东莞公寓价格战 “3”字头揽客

公寓产品不断涌入，这是近一两年市场的一个明显特征。多产品同台竞争，价格战就在所难免。中原地产监测数据显示，随着供应量的增加，近两年公寓的成交均价呈下降趋势。2010年及2011年东莞公寓成交均价为8300元/平方米左右，2012年及2013年成交均价涨到8900元/平方米，去年，公寓价格战爆发，均价降了近千元，仅为7900元/平方米。而今年前五月，成交均价仍在下行，跌至了7300元/平方米左右。日前，位于沙田的一个公寓甚至打出了“3”字头起的促销广告语。

东莞住宅售价连年上涨，今年已经逼近万元大关，为何公寓售价近年呈下滑趋势?有业内人士指出，这主要源于公寓产品供应的大增，公寓库存量大，价格战就很难避免。

数据显示，截至今年5月底，东莞公寓库存有10323套，有镇街库存甚至超过了2000套。值得一提的是，部分在去年成交量为零的镇街，今年也新增800多套公寓产品。业内人士指出，东莞部分镇街公寓产品存货量过大，供过于求，短期内公寓会出现价格下探。

【现象】 有公寓“3”字头揽客

去年，富盈世界汇“3”字头甩卖了大量公寓，近日，位于沙田的青年才郡也开始以“3”字头来促销推广。“3”字头，还送1200元/平方米精装，这样的低售价看起来相当有竞争力。但再一细查，该项目竟有800多套的待售公寓，这在去年全年公寓成交量为0，鲜少办公写字楼进驻的沙田，恐怕也难以避免低价走货了。

厚街的公寓，似乎也将上演一番激烈的价格战。近日，位于嘉华大酒店对面的汇展中央项目宣布公寓产品下半年开盘销售。该项目在工程方面早已接近竣工状态，早在去年，该项目便释放出公寓会开售的信息。不过，或因为去年的娱乐场所整顿，再加上厚街万达广场以优惠的价格推出了近千套公寓，该项目延后了公寓的推售。为何此时宣布即将入市?或许这与碧桂园的进驻有一定关联。

上个月，在业内有“价格屠夫”之称的碧桂园，收购了厚街康乐南附近一块1万平方米左右的地块，并计划打造成创新型的公寓产品，这让公寓库存量最多的厚街区域竞争加剧。目前碧桂园已经进驻东莞多个镇街，按照以往情况，碧桂园在业内出名的快节奏，会迫使当地的房企加快推货。汉邦投资集团拓展营销总监邓雅琳向记者承认，厚街的楼盘竞争的确很大，公寓的竞争尤为突出。同时，她也表示，即便各楼盘为了促销量推出优惠价格，但并不意味着厚街的公寓价值降低。

据了解，地铁R2线在厚街设有4个地铁口，地铁物业的升值潜力自然是备受看好。

值得一提的是，厚街多个项目相距不远，集中在两个地铁口附近，目前仅厚街万达广场就有1117套未售公寓。不过，厚街公寓的价值受到市场认可，去年至今，厚街万达已经售出的公寓数已经接近千套。

【库存】 部分镇街公寓可售单位高企

一般而言，在商务办公楼集中的主城区，对公寓的需求较大，这类片区一般也是公寓扎堆的地方。中原地产市场研究部监测数据显示，2014年东莞公寓产品共成交了5574套，其中四大主城区的成交量占了近一半，为2536套。目前公寓可售量的要属厚街，库存接近2100套，不过，该镇街的公寓成交量也较大。

但在部分镇街，目前的公寓库存为去年成交量数倍之多，如在去年仅有182套成交量的常平，截至5月底，库存高达937套，去年仅有31套成交的道滘，目前也有317套待售单位，就连去年公寓零成交的沙田板块，目前也有805套公寓库存。

记者了解到，道滘的公寓产品主要来源于钜隆碧琴湾项目，该项目因位于人流较少的西部干线旁，且周边也无写字楼等办公区，目前公寓产品以“4”字头销售促销，购买者还是不多。

