东莞掀起产业园开发商热潮 众产业园经营成悬念

近年来，东莞各类产业园区如同雨后春笋地涌现，尤其在市区，出现遍地开花的态势。

　　纵观东莞产业园的发展现状，有部分是政府引进来的专业产业园项目，还有一部分是由旧厂房、旧办公楼改造而成，冠以“某某产业园”之名，然而实际运作上却出现硬件不足、软件缺乏、模式同质化等弊端。

　　业内人士认为，产业园的出现，这是东莞转型升级过程中的阶段化产物。不过东莞开发商或运营商在打造产业地产时，需要多向深圳广州的成功产业园学习，提前做好战略定位，其次要做出东莞特色。另外，产业园项目要求开发商具备成熟的运营团队和财政实力，否则贸然进入产业园领域就会风险很大。

　　现状:众多地产商转战产业园

　　7月7日的下午，松山湖互联网产业园相关负责人在该项目发起了一场以“园区办公 与企业共荣”的主题沙龙。

　　发起本期沙龙的主办方，则是东莞以互联网为主题的松山湖互联网产业园。该项目由广东网游网络科技有限公司开发投资，定位为东莞以“互联网+”为核心的服务平台。园区规模约5.6万㎡，向中小企业主提供160-1000㎡可自由分割高层办公空间。

　　说起产业园，可能不少东莞读者有所耳闻。本月初，东城新增的产业园——33小镇文化创意产业园举行了项目招商推介会。该项目是由东莞永正文化集团“跨界”运作的项目，占地面积约17万平方米，由旧厂房改造而成。

　　而在上个月26日，绿地大都会的商业部分揭开面纱，定位为“东莞跨境电商产业基地”;万科文化创意产业园项目万科769文化创意园也于上个月27日开园……近期，东莞的产业园项目遍地开花。

　　目前正在建设中的万江岭南文化创意产业基地，项目的建设运营操作者是富通地产。而泰库项目，作为岭南文化创意产业基地的一期，是富通地产在东莞进军文化创意产业的试水之作。

　　记者了解到，松山湖互联网产业园目前已吸引了百度联盟、车迷网、流行东莞等企业进驻。该项目负责人林毓群认为，产业园是未来地产开发的趋势。“传统写字楼只提供物理空间，产业园却能提供物理空间以外的更多软服务，众多开发商进入这个市场是一个好事，一起把产业园的蛋糕做大做强。

　　此外，莞城一个中转仓库被改装为“工农8号”，打造东莞水岸Loft文化创意园;去年底，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，涵盖物流仓储增值服务、电子商务平台、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态……随着地产大鳄的加入，东莞的产业地产迎来了全新的发展阶段。

　　原因:地价便宜 政策扶持 新利润增长点

　　戴欣明工作室创建人、中国商业地产管理研究中心主任戴欣明认为，产业地产与住宅地产和商业地产相比的话，其的优势在于拿地成本低。产业地产是工业地产的一个分支，工业用地一般集中在郊区新城，且基本是企业与政府商谈后再拿地，价格自然不会很高。所以，难免有些企业为了“圈地”而积极地去拿产业园类的项目。

　　也有业内人士认为，开发商由住宅市场转攻产业地产市场，也是无奈之举。一来，住宅市场由“黄金时代”进入“白银时代”，几乎是业内的一致共识。其次，东莞的商业氛围明显不温不火，尤其在电商的巨大冲击下，商业地产发展已进入瓶颈，于是开发商需要在此之外寻找新的利润点。

　　早在四年前，住宅市场受到调控，大势之下，房地产商们在寻求生存及投资之道。2011年至今，东莞市政府在商业用地以及土地供应中关于项目的商业配比都有所提升。这就意味着，东莞的商业体量有趋向饱和的趋势。近两年来，东莞的商业地产可谓遍地开花，除了万达在莞打造的四个大型城市综合体外，万科、金地、绿地等都在大力打造商业地产项目。

