地政策及交易习惯的格式合同范本。然后是告知房屋出售方的法律义务以及希望全市法院统一裁判尺度。