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陈骏良:深圳客成为东莞楼市上半年成交主力

2015-07-04 09:35:07 来源: 东莞时间网-东莞日报

央行降息,银贷持续放松,两会政府工作报告关于房地产行业的政策温和,由调控抑制转向支持促进,二套房首付放松……2015年的楼市在多种利好中走完了上半年。纵观上半年的楼市发展,住宅成交强势释放,多次创下新高。在过去的半年,东莞楼市发展的主要特点有哪些?下半年又有什么走势?记者邀请了东莞市房地产业协会秘书长陈骏良进行解读。

东莞楼市持续量升价稳

东莞日报:您怎么看待上半年的东莞楼市?

陈骏良:去年末接受采访时我就曾表示,我对后市抱有乐观的态度,2015年会延续畅旺的状态,因为政策不会马上就发生变化。从历年的市场变化可以看出,银行政策的松紧对市场成交的影响还是很大的。政策不会骤变,楼市状态就不会骤变。

今年上半年的市场表现印证了我的观点。可以说今年上半年东莞楼市真正是供需两旺,从数据上来看,上半年东莞商品房成交约430万平方米,其中住宅成交约390万平方米,住宅的供需都是历史新高。在目前的经济环境下,可以说是在各行业表现中一枝独秀。这主要还是基于上半年十分宽松的政策环境,尤其是金融环境。大家都知道,上半年货币政策持续宽松,连续两次降息,二套房认贷不认房,首付门槛降低,都成了房地产行业成交释放的催化剂,使上半年的住宅成交出现了大幅上升的态势。

虽然成交量大幅增长,但东莞住宅价格依然是稳中微升的状态。从数据上来看,上半年东莞商品房成交均价约为9500元/平方米,同比基本持平。其中住宅成交均价约为9300元/平方米,同比略有增长。这也意味着,东莞的置业者与开发商都非常理性,市场真正是一个健康发展的市场。

东莞日报:从上半年的发展来看,您认为上半年东莞楼市有哪些新的特点?

陈骏良:今年上半年东莞楼市的特点还是很明显的,主要表现在几个方面。

一是深圳客成为上半年市场成交的主力。上半年东莞楼市的成交放量明显大增,而这个增长部分主要是来自于深圳,上半年深圳楼价出现暴涨,使越来越多深圳自住群体被挤压到东莞,成为东莞住宅成交的主要力量。

二是深圳置业者的加速外溢使受影响镇街范围进一步扩大,以往大多只是在临深片的凤岗、塘厦,今年上半年深圳人的置业区域不仅仅明显扩大到松山湖、黄江、樟木头、常平,而且外溢到了虎门、长安、厚街等镇街。尤其是虎门,作为东莞镇设市试点镇街之一,虎门的路网交通形成了很好的体系,而且有着良好的产业经济基础。而以往因为项目不多、供应量少,使需求被压抑的虎门近两年吸引了万科、万达、金地等品牌开发商的强势进入,供应量增加,城市化进程高,使片区楼市不仅内部需求得以释放,而且吸引了深圳客的极大关注度,成交表现十分突出。

三是改善型需求的释放,可以说上半年东莞楼市改善型需求大,为上半年的楼市成交作了不小的贡献,而市场改善型需求的产品供应少,呈现出了供不应求的局面。这是由于前几年市场环境以刚需为主,使今年入市的项目有不少仍是以中小面积的刚需产品为主,面积稍大的首改户型供应量相对不足。这也给开发商敲了个警钟,可以看到,如万科、碧桂园、恒大等开发商的开发速度快,从拿地到入市周期不长,产品可以跟得上变化,也会更契合做出精准定位。而开发周期太长,早年的规划不一定能适应现在的市场,产品会出现脱节。

股市表现或会影响楼市

东莞日报:经历过上半年之后,您认为下半年东莞住宅走向如何?

陈骏良:个人认为下半年住宅市场和上半年应该变化不会太大。我之前有提过,从政府的动向来看,未来对房地产的调控在行政命令干预方面会减少,而转向走市场化的道路,即更多用信贷政策、降息降准等手段去调控。从目前的情况来看,下半年政策面依然会保持宽松,可能还会出现降息,住宅市场会再度受益。在供应量方面,去年受市场影响延迟入市的楼盘会在下半年抓紧时间入市,使市场供应依然会保持充足,会有相当的全新盘入市,置业者的选择也会比较多,需求会进一步释放。

在价格方面,虽然供需的双双释放,通常会使价格也处在一个明显的上升通道,但对于东莞这个理性的城市而言,楼价应该还是以稳为主。

东莞日报:您认为哪些因素会影响到下半年的东莞楼市?

陈骏良:前段时间股市走牛,使不少资金流向了股市,近期股市下挫,在我个人看来,下半年可能会影响到楼市的是股市资金会不会转向楼市,进而带热一波新的热潮,甚至会引起住宅的投资再兴起。从2007年之后,东莞住宅市场已经有很多年是以自住为主,投资用途的很少,如果股市资金分流进入楼市,再加上深圳楼价近期暴涨,可能会挤压一部分投资资金进入东莞。如果这些因素真正发生,东莞住宅市场的投资成分有可能会增大。

投资回报率低影响非住宅成交表现

东莞日报:上半年虽然住宅成交表现非常不错,但非住宅成交却表现一般,您如何看待这一现象?

陈骏良:造成上半年非住宅成交表现一般的原因主要是两个方面,一是东莞非住宅投资回报率不高,二是上半年投资资金进入了股市。

非住宅投资回报率不高这是根本原因。一般而言,我们提到非住宅,主要是商铺、写字楼、车位,近两年又多了一个商务公寓。除车位是必需品之外,另外几种物业都可以看到,大部分产品的租金收益和升值空间都不明朗,前景并不十分乐观,这影响到了投资者的投资热情。以商铺为例,东莞商业比较旺的地方实际上就是集中在东城、南城、厚街、虎门等地方,其他大部分区域的商业比较冷清,商业氛围不足,经营者经常在更换。而写字楼也是如此,虽然销售都不错,但出租、入住都表现得并不尽如人意。

在投资信心本来就不足的情况下,股市在上半年走牛,自然就吸引走了投资资金。

东莞日报:您前面有提到下半年住宅市场的投资成分有可能增大,那以投资为主要用途的非住宅市场是否也会发生同样的变化?

陈骏良:我个人认为非住宅市场下半年和上半年应该还是差不多,不会发生太大的变化,实际上非住宅市场的状况可能不是一两年可以改变的。

首先说商铺。东莞近两年的商业地产项目,尤其是大型综合体项目上得太多,竞争会很激烈,仅仅在城区范围内,就有东城万达广场、民盈山智慧城、首铸商业项目等,这是已开业的或正在开发中的,而近年还会有总部经济基地的一期、二期,不难想见未来商业的竞争会更激烈。而商业氛围却不是短时间内可以改变的。写字楼也同样如此,一定要东莞经济环境发生变化,城市格局改变,才能吸引来大企业的进入,才能改变目前写字楼出租率不高,租金难以突破的局面。

投资回报率无法提升,就会影响到投资者的投资热情,目前非住宅的成交状况不会发生太大的变化。

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