碧桂园打破超低价开盘惯例 住宅成交高位运行

上周（20150803-20150809），东莞市住宅成交1398套，面积约17.4万㎡，环比下滑24%，同比则呈倍数增长之势；同比出现激增主要原因是：上周纯新项目碧桂园翡翠湾盛大开盘批量网签以及天骄御峰加推的新品进入网签高峰期推动拔高；上周成交均价9916元/㎡，虽环比下滑5%，但依然处于高位，按照以往的惯例，碧桂园网签必然大幅拉低整体均价，但此次碧桂园开盘价却高于预期，由此可见碧桂园对当前市场和对清溪市场的信心。

预计8月中上旬住宅成交得益于碧桂园翡翠湾后续签约量的支撑，将继续高位运行，碧桂园翡翠湾推货938套洋房及60套别墅，上周已签约142套（含别墅），剩下856套，预计未来两周将陆续网签。另外，东莞普通住宅价格的较新标准的出台，一线区域的成交也有望得到刺激，购房者入市的脚步加快。

一、导读

1、宏观环境：房地产税立法的规划明确引起热议  东莞存款破万亿

全国：匿迹已久的房地产税改革再度引起热议，在8月5日公布的十二届全国人大常委会立法规划中，明确提出了房地产税立法的规划，从房产税改革正式上升为房地产税体系建设。对于房地产税收制度改革方向：减轻交易环节税负、增加持有环节税收；同时，对“房姐”一类的投机性住房持有者，将通过税收进行适度调节。另外，从央行发布的【二季度货币政策执行报告】可知，由于货币政策传导机制出了问题，今年下半年政府的稳增长政策的基调或从上半年“以货币政策为主”转向“货币政策配合积极的财政政策”，预计在传统的降息降准手段之外，货币当局还将通过注资、再贷款等方式直接向银行体系注入流动性，以解决当前货币政策传导渠道不畅通的问题。

东莞：中国人民银行东莞市中心支行数据显示，截至7月末，东莞市本外币各项存款余额达10067.8亿元，成为继广州、深圳、佛山之后省内第4个存款规模达到万亿元的地区，东莞存款总量在全国非省会地级市中排名第4。2014年，东莞的人均存款位列全国第6位，如今东莞存款总量超过万亿大关，且人均存款排名靠前，说明东莞经济蓬勃发展，居民财富持续增长，东莞的城市居民在持续发展的经济大潮中获得良好的收入，更是标志着我市金融实力和服务实体经济发展能力又迈上了一个新台阶。

2、新增供应：住宅供应保持高速运转   临深片区再成推货主力

上周东莞的新增供应保持高速运转，全市共有9个项目有商品房新增供应，住宅1863套，合计面积约79.91万㎡，环比上升13%；非住宅新增392套，面积约为3.28万㎡，环比上升24%，主要有敏捷春天花园的车库和香樟1号的商铺产品供应。

从供应区域来看，上周临深片区推货量占据全市七成以上，再次成为推货的主力。其中，碧桂园翡翠湾连续两周有新品入市，合计共938套94-237㎡的新品入市和60套211-251㎡的双拼，产品线丰富；保利中惠中央公馆95套新品加推；香樟1号分别推出152套73-104㎡的洋房和276套37-60㎡的商务公寓产品；保利生态城推出276套79-126㎡洋房。而东城的嘉宏锦园洋房新品上市，推出272套75-98㎡的新品。

3、成交情况：个盘支撑效应明显   周成交仍在高位运行   

上周东莞楼市成交再次回归常态，全市共有215个项目有商品房成交，其中住宅成交1398套，面积约17.4万㎡，环比下滑24%，同比则呈倍数增长之势；非住宅成交496套，面积约2.61万㎡，环比略涨48%，主要受远大城市广场商铺产品以及东方银座中心城商务公寓和商铺产品（之后又撤销了签约备案）的集中签约拉动。楼市成交虽然环比有小幅度的下滑趋势，但依然处在高位，体现在：1、个盘支撑效应明显，上周纯新项目碧桂园翡翠湾盛大开盘，周签约142套住宅产品（含别墅），销售排行榜之首，预计其后市网签量巨大将支撑着8月中上旬的楼市持续高位运行；2、豪宅产品成交出众，天骄御峰加推的新品进入网签高峰期，周成交98套，排在第二，同时天骄峰景、嘉宏锦园、万科翡丽山、锦绣山河等豪宅项目的成交也有所上涨。

4、成交均价：清溪碧桂园洋房均价超预期    楼市房价坚挺过万成常态     

上周东莞楼市房价依然“高企”，成交均价9916元/㎡虽然跌入了九字时代，环比下滑5%，但其依然是在万元大关附近“徘徊”，近期东莞房价上涨趋势明显，同比上涨幅度皆在7-20%之间，其均价过万已成为了常态。一方面是受个盘成交影响，上周开盘的碧桂园翡翠湾项目打破碧桂园“价格屠夫”的惯例，精装洋房签约价9200元/㎡左右，别墅成交价17000元/㎡左右，远高于同区域项目的价格；另一方面受深圳客外溢影响区域楼市冷热不均，热门区域优质项目去货速度快，供不应求存量低，房价则上涨趋势明显，如临深片区和滨海片区项目；而水乡片区、大石龙片区等区域成交较为冷淡，房价面临下行危机。

5、营销活动：碧桂园翡翠湾开盘去货9成以上  “低价策略”有所转变

8月初，房企推货动作有所增强，碧桂园项目再度发力，清溪碧桂园翡翠湾8月8日盛大开盘，首批推出12栋共有938套90㎡-140㎡三、四房洋房（精装及毛坯）及60套208-257㎡双拼别墅；去货9成以上；价格方面：3号楼均价11000元/㎡，其他栋均价9000元/㎡左右；另140㎡四房为毛坯，均价8600元/㎡；别墅均价17000元/㎡，成交价将清溪房价带入新的高度。

