多重利好 促东莞二手楼市成交火爆

告别“金九银十”，进入11月份，市民购房热情依然未退,二手市场也不例外。东莞市房产管理局公众信息网统计数据显示，11月首周（11月2日-8日），东莞二手房网签1116套；第二周（11月9日-11月15日），全市二手房网签量达1233套，环比上涨10.48%。至此，东莞二手楼市已连续4周周成交在千套以上。

业内人士表示，10月、11月本来就是二手楼市成交的传统旺季，再加上近期多个政策利好出台，包括新“930”新政、央行再次降准降息、二孩政策全面放开等，以及莞深地铁规划对接，深圳客入莞置业数量大增，共同促成了本轮东莞二手楼市成交爆发。 

二手市场连续4周周成交千套以上

记者了解到，东莞本轮二手楼市成交爆发，始自10月下旬。

根据东莞市房产管理局公众信息网统计数据显示，10月首周（9月28日-10月4日，全市二手房网签量仅为546套；第二周（10月5日-11日），也仅为622套；第三周（10月12日-18日），上升至972套；而到了第四周（10月19日-25日），全市二手房网签量骤增至1176套，环比大涨20.99%；第五周（10月26日-11月1日），东莞二手楼市成交水平依然不减，网签1195套，环比微涨1.45%。

进入11月，东莞二手房网签数据仍旧稳定在千套以上的水平，且呈上升趋势。东莞市房产管理局公众信息网统计数据显示，11月首周（11月2日-8日），东莞二手房网签1116套，环比微降6.45%，但仍在高位运行；第二周（11月9日-11月15日），全市二手房网签量达1233套，环比大涨10.48%。至此，东莞二手楼市已连续4周周成交在千套以上。

整体来看，11月上半月（11月1日-15日），全市二手房网签量为2417套，比10月1日-15日的1375套上升了75.4%，同比去年11月1日-15日的1280套上升了88.4%。

业内人士表示，按照以往的经验，二手楼市月成交3000套以上就已算是相当不错的市场了，连续周成交千套以上即可称火爆。11月上半月，东莞二手楼市成交已达2417套，从目前的趋势来看，月成交很有可能达到4000套以上。

多个政策利好带旺二手楼市

合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉表示，10月、11月本来就是二手楼市成交的传统旺季，但更重要的是，之前多个政策利好的出台。8月27日，住建部、财政部、央行联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例的通知》，要求从9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，首付款比例由30%降低至20%。9月30日，央行联合银监会宣布，在不实施“限购”措施的城市，对居民购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例调整为不低于25%。“这两个政策大大降低了消费者购房的首付门槛。”

“而且，10月23日，央行再次宣布自10月24日起实行‘双降’，贷款和存款基准利率下调0.25个百分点，存款准备金率下调0.5个百分点。自去年年底以来，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年。也就是说，今年平均两个月降息一次，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。房贷利率已经降至10年以来值。经过年内5次降息后，按照基准利率计算，购房者一百万元的贷款20年期，累计利息减少了近17万元。而相比去年11月22日前基准利率下的房贷，这一数值更高达22.57万元。这又大大降低了购房者的房贷成本。”肖伟嘉说道。

“值得一提的是，10月29日，十八届五中全会决定‘全面放开二孩政策’，使得政策走向明朗化，极大地增强了消费者的入市信心。”科威国际不地产东莞总经理张霞表示。

有好房源深圳客也会出手

“深圳客也是近期东莞二手楼市成交暴涨的一大因素。‘330’新政之后，深圳房价高企，迫使大量深圳人到东莞来买房。这些深圳客不会只买一手新房，碰到合适的二手房他们也会出手的。”东莞中原地产三级市场总经理刘熊表示。

刘熊告诉记者，以往深圳客到东莞来买二手房，一般都集中在临深片区，顶多会到市区，到其他镇街的很少。“但发展到现在，交通越来越便利，深圳客在东莞购买二手房的范围也越来越广。如沿江高速开通后，从深圳开车到沙田、洪梅只需要二三十分钟，而沙田、洪梅的二手物业价格只有深圳的八分之一，甚至还不到，这对很多深圳客来说非常具有吸引力。”

“另外，近日莞深交通规划进一步完善，确定地铁对接的5条线路，明年5月份，地铁2号线就将正式通行，莞深地铁的连接，缩紧了两城生活，深圳客也将更多地进入东莞楼市，不再局限于临深片区。地铁物业成为了抢手热盘。这对近期的东莞二手房市场成交也是一大刺激。”刘熊说道。

前线直击

“带客看楼七八趟基本就有成交”

日前，记者走访市场，在南城金信联行森林湖分行看到，客户一个接一个到访，经纪人都忙得几乎脚不沾地。

“中信·森林湖是一个城区生态大盘，之前很多人都对它比较感兴趣，但是，由于它的‘翡翠湾’、‘琥珀洲’、‘玛瑙屿’都是别墅，‘香樟林’和‘兰溪谷’也有不少都是大户型，所以，之前来看房的客户相当少。这么说吧，以前整个门店一天经常只能带看几个客户。”金信联行森林湖分行经纪人万先生坦言。

