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开年土地整体供应热度不减 成交量价萎缩

2016-02-06 00:46:28 来源: 搜狐焦点网

进入2016年,土地交投市场热度降温。从供应来看,本月东莞土地市场供应14宗,占地面积合计71.42万㎡,环比增加79.76%,同比减少0.98%,其中商住地供应4宗,占地面积合计14.48万㎡,环比减少5.98%,同比减少42.95%。土地整体供应量热度不减,商住地供应收紧。

成交方面,1月东莞土地成交仅仅8宗,占地面积合计36.69万㎡,环比减少52.95%,同比增加2.79%,建筑面积合计73.59万㎡,环比减少51.53%,同比增加21.83%,成交量降温。1月土地成交金额7.99亿元,环比上月减少81.38%,同比减少18.4%。商住地成交4宗,占地面积19.59万㎡,环比减少50.94%,同比增加37.73%。商住地建筑面积43.36万㎡,环比减少47.02%,同比增加45.77%。本月商住地成交楼面地价1613元/㎡,环比下降66.54%,同比下降37.38%。

供应:整体土地供应量保持相对活跃水平 工业用地放量显著

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年1月东莞土地市场供应14宗,占地面积合计71.42万㎡,环比增加79.76%,同比减少0.98%,建筑面积合计163.77万㎡,环比增加137.79%,同比增加21.27%,供应量保持相对活跃水平。其中商住地供应4宗,占地面积合计14.48万㎡,环比减少5.98%,同比减少42.95%;工业用地供应8宗,占地面积合计52.52万㎡,环比增加342.85%,同比增加27.82%。本月东莞土地整体供应量保持活跃水平,主要是工业用地放量显著。

2016年开年,宏观环境持续恶化,股市遭遇熔断后启发股灾3,跌破2700点。外围股市的持续下跌、原油价格暴跌,投资者担忧情绪增加。2016年宏观经济依然举步维艰,在宏观经济持续艰难的环境下,东莞政府加大招商引资、重大项目的开工力度,稳定经济增长。新年首月,工业用地供应明显放量,一方面反映政府推地热情不减,对土地财政的收入依赖增加;另一方面政府在加大产业配套类的土地供应,推动重大项目开工。

2015年曾流拍地块再次挂牌入市 商住地供应热度下降

根据东莞中原研究部监测数据显示,2016年1月东莞商住地供应4宗,占地面积合计14.48万㎡,环比减少5.98%,同比减少42.95%;建筑面积合计33.31万㎡,环比增加2.97%,同比减少42.23%,供应热度下降。

新年伊始,政府推地顺势放缓。本月东莞商住地仅供应4宗,分别位于麻涌镇和石碣镇,其中石碣镇三宗连体商住地曾是2015年流拍的地块。进入新的一年,房地产市场热度延续,开发商购地补仓的意愿强烈。政府抓住市场契机把曾流拍的地块推出市场,一方面是借助市场热度,有助于地块顺利交易;另一方面是为市场补充地块供应。

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成交:新年首月土地交投量降温 土地出让金陷入低位

据东莞中原研究部监测数据显示,1月土地东莞成交金额7.99亿元,环比上月减少81.38%,同比减少18.4%。其中,商住地成交金额为7亿元,环比减少82.28%,同比减少8.71%,贡献了整体市场的87.55%。新年首月,土地交投量降温,出让金额也随之陷入低位。

土地成交规模连续萎缩 土地市场冷清开局

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年1月东莞土地成交8宗,占地面积合计36.69万㎡,环比减少52.95%,同比增加2.79%,建筑面积合计73.59万㎡,环比减少51.53%,同比增加21.83%,成交规模连续萎缩。分类型来看,商住地成交4宗,占地面积合计19.59万㎡,环比减少50.94%,同比增加37.73%;工业用地成交4宗,占地面积合计17.1万㎡,环比增加67.51%,同比减少19.38%。

进入2016年,土地市场表现较为平淡,整体土地交易量只有商住和工业用地有成交记录。市场热点有所降温。1月东莞土地成交规模连续萎缩,新年土地市场冷清开局,主要有几点原因:其一,土地供应量收紧,抑制需求释放。其二,宏观经济环境恶化,企业、开发商投资趋向谨慎。其三,开发商和企业尚未开启新一年的布局和发展策略,购地需求暂时放缓。

新年伊始碧桂园“激进”拿地 彰显“土豪风范”

根据东莞中原研究部监测数据显示,2016年1月东莞商住地成交4宗,占地面积合计19.59万㎡,环比减少50.94%,同比增加37.73%;商住地建筑面积43.36万㎡,环比减少47.02%,同比增加45.77%。商住地成交量比去年年底明显萎缩,土地拍卖热度也迅速降温。

