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东莞公寓楼能否开辟“小时代”?

2015-09-11 08:43:05 来源: 广州日报

一周房评

与北上广深等特大城市不同,东莞楼市的小户型产品尤其是单身公寓长期以来处于市场边缘状态,近期更是量价快速下调。这种情况引发了市场人士的担忧,悲观者甚至认为,在公寓楼库存越来越高、供应加大的当前,价格战必将越发激烈,从而进一步拉低均价,最后引来恶性竞争并摧毁市场体系。

来自专业调查机构披露的数据显示,最近五年来,东莞大户型等主流楼市产品均价上涨50%左右。然而,公寓楼却呈现着相反的走势:2011年公寓成交均价为8300元/平方米左右,随后几年价格呈现波浪形走势,但总体上仍然在下行。截至今年上半年,成交均价跌至了7300元/平方米左右。

船小好掉头,一直以来,公寓楼以其管理到位、总价不高、占用资金小、好出租等特点成为异地打拼、享受自由快乐的年轻人所钟爱的楼市产品。在临近的广州、深圳,公寓楼由于自住、出租都很方便而大受年轻人、单身白领青睐,一些投资者甚至专门选择公寓下手。在广州的珠江新城,一些酒店管理公司“批发”租下大量的公寓楼,然后以酒店公寓的经营模式盈利。

而在东莞,公寓楼却逐渐沦为滞销的楼市产品,其背后的原因不外乎是常驻或者流动人口减少,公寓楼周边区域商业氛围尚未形成等原因。如果将公寓楼的量价走势化成一条波浪式的线条,那么和几年来人口增减的走势将会呈现相同的图形。

如果上述理论正确,那么东莞公寓楼的市场谷底已经形成,量价反弹将只是时间问题了。结论如下:随着地铁临近开通,沿线的商业形态、人流量、楼市管理水平必将呈现积极的变化。其次,流动人口和常住人口经过几年的大浪淘沙之后,目前已经进入到一个相对稳定的状态,在一些区域,最清淡的关头已经成为过去,这从常平、樟木头等人口净流出“重灾区”今年量价大幅度上升即可得出验证。

任何商品在市场的平衡机制下都会出现合理的走势,盛极而衰到否极泰来,东莞公寓楼正是在进行着这样的轮回。近期有消息传出,地产龙头企业碧桂园在厚街拿下了的一块巨幅商住用地,在其项目规划中,打造公寓楼就是其中重要组成部分,这说明,地产商从长期发展眼光来看,公寓楼依然是有市场前景的。只不过,在什么赚钱就做什么,开发商缺乏坚持和执着的一窝蜂局面,导致目前市场上公寓楼库存量偏高,尤其是部分镇街公寓楼消化还有待时日。

随着大众创业、万众创新的商业新形态逐渐进入高潮,公寓楼这一标志着年轻、活力和时尚的楼市产品,在轨道交通、电子商务时代的助推之下极有可能迎来新的市场机会。尤其是临近地铁的区域、靠近商业核心区位的地段以及年轻人就业、创业集聚区周边地块,公寓楼依然有着不可忽略的市场价值。

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