在沙田板块，该片区公寓库存主要来自青年才郡项目。此外，其中，礼顿项目也有一定货量的小户型产品，记者了解到，礼顿项目位于远离沙田中心区域的轮渡路附近，项目周边多为低矮的民房，青年才郡项目则是被称为“沙田排名前列烂尾楼”的福华大酒楼的“重装上市”。

【价格】 公寓供应同比大增 成交价跌至“7”字头

去年开始，东莞公寓开始持续放量，目前库存已经超过1万套。中原地产监测数据显示，今年前五月东莞公寓的供应量高达4907套，是去年同期供应量1218套的4倍多，也是2013年全年公寓供应量3712套的1.75倍。

据了解，东莞公寓在2006年和2007年供需达到高峰，之后市场呈现出供过于求的局面，开发商开始大幅减少了公寓项目的开发。同时由于2008年的市场调整之后，投资性需求减少，公寓市场供应量也开始缩小。在2008年至2011年的4年间，公寓供应处于低位水平，成交量也受供应的影响，波动较为明显。

到了2012年，东莞楼市活跃，开发商一窝蜂地抢着开发公寓，不少公寓项目纷纷入市，如汇景世纪双子、迪纳公寓等。这一年，市场共成交了近5000套公寓，成交均价为8535元/平方米。

这股成交热潮也延续到了2013年，这一年，公寓成交量达到5368套，均价接近“9”字头，为8917元/平方米。

去年的公寓供应量更不用多说，多地的公寓产品纷纷亮相，这也引发了部分热门片区的价格战。数据显示，虽然去年公寓成交量为5574套，但成交均价却滑落至“7”字头，仅为7922元/平方米，同比跌幅为11%。今年前五月，均价进一步下滑，为7368元/平方米，比去年全年的均价跌了7%。

【析因】 开发商为快速回笼资金 混合地块多有公寓供应

公寓产品作为商业地产，其购买者主要以投资客为主。投资客在选择产品时，大多会遵循地段原则。那些位于城市中心地段、交通便捷的投资产品，在复杂的经济环境中，更具抗风险的能力。

早期的东莞公寓市场相对畅销，当时汇景世纪双子虽卖出了超万元的售价，但仍有不少投资客前往抢购。此前，不少拿到混合性质地块的开发商，由于运营商业或者办公地块存在一定难度，而将商业地块盖成酒店式公寓销售，以求快速回笼资金，从这两年来看，不少混合地块酒店式公寓供应量不小。以目前公寓库存排名前十的楼盘来看，过半数为商住混合用地项目。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良同样认为目前东莞公寓市场库存压力较大，部分镇街的价格战难以避免。

以佛山的公寓市场为例，广佛地铁的开通，地铁上盖物业也被炒得热火朝天。但不同地铁盘效果差异很大。由于兑现日期过于长远，加上地铁施工的不可控性，除已经开通的地铁1号线的上盖公寓外，其他在建或规划中的地铁上盖公寓去化数据并不理想。

1、厚街

厚街公寓最多

库存近2100套

早几年前，厚街一手住宅成交均价都是稳企“万”字头，随着越来越多楼盘的进驻，价格战开始上演。前年，万科金域国际项目“8”字头促销，将公寓产品快速消化。去年，厚街万达广场近千套公寓入市，宣传20万一套起，吸引了不少投资客入市，也消化了不少库存。值得一提的是，随着价格战的不断上演，去年厚街公寓成交均价回落至了“7”字头，仅为7511元/平方米，比樟木头、常平、黄江等镇街的均价都要低。

今年伊始，厚街万达继续强势加推新一批公寓产品，并通过“全民营销”等方式来挖掘购买者。记者了解到，目前厚街万达广场的公寓库存仍为该片区最多的，共有1117套未售。不过，该项目的公寓走货速度同样被业内称赞，中原地产一位业内人士指出，去年至今该项目卖出的公寓在千套左右，一个项目在一年左右时间有如此高的公寓销量，也相当厉害了。

