临广楼市“破局之道”沙龙:透过数据看东莞楼市

前三季度住宅成交火热，商用物业成交遇冷

·住宅成交火热，商用物业（非住宅）成交遇冷.2015年房地产政策的主线为放松住宅地产，而非住宅地产无政策利好，直接导致住宅成交火热，成交量增87%，价格涨62%；而商用物业（非住宅）则量价齐跌，成交量减16.6%，价格降5%。  

·2015年全年东莞商品房成交将有望冲千亿元。前三季度全市商品房成交额达712.6亿元，按照第三季度月均94亿的去化速度计划，今年东莞商品房成交将有望冲千亿元，达到史上之最。

前三季住宅成交量同比大幅增加近九成，房价小幅上涨6.2%

·供需两旺，供不应求.2015年前三季度，东莞住宅供应量和成交量均创历史较高。其中成交量达655.1万平方米，按照第三季度的成交形势预测，全年成交量有望冲900万平方米，将同比去年增加约近六成。前三季度东莞楼市表现供不应求，新增供应量比需求少约76万平方米。  

·房价小幅上涨约6%.前三季度全市总体均价约9643元/平方米，同比小幅上涨6.2%.2012-2015年四年间，东莞房价总体表现出稳中小涨，年均涨幅仅4%上下。按照4%平均涨幅保守推算，预计东莞2016年全年整体房价将首次进入“万元时代”。

“330”成为2015年东莞楼市成交拐点，量价齐升

·“330”成为2015年东莞楼市成交拐点。2015年4月之前，东莞房价长期稳定在9200元上下。“330”二套房放松政策后，房价开始步入加速上升轨道，直至7月连续4个月上涨。6-7月趋于平稳，8月结构性小幅回落，9月继续上升至历史较高位。4-9月东莞出现史上从未有的连续6个月月度成交量在75万平方米以上，其中6月份成交量和价格均达到鼎峰，均价首次冲上万元，成交量首次达到百万方。  

·9月房价比年初上涨1500元，涨幅达17%.9月东莞住宅均价约10180元/平方米，创历史较高，也是历史上第3个房价过万的月份，比今年1月房价上涨1500元，涨幅达17%。

二套房放松政策助125平方米以上大户型去库存速度加快

·90-125平方米户型需求较旺。2015年前三季度，90-125平方米户型总签约27441套，比重达48% ·125平方米以上大户型供应量减少。2015年前三季度东莞住宅125平方米以下户型供应量基本上达到了2014年全年的水平，而125平方米以上大户型只是2014年全年的70%，且呈逐年减少趋势。 

·二套房放松政策助125平方米以上大户型去库存速度加快。“330”政策较大受益为换房需求，直接刺激了大户型的成交。2015年前三季度，125平方米以上大户型供求比仅0.75，其中180以上供求比仅0.68，说明今年前三季度大户型成交以消化库存为主，速度得到加快。

南部湾万科城以超30亿业绩先进东莞前三季度

·前十楼盘万科碧桂园占半壁江山。前十楼盘以全线品牌房企为主，包含万科、碧桂园和保利等，其中万科和碧桂园共占五席，其次为东莞本土龙头光大两席。 

·前十楼盘约八成分布于临深片区。从前十楼盘区域分布来看，临深片区占八成，包含清溪、樟木头、黄江、凤岗、长安、虎门和松山湖等。  

·前十楼盘约七成均价过万。前十楼盘总体均价约11076元/平方米，其中7盘价格过万，仅3盘价格万元以下，其中碧桂园占两盘。前十楼盘总金额约140.4亿元，全市占比22.2%。

东莞住宅库存水平创22个月以来较低，去库存时间不到半年创历史较低

·库存量创22月新低。截至9月30日，东莞住宅库存仅约468万平方米，创22个月以来较低，并且连续7个月回落。  

·去库存时间不到半年创历史较低。按照过去6个月的消化速度，消化库存仅需要5.3个月，创历史较低。东莞低库存对房价起到支撑作用，尤其临深片区房价上涨动力较大。

区域成交分化较大：八成区域成交量同比增加，近三成的区域房价涨幅上双

·仍有两成区域成交量同比减少。  

·约八成区域成交量同比增加，其中增幅超过60%以上的区域数量占57%。

·超过3成区域房价出现明显下跌，其中跌幅超过10%以上区域占12% n超过2成的区域房价基本持平。即2015年前三季度东莞楼市成交火热，但仍然有近六成（57%）的区域房价未上涨。  

·约四成区域房价出现上涨。其中涨幅达两位数的区域占27%，接近三成。

区域成交冷热不均，“房价上涨”与“以价换量”同时并存

·成交量前十区域多分布于临深片区，其中一半房价上涨，一半下跌，说明市场存在以价换量现象。后十区域多分布于莞北及水乡片区。  

·成交量增速前十区域增幅均超过100%，多数在2倍以上，仅2个区域房价下跌，其余均上涨，多以临深片区为主，说明部分区域出现明显的量价齐升现象。  n成交量增速后十区域从分布于莞北和水乡片区，且6个区域负增长。

房价区域分化较大，临深片区领涨东莞楼市

·房价前十区域多分布于临深片区，且6个区域房价上涨，其中4个区域涨幅达两位数。房价后十区域全部均下跌，且4区域跌幅达两位数。  

·房价涨幅前十区域多以临深片区为主，且涨幅均达两位数。  

·房价涨幅后十区域多以莞北片区为主，房价均为负增长，且房价在东莞排名较靠后。

临深片区可售量严重不足，严重“告急”，临广片区去库存压力较大

·36%的区域去库存时间在半年内，临深片区多在3个月以内。东莞去库存情况分化亦明显，其中临深片区可售量严重不中产，严重“告急”。  

·莞北片区去库存压力较大。由于地理位置及经济因素，相对而言，临广片区去库存压力较大，去库存时间多数在12个月以上。

前三季度东莞楼市概况小结：

·一系列楼市利好政策叠加，2015年前三季度东莞楼市供需两旺，房价平稳上涨，供求价均创历史新高。  

·二套房放松政策大大刺激换房需求，大户型去库存速度加快。  

·区域成交分化较大，临深片区量价大幅提升，莞北片区及水乡片区则出现一定程度量价齐跌。 ·深圳客大举入侵东莞楼市，攻城范围超过半个东莞，大幅拉高全东莞整体成交量与房价  

·东莞整体库存告急，去库存时间较短，支撑四季度房价。