　　戴欣明指出，产业园是开发商在住宅地产和零售商业地产之外寻求的一个新热点，属于泛地产开发的范围。“转型”、“战略转移”成了地产界使用频繁的词汇。而产业地产作为工业地产的升级，其成本低带动租售价格相对住宅和商业地产要低，租金回报率要比商业地产快且稳定。

　　此外，政府政策扶持也是许多人看好产业园发展的一个重要原因。在前述的主题沙龙活动上，赢城咨询总裁王玉祥介绍，“松山湖自去年开始有一个对电子产业园实行三年租金补贴优惠政策，排名前列年是30元，第二年是20元，第三年是10元。” 以此来吸引周边镇区及广深等地的企业进驻。

　　中国商业地产管理研究中心主任戴欣明：“在战略上，产业地产项目应该是在几十公里交织的产业集合点上，是产业生态链中不可缺少的一环。”

　　广东省社会科学院科研处处长丁力：“要避免产业园开发同质化，只能从专业化的程度去避免。”

　　东莞市信息官协会(东莞CIO协会)秘书长张庆云：“企业老板更在意的是，入驻一个产业园是否会给他带来更多的生意，有生意，其他都好说。”

　　观察

　　东莞产业园的发展刚刚起步

　　东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺认为，东莞的产业园包括产业地产在东莞是一个新的课题。至于产业地产在东莞的发展程度，“就跟2004、2005年住宅市场在东莞的发展程度一样，处于起步的阶段。”位于松山湖的东莞互联网产业园的项目总经理林毓群告诉记者。

　　广东省社会科学院科研处处长丁力也认为，目前东莞产业园的发展还处于初级阶段，才刚刚起步。此前东莞一些开发商打造产业园，主要是政府出于产业转型升级的需要，给出政策支持，一些企业看到政府政策倾斜的优势，于是趁势而上，打着“产业园”的旗号，更多的是为了彰显项目的潮流，可能主要目的还是为了融资、避税。

　　目前松山湖在建的产业园有20多个，林毓群认为，“产业园的运营，挑战还是比较大的，东莞不像广州、深圳，广、深产业园的发展已经很成熟，而东莞目前还没有这种氛围。”他认为，做产业园不能太急躁，要把更多的成本放在后期的运营上，吸引企业入驻。

　　有业内人士坦言，“目前东莞还没有真正成功的产业园，大家都仍在摸索阶段。”这也意味着，目前东莞没有一个成功的标杆可以学习，相互之间的竞争是无序且激烈的，部分产业园甚至会与东莞过去不少失败的产业园一样，因为招商失败而难逃被空置的命运。信息服务业协会罗欲初认为，“企业如何选择合适的产业园区办公，首先是租金，一个产业园与周边产业园进行对比，是否具备价格优势。第二是产业园真正的软服务怎么体现出来，产业园是否拥有专职的产业发展孵化团队，是否专注自身的孵化团队。”

　　“东莞产业园的发展处于非常原始的阶段”，戴欣明认为，东莞还是一个以制造业为主的城市，还没有培育众多产业园的土壤。“东莞的位置有点尴尬，部分产业园的创意落后于深圳，其专业程度又落后于广州。”近两年，不少城市经过了“产业地产上市季”，初具规模的产业地产房企即将迎来一轮集体大考。在各地忙着上产业园区的时候，伴随着一个不容忽视的问题，那就是为了上产业园区而上，俗称“圈地模式”，同质化的操作模式造成产业园区要么闲置，要么很难招商，即使招到商，在运营上也会出现难以为继的状态。随着政策的调整，“圈地模式”需要反思。戴欣明估计，目前的产业地产市场中大概有70%的产业地产项目，因为最初的盲目圈地开发模式而需要重新制定自己的发展战略。

　　业内:产业园开发“危”“机”并存

　　李兴旺认为，东莞的情况比较特殊，东莞是一个世界工厂，企业办公更多停留在工厂里办公，所以东莞新增的这部分办公需求的容量还很大，需要思考的是产业园如何正确引导这部分需求进园区办公。