碧桂园翡翠湾畅销及价格偏高的原因是： 1、碧桂园翡翠湾立志打造东部标杆项目，园林规划大改，提高项目档次，成本增加； 2、启动电商渠道，电商收1万1户，转到楼价；3、碧桂园刚拍的清溪工业园那块地的楼面地价3000元/㎡，预期向好；4、户型设计突出，大开间客厅、双阳台设计、卧室皆带飘窗，全主卧朝南。另外，刚拿地不久的厚街项目也快速走入宣传蓄客阶段，上周末展厅盛大开放，从清溪及厚街两大项目来看，碧桂园一贯以来“低价走货、规模大盘”的策略有所转变。

此外，上周楼盘活动新品加推仍是推货主力，表现东港华府81-129㎡现房首付低至5万、中惠·松湖城推20－60㎡的中惠悦生活临街商铺、礼顿·金御海湾73-100m2两至三房新品等项目。而新盘上，则有信鸿香溪水岸奢华样板间华丽揭幕、中惠悦峰项目宣传等。

6、土地市场：德胜建业低价获茶山商住地    楼面地价为1580元/㎡

上周待拍的茶山镇横江村面积约1.4万㎡的商住商服用地，被德盛建业地产于底价5533万元截获，合计楼面地价为1580元/㎡。据悉，该地块位与伟隆国际花园毗邻，位于茶山镇横江村商贸中心区，地理位置优越；靠近在建的地铁2号线，交通方便。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：个盘支撑效应明显    周成交仍在高位运行

1.2区域成交排名：清溪209套稳登榜首   碧桂园翡翠湾是助力

1.3楼盘活动：碧桂园翡翠湾开盘去货9成以上  “低价策略”有所转变

1.4新增供应 ：住宅供应保持高速运转   临深片区再成推货主力

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：无

2.3土地成交：德胜建业低价获茶山商住地    楼面地价为1580元/㎡

3、东莞经济及政策环境

3.1经济及房产环境

3.1.1东莞存款破万亿 全国非省会地级市排第4总量超4省区

东莞存款总量迈进“万亿俱乐部”，在全国非省会地级市中排名第4。根据中国人民银行东莞中心支行提供的数据，截至7月末，东莞市本外币各项存款余额达10067 .8亿元，成为继广州、深圳、佛山之后省内第4个存款规模达到万亿元的地区。东莞存款总量超过了海南、西藏、青海、宁夏4个省(自治区)。

市金融工作局提供的数据显示，自1999年11月银行存款总量首次超过1000亿元起，2003年5月突破2000亿元，2008年6月突破4000亿元，基本按照每5年翻一番的速度稳定前进。而从200 9年11月5000亿元规模翻倍至今上万亿元，用时5年零8个月。这是在后金融危机时期经济增速显著放缓和当前经济“新常态”背景下完成的，取得这样成绩实属不易。”

3.1.2东莞将放开小区停车收费定价   多小区已开始酝酿涨价

日前，东莞市发改局收费价格管理科科长黄鹤权证实，8月15日起，东莞将放开住宅小区停车收费政府定价，改由市场调价。“调整后主管部门将不再介入小区停车场的定价，具体标准将由商家自行确定。”

随着政府放开小区停车收费定价，东莞部分小区停车收费标准或会上涨，尤其是中心城区，停车位已十分稀缺，而按照目前东莞私家车的增长速度，停车位供需比将更加失衡，“僧多粥少”，根据市场规律，一些小区停车费将调整。

3.1.3中信地产将打破“地荒”困局  在东莞连续拿下新项目

从东莞日报报道可知，中信地产自布局东莞以来，以城区多个热销楼盘，在市场上赢得了良好口碑。但是，自2013年以来，中信地产却遭遇了有史以来最严重的“地荒”。2014年，中信地产因为项目缺少，商品房销售金额仅11.69亿元，位列2014年东莞开发商(商品房)销售金额排行榜第十二位，被挤出前十行列。据悉，目前中信地产只有中信·富春山居一个项目货量相对充足，中信·御园基本处于尾盘状态。

面对“地荒”困局，中信地产并没有大张旗鼓地四处抢地，而是不动声色地积极拿地。据中信地产相关负责人透露，目前中信地产已确认拿下黄江公常路项目，大朗美景路项目也正在办理相关手续。

中信地产有关部门负责人告诉记者，除了以上两个项目，中信地产还在莞深高速沿线的临深片区，主要是塘厦、黄江和大朗进行布局，另外，经济发达的厚街、虎门等镇区也是中信地产布局的重点区域。

3.1.4东莞增建跨江通道2017年完工 为水乡与城区重要干道

从市环保局正在公示的银龙路(银龙桥)项目环评报告书获悉，有望在本月动工的这条连接万江与中心城区的通道南起万道路，北至莞穗路，中间跨越万江河，全长2.8公里，总投资将近2.8亿元。跨江通道工程预计在2017年完工，届时将成为连接高埗、万江、中心城区的生活性干道，也是水乡地区与中心城区之间连接的一条重要通道。

3.1.5松山湖生态园发展势头强劲 全国高新区评比跃升20位

松山湖(生态园)最近公布的年中总结显示，上半年园区各指标上扬，实现地区生产总值110.66亿元，同比增长9.3%。值得关注的是，在今年较新的国家高新区评比当中，松山湖(生态园)跃升20位，在115个国家高新区当中排名第30位。