除了厚街万达，厚街的公寓库存主要还集中在康联汇展中央跟汉邦六六广场项目上，分别还有414套与362套可售单位。

2、莞城

学位赠送不再

公寓走货速度放缓

莞城的公寓库存排名第二，截至5月底，共有1236套，其中恒大华府、万科中心两者的未售单位都超过了400套。此外，莞城还有部分住宅性质的小户型单位在售，如田禾卢浮公馆的精装SOHO，3月底开盘时也推出了近250套货量。记者了解到，去年这个片区仅成交了462套公寓。

在教育局下达明文禁止买房送学位前，莞城的公寓因为赠送名校学位，受到不少家有学童的购房者青睐。直到目前，未使用过莞城中心小学学位的西城楼大街二手公寓，在购房群体中依然相当抢手，大多在楼盘生报名入学前半年，带学位的二手房源就会被抢购一空。

随着莞城学位房受到限制，要想通过购买房子入读莞城名校，就只剩下购买名校学区内的房源了。不过由于学区划分并非一成不变，目前在售的恒大华府及万科中心，都没有将莞城名校作为楼盘卖点推销。值得一提的是，3月份，恒大华府对公寓产品做出了一定让利。相较主城区中的其他区域，这个库存上千套的区域，库存消耗压力稍大。

3、南城

商务区附近公寓多

库存超千套

一般而言，在商务办公楼集中的主城区，对公寓的需求较大，这类片区一般也是公寓扎堆的地方。南城国际商务区及总部基地一带，便有货量不少的公寓产品。中原地产市场研究部监测数据显示，2014年东莞公寓产品共成交了5574套，其中四大主城区的成交量占了近一半，为2536套，而南城又是主力，有1161套成交。

多年来，公寓在东莞主城区都属于相对稀缺的产品，而主城区的公寓又是投资客青睐的区域。由于公寓总价低，且带精装修无需买主花费时间来打理，受到不少投资客青睐。去年开盘销售的汉唐蜜园、时代广场等项目，均价在万元以上，且都获得不错销售成绩，可见投资客对公寓产品仍较为认可。目前南城区域公寓库存最多的楼盘为中央财津及方中兰亭轩，可售单位均超过了300套。

由市场表现来看，这两个项目的销量并不差，但由于区域内小户型产品的增加，降首付，低起价促销，成为了他们的主要营销手段。

4、常平

区域楼市竞争大

公寓库存也不少

成交量与供应量差距大的区域，常平要算其中一个。这个在去年仅有182套成交量的常平，截至5月底，库存接近千套。该片区如此大量的公寓产品，价格战在所难免。

在去年，该片区多个楼盘为争夺洋房买主，也发起了一次激烈的价格争夺战，以致全年的住宅成交均价同比下降了500元/平方米，仅为6433元/平方米。由于竞争激烈，常平的天林湖项目目前“喊”出了“4”字头的低价，区域内的激烈竞争可见一斑。值得注意的是，常平楼盘因为区域内竞争之大，部分项目将拓客区域放至了香港。4月份，兰乔公馆项目就吸引了一批香港看房团前来，因为常平与香港两地之间铁路通达，再加上悬殊的价差，该项目在4、5月份取得了不错的销售成绩。

记者了解到，常平公寓库存主要来源于葵花里及联冠广场两个项目，都是几年前便已入市的老盘，可售单位也是都超过了300套。

沙田

去年公寓零成交

今年新增供应800套

在沙田板块，该片区公寓库存主要来自青年才郡项目。此外，其中，礼顿项目也有一定货量的小户型产品，记者了解到，礼顿项目位于远离沙田中心区域的轮渡路附近，项目周边多为低矮的民房，青年才郡项目则是被称为“沙田排名前列烂尾楼”的福华大酒楼的“重装上市”。目前，该项目正在以“3”字头起的宣传揽客。该项目地处沙田最中心区的位置，但由于是烂尾楼的改头换面，项目定价较低。

不可忽视的是，今年，虎门港有写字楼产品对外销售，也有部分企业陆续进驻，这部分群体将会成为沙田公寓的客群。