本月东莞商住地成交4宗,其中有3宗是位于石碣镇五环路以北的连体地块,该三宗地块曾在2015年流拍,本月再次挂牌出让,起拍价比之前有所调低。其中编号为2016WG02和2016WG04占地面积分别是4.94万㎡、4.72万㎡,分别以底价12311万元、11762万元,折合楼面地价均是1132元/㎡。另外一宗编号为2016WG03的占地规模为4.5万㎡,被中惠地产和华达元盛地产联合以底价13389万元斩获,折合楼面地价1189元/㎡。石碣镇是东莞经济处于中等水平的镇区,地缘上靠近东城,但区域配套不完善、居住氛围不浓郁,对城区客户的吸引力弱。石碣镇在力推房地产发展,借助市场热点,把曾流拍地块再次调低价格出让。新年伊始碧桂园就表现出“激进拿地”的扩张策略,彰显“土豪风范”。碧桂园攻城掠地,拿地积极性高,一方面是碧桂园引入平安银行入股后,集团资金宽裕,扩张需求迫切;另一方面是碧桂园经过几年的时间沉淀,已在东莞形成一定的品牌知名度和口碑,长远看好东莞市场。另外一宗石碣地块是被本土企业中惠地产和华达元盛地产联合斩获,补充土地储备量。此外,麻涌镇麻三村的一宗占地5.4万㎡的商住地吸引6家企业参与竞拍至40轮,以溢价150%成交,折合楼面地价3000元/㎡,麻涌地价也出现快速上涨。水乡片区引进了多个产业集群,是政府大力扶持发展的片区,麻涌也吸引了万科、碧桂园等品牌开发商的进驻,成为市场开发的热点。

成交地块集中在二三类镇区 土地楼面地价急剧回落

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年1月东莞商住地成交楼面地价1613元/㎡,环比下降66.54%,同比下降37.38%。本月东莞楼面地价快速降温,主要是成交地块集中在非房地产开发成熟的热点区域,起步价低以及底价成交突出,促使整体楼面地价快速回落。本月成交的4宗商住地,分别是位于石碣镇的3宗以及麻涌的1宗,石碣镇3宗商住地均以底价成交。

本月溢价率迅速走低 底价成交为主流

据东莞中原研究部监测数据显示,本月东莞商住地的溢价率为38.64%,比上月99.63%明显下滑。本月大东莞商住地市场出让4宗地块,其中三宗是位于石碣镇2015年曾流拍的地块,均以底价成交。另外一宗是位于麻涌镇麻三村的一宗占地5.4万㎡的商住地吸引6家企业参与竞拍至40轮,以溢价150%成交。

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后市展望:2016年全国楼市进入去库存时代 上半年东莞土地供应量将收紧

新年伊始,宏观环境持续恶化。1月中国股市迎来股灾3,上证大盘指数已跌破前期较低谷的2850点。外围市场大跌以及油价的暴跌,市场担忧情绪恶化。2016年宏观经济环境持续举步维艰,经济增长对房地产开发投资的依赖增加。2016年全国楼市将进入去库存的时代,地方政府将会陆续发布相关去库存的措施,包括控制土地供应、降低购房者入市门槛、扩大消费等。楼市进入去库存,意味着政府将会从土地供应源头来控制供应量,上半年东莞土地市场将收紧。油价连续创新低的记录,引发市场通缩的担忧。受到宏观环境的持续恶化以及货币资金面的收紧,开发商购买土地需求也将减弱。

2月市场进入春节淡季 局部镇区推地活跃

根据东莞中原研究部监测的数据显示,未来阶段性东莞土地市场将有13宗土地挂牌入市,占地面积合计53.11万㎡,建筑面积合计131.33万㎡。其中,商住地3宗,占地面积合计4.3万㎡,建筑面积合计10.26万㎡;商业用地2宗,占地面积合计1.94万㎡,建筑面积合计8.72万㎡;工业用地6宗,占地面积42.45万㎡,建筑面积97.87万㎡;其它用地2宗,占地面积4.42万㎡,建筑面积14.48万㎡。2月作为传统的春节淡季,市场各方对市场的关注度低,土地市场也习惯性进入春节淡季。部分镇区借助市场热点趁机推地,麻涌和清溪有商住入市。作为临深片区的清溪,借助深圳客的热点本月再推一宗占地3万多㎡的商住地,起步楼面地价1929元/㎡,该地块与去年碧桂园拿下地块临近,预计受到市场关注。麻涌也是借助水乡片区的规划利好以及万科、碧桂园进驻的热点,再推两宗小规模的商住地以及一宗商业用地。

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