深圳客变谨慎 东莞楼市有“降温”迹象

上周五,深圳政府连夜发布购房新规,非深圳户口购房社保由1年改至3年,限购一套房;深圳户口购二套房或近两年内有房贷记录首付较低4成。

虽然该新政在不少业内人士看来,比预期中的要温和,但新政发布后的第二天,东莞近10个楼盘开盘或加推,不少楼盘成交效果并不理想,部分楼盘成交量还不到5成。

业内人士指出,受中介抬价丑闻影响,近期因客户来访量大幅下滑,部分项目成交量腰斩,许多正常销售的项目走货速度也明显放缓,市场观望氛围已经形成并蔓延,若东莞本地无其他的利好释放引导,预计近期深圳客流入持续放缓。

迹象1:

开盘火爆行情现“退烧”

深圳买家担心楼盘难转手

上周六,位于虎门的御龙山项目开盘销售142-195平方米的洋房,均价1.8万元左右。由于距离沿江高速虎门出口约7、8分钟车程,不少深圳客前往项目开盘现场。不过,面对1.8万元单价,不少深圳客户也难以下定,一位犹豫是否购买的深圳客告诉记者,“最小面积都在140平方米以上,我看中那个楼层单价接近1.85万元,不算税费等,总价就已是260万元,总价有点高了。”不过,他还介绍,按照目前深圳政府的‘大手笔’,沿江高速深圳段估计也很快实行免费了,这一利好,他并不确定能否继续支撑虎门房价继续上涨,所以还在犹豫要不要购买。

在虎门一家国企工作的陈先生介绍,御龙山也是他关注的楼盘,因为孩子马上就要出生了,的确有很强的买房需求,但工作刚满4年的他,根本无法支撑总价超过130万元的房子,他只能选择让家人“委屈”一下,价格回落了再买。

记者了解到,目前虎门大部分二手房单价与一手房单价相比,并不算高。虎门一位中介人员告诉记者,虎门1号190平方米一套精装带全屋家具的二手房,刚刚以200万元总价成交。

除了虎门新盘的销售不够“火”外,其他区域的全新楼盘,开盘后也不再出现“日光”、“售罄”的字眼了。记者了解到,就如紧邻松山湖的大岭山楼盘,仅称去货8成,厚街地铁口的项目,也仅称销售了7成。

迹象2:

客户理性出手 “日光盘”不再

上周是3月最后一周,不少开发商抓住“阳春三月”的好行情,进行年内排名前列次加推或开盘。数据监测显示,上周东莞新增供应持续大幅放量,分别有佳兆业御龙山、松湖碧桂园、碧桂园智慧家、信鸿澜岸、米兰天空、荟萃连城等10个项目开盘或加推,但受中介丑闻、深圳限购限贷升级以及东莞高房价的影响,客户趋于理性心理明显加强,东莞“日光盘”已经完全销声匿迹。周末开盘或加推的项目普遍去化率在20%-70%间,多个项目开盘成交较差。另外,因客户来访量大幅下滑

20%-40%

,部分项目甚至腰斩,许多保持顺卖的项目走货速度也明显放缓,整个东莞楼市认购市场成交出现快速“退烧”。

从成交个盘看,热销项目也明显减少,其中住宅成交套数超过40套的项目数减少了一半多,从上周的19个下降至9个。中原地产市场研究部认为,近期成交放缓的主要原因:一、许多于3月中上旬开盘的项目已集中在上周达到签约高峰,上周签约过百套的仅有嘉华星际湾、丰泰橡树溪谷和宏远汇龙湾。二、受中介丑闻和深圳限购从严影响,深圳客陷入观望并加重,上周东莞楼盘来访量环比缩水20%,基本都是主打深圳客的楼盘在下滑,虎门、樟木头、沙田、企石、厚街的不少项目的深圳客来访量出现腰斩。三、东莞房价已到高位水平,高房价意味着高门槛,部分深圳刚需客放缓入市步伐,更由于炒价空间变小,深圳投资客也变得更加理性。

迹象3:

开发商定高价

购房者不再盲目买单

远大广场大幅提价事件闹得沸沸扬扬后,上周不少楼盘依旧延续着定价高的策略。从代理机构处了解到,上周末开盘的许多项目成交较差,除了受到市场变化观望情绪加重外,其中最关键的因素是价格问题。一些项目定价已经冲破区域房价“天花板”,开发商叫价过高直接吓跑大量深圳客,许多客户一听到定价后就直接离开了现场。显而易见,许多深圳客由于入市更趋理性,已经不再为“高房价”买单。

记者了解到,近一年时间,东莞许多项目价格已翻番。业内人士认为,东莞房价疯涨时代已过,接下来将面临高位滞涨。加上深圳调控收紧,深圳房价回调预期增强,若近期东莞市场没有其他利好促进引导,预计市场观望继续加重。

观点对碰

深圳楼市新政出台

对莞楼市利OR弊?

合富辉煌市场研究部认为:深圳严调,对于毗邻的东莞而言,这既是挑战,也是机会。深圳客户购买资格年限加长,再加上深圳房价高企,首付总价在高位,直逼深圳首套置业刚需出走,影响部分深圳客外流,一句“不准买”,这不得不使得深圳户籍居民“只能买外地”将成为可能,而东莞,可以说是实现这种“可能”的较佳城市。

东莞中原研究部则认为:这轮深圳限购加码不会促使深圳客加快流入东莞,东莞高房价是主因。深圳客流入东莞是连续放缓态势,深圳客或流向中山这些价格洼地明显的城市。

目前市场普遍认为,深圳出台的新政过于温柔,对深圳楼市的抑制作用有限,房价也很难降下来。但东莞中原研究部认为,深圳出台预期之内的新政,主要是深圳房价经过一年多的快速上涨,房价已处于特别高位,市场本身有自我调整的需要。深圳新政更多是要向投资者确认深圳楼市已处于高位,希望投资者离场。深圳楼市由于投资、投机需求的比例太高,泡沫太大,一旦投资者离场,深圳的房价不可避免会出现调整。