“现在你也看到了，我们所有人都在动，根本忙不过来。以前带客看楼十来趟也不一定有成交，现在看个七八趟基本就有成交了。虽然工作很累，有时工作至晚上9点多才想起自己还没吃晚饭。但是，只要有客户来有成交，一切都是值得的。像这样繁忙的日子，我们虽然也会抱怨几句，但更多的是开心。对经纪人来说，最怕就是无所事事。”万先生说道。

万江满堂红链家理想0769店经纪人李先生在接受采访时也表示，最近他们门店的到访量、带客量、成交量都有比较大的提升。“与以前相比一目了然，以前一周才能成交多少单？顶多两三单，现在做得好的话，一周甚至可以成交五六单。”

业主心态

部分中大户型业主涨价惜售

记者走访市场了解到，“全面放开二孩”消息传出后，部分中大户型二手房市场出现了小幅涨价或业主惜售的现象。

“江南世家有一套147平方米的四房单位，业主本来将物业以130万元出售，‘二孩政策’公布后立刻涨价到135万元。而且，我听同事说，新世纪豪园更有原本打算出售180平方米四房单位的业主，将物业收回不再放售。”合富置业江南世家分行主管曾志军说道。

曾志军认为，现时东莞不少购买二手房的买家都是买两房和三房，但在政策的影响以及对居住环境的追求，买家一步到位直接购买中大户型物业的情况在未来有可能增多。“受到首付比例降低的利好，目前刚需客从两房改买四房的难度并不大，如江南世家现时两房单位的售价约65万-68万元左右，而同一片区内120平方米的四房单位，售价只在100万元左右。”

合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺也向记者分析表示，两房和小三房的首付金额一般相差不会很大，而在二孩政策放开之后，一来考虑到换房不易，二来也为了未来的家庭人口居住便利，不少置业者情愿咬咬牙选择稍大些的单位一步到位。“中大户型物业需求增加，坚定了业主涨价惜售的心态。一些业主希望控制住房源，待房价再度上涨之后售出。”

客群特点

特点1

改善型买家成二手房市场主力

记者了解到，10月，东莞二手房买家仍以需求迫切的首置刚需为主。据合富指数监测，10月，东莞置业的买家占比高达七成，是的主力。“由于政策利好以及新货不足，部分迫切性买家担心价格上涨，入市较积极，对性价比较优的‘笋盘’出手果断。数据显示，怡丰·都市广场、恒大·雅苑、景湖春晓、景湖春天、景湖名郡、中信·阳光假日、金地·格林小城、新中银花园等价格在1万元/平方米以下的较优质单位受到市场追捧。” 梁燕明告诉记者，相反，10月改善换房的买家占比只有一成。

刘熊也表示，东莞中原地产三级市场监测数据显示，10月东莞置业的买家占比50%以上，改善换房的买家要比置业的少得多。

“但是，到了11月份，情况发生变化。根据我们的监测数据，11月上半月，东莞改善换房的买家占比已几乎与置业的并驾齐驱。” 刘熊表示，这就意味着，改善型买家也成为了东莞二手房市场的主力。“改善换房的买家数量大增，与‘全面放开二孩政策’是分不开的。之前也有很多支持改善的政策，比如‘330’新政对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%；东莞公积金贷款新政将二套房贷款首付款比例调整为三成，并取消使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制。这些都有利于改善型需求购房者入市，但都没有产生立竿见影的效果，直到‘全面放开二孩政策’出台。‘全面放开二孩政策’就像是一剂催化剂，将前面出台的所有的有利于改善型需求入市的政策激活了。”

深圳客整体占比并不大

特点2

与在东莞一手新房市场的风光不同，深圳客在东莞二手房市场中的占比并不是很高。

“在东莞一手新房市场，深圳买家占比高达四五成，遍及临深片区、松山湖片区、中心城区，以及虎门、长安、大朗、寮步、大岭山、厚街、道滘、洪梅、沙田等镇。而在东莞二手房市场，深圳买家主要集中在临深片区，南城、东城也有一些；同时，受轻轨影响，松山湖片区二手房市场也出现了深圳买家的身影；受沿江高速影响，洪梅、沙田也有一些深圳客来买二手房。简单对比一下就会发现，东莞二手房市场深圳买家的置业版图比一手新房市场的小得多。”东莞泛联房地产经纪服务有限公司品牌运营部策划总监罗平说道。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐表示，目前在东莞，深圳客对于新房的兴趣更大一些。“因为买二手房需要一遍遍地去看，需要从深圳到东莞反反复复地往来，相当耗时间。而且，二手房选择面较小，不像一手新房，不仅新，房源也多，怎么挑都能挑到合意的。此外，在东莞买卖二手房，交易周期相当长，这也是很多深圳客不愿意在东莞买二手房的原因。”

东莞满堂红链家市场部经理郭霞表示，从目前的统计数据来看，临深片区二手房市场，深圳客占比约为4成；松山湖片区的二手房市场，深圳客占比要少一些，大概在3成左右；城区二手房市场，深圳客占比还不到1成；至于其他一些镇街，只有零零散散一点深圳客。“总的来说，深圳客在东莞二手房市场中的占比还不到1成。不过，深圳客的发展潜力巨大，可以预见的是，今后随着轨道交通的发展，深圳客在东莞二手房市场中的比重会越来越大。”