　　目前，东莞各种产业发达但是又分散，东莞的产业更需要一个资源比较集中、而且可以资源共通共享的园区办公场所。目前东莞办公楼的供应量非常大，特别是市区，不过同时也存在一个分化现象。写字楼的供应量虽然很大，但是真正专业的产业园办公场所又是供不应求，专业类产业园的出现恰好满足了这类企业的需求。

　　“与传统办公楼相比，产业园的优势就是资源共享、办公成本降低、环境优美等优势”，李兴旺如是说，这是产业园的机会所在。

　　丁力认为，东莞的城市转型升级，还未真正地从“租赁经济”往“实力经济”过渡，所以产业园的发展，也会不可避免地出现同质化竞争。而避免同质化竞争的办法，只能从专业上下手，产业园运营者专业化的深度决定了项目的寿命以及前景。

　　另外，他建议政府对产业园的开发要及时疏导和调整，“国外的政府就是通过专业化运营来避免同质化竞争的。”同时，“如果东莞政府对待全民创业、企业创新如同招商引资一样保持高度的热情和偏向性的利好政策，东莞产业园或会迎来更好的市场。”

　　戴欣明认为，在战略上，产业地产项目应该是在几十公里交织的产业集合点上，是产业生态链中不可缺少的一环。尤其在新的政策背景下，当初以圈地为开发模式的产业地产开发企业，现在正面临着重新给项目定位、填充项目内涵、丰富项目内容的时期。应以产业优势确定区域(地块)的选择，即每一个地块都有自己的属性，只有找到这个产业与区域(地块)的匹配才能实现产业园区价值。需要融入创意思维，即“全球化视野”，在这样的高度看待自己的区位优势。在这样的战略定位中就能够寻找到属于这块土地上应该有的产业。产业与土地(区域、地块)的匹配度高才能形成有价值的产业故事，这种高度的匹配就是“命脉”。

　　戴欣明建议，“东莞的产业园项目要多向深圳学习，并主动去对接深圳的资源，扩大市场需求。”他说，在项目运作时，首先要找好战略定位，其次建议东莞运营商打造自己的特色，如打造莞派文化的品牌，人文气息的城市才会吸引更多的人才。

　　企业声音：哪里有生意，就在哪里办公

　　据了解，由于传统写字楼租金较高，东莞不少中小型企业仍然习惯于在厂房办公，不过，不少行业协会的相关人士表示，除了成本的考虑外，如果进驻产业园可以带来生意，企业就会愿意在产业园办公。

　　星座屋CEO王嬿认为，对于企业来说，传统写字楼的成本很高，但在园区的政策支持下，成本比较可控，性价比也非常高。东莞物联网协会林丽霞则表示，企业是根据自身发展的需求来选择场地和环境的，同时考虑产业的集群，区域内是否有同行业进行聚集，能不能产生互相交流和业务的合作，能不能找到合作伙伴在这个区域共同发展，这是企业在发展当中所考虑的问题。

　　东莞市信息官协会(东莞CIO协会)秘书长张庆云对此则表示，对于企业老板来说，他们比较在意的是入驻一个产业园，“是否会给他带来更多的生意，有生意，其他都好说。”

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　　东莞产业项目比例增大

　　近两年来，东莞土地供应以工业仓储科研用地为主，今年以来更为明显，数据统计显示，今年上半年土地出让当中有八成以上是工业仓储科研用地，乘着东莞产业升级转型的东风，产业项目遍地开花。

　　在东莞产业转型升级的大环境下，东莞产业项目比例逐步增加，据瑞峰置业市场研究部统计，今年年初安排的重大建设项目177个中就有135个产业项目，占七成以上，再度刺激政府推工业仓储科研用地的积极性，也意味着工业用地仍将是今年出让土地的重点。

　　数据显示，今年上半年工业仓储科研用地的出让面积约有253万平方米，占土地总出让比重约83%。其中松朗片区和水乡片区是供应的重点区域，大岭山和松山湖成交约占三成，水乡片区约占四成。松山湖已上市及潜在供应的产业园项目就高达20个左右。