办理"商转公"先还后贷能省数千元手续费

近日，已还贷款近一年的80后李先生咨询本报记者，如何办理商业贷款转公积金贷款(以下简称“商转公”)，他希望这样来降低贷款压力。

相信有此想法的读者不在少数。举个例子来说，当个人首套房选择贷款48万元并且按揭20年，商业贷款利息总额比公积金贷款利息总额要多12万元。

当下，银行给出的房贷优惠政策很少，而“商转公”不失为一种省钱降压的渠道。记者了解到，目前公积金中心合作的担保公司为广东南枫担保融资担保集团有限公司以及广东嘉华融资担保有限公司。市民办理“商转公”主要涉及担保费以及担保公司综合服务费，其中担保费为担保额的1%，综合服务费不超过2000元/宗。换而言之，如果“商转公”为公积金额度70万的话，总费用不超过9000元。

【前提条件】

想办“商转公”

先要满足这些条件

符合商业银行提前还款条件

“商转公”首先要满足原商业贷款未还清，以及银行约定的提前还款条件。如约定了还款一年以上方可提前还贷、应提前一个月向银行申请，以及相关罚息或手续费要求。采用先还后贷方式的申请人应为商贷的借款人或抵押房屋的产权共有人。采用以贷冲贷方式的申请人须为商贷的借款人。

符合公积金当前贷款条件

东莞今年新出台的公积金新政，对于公积金贷款有以下几个条件。首先是职工必须为正常缴存住房公积金满6个月方可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款额度在不超过原有限额(个人缴存住房公积金，贷款额度为48万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款额度为70万元)。购买首套住房的，贷款额不高于房屋总价的70%。

信用记录符合申请

已办理商贷的住房须已办出《房地产权证》。借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力。借款人及其配偶在中国人民银行个人信用信息基础数据库中的个人信用报告，逾期不超过3期。

【案例分析】

“先还后贷”可节省数千元手续费

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贷款人：公司职员黄小珍

公积金账户余额：2万元左右

情况：商贷剩余22万元未还清

案例：

在南城工作的公司职员黄小珍仍有22万元的银行房贷未结清，其为排名前列套房。由于此前商业贷款为基准利率，现欲申请改为利息低的公积金贷款。其有能力自筹资金“先还后贷”，即找朋友筹措22万元垫资先全部结清银行贷款，另外从公积金贷款批复下来后可还朋友。

记者支招

商贷余额小于其满足的公积金贷款额上限，又可自筹资金结清商贷再做公积金贷款，所以也是“商转公”中最直接和便捷的途径。

申请人只要准备相关和齐全的申请资料申请“商转公”贷款，经审批同意，申请向原商贷银行提出和提前结清商贷后，受委托银行再发放商转公贷款。“先还后贷”的“商转公”方式不需要通过担保公司办理手续，申请人自行办理的话“商转公”的话，手续费用为零。

自有资金不足可选择“以贷冲贷”

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贷款人：事业单位员工小吴夫妇

公积金账户总余额：5万元

情况：首套房贷目前有50万元左右的贷款

案例：

事业单位工作的小吴夫妇原买房利用了商业贷款，目前商贷仍有50万元未结清，其买房后一直没有使用和提取公积金账户款项，目前公积金账户余额充足，可成功将50万元“商转公”，享受低利率。但其自筹资金仍有难度，可选择担保公司介入“以贷冲贷”。

记者支招

无法自筹资金不足，其不能够筹备50万元左右的资金进行“先还后贷”，所以小吴可选择“以贷冲贷”，通过担保公司介入走完“商转公”流程。

“以贷冲贷”的话，申请人需要担保公司提供阶段性担保并办理相关手续，并缴纳一定的担保费用，具体为“商转公”后公积金贷款额1%，例如小吴“商转公”贷款50万元，那么担保费在5000元。担保公司在递收资料过程，以及后续办理注销及新贷款抵押登记等，也会收取跑腿费及相应委托办理公证费等综合服务费，约2000元左右。那么中间担保及服务费共约7000元。

公积金贷款额度少于商贷余款 要自行“补数”

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贷款人：技术员李先生

公积金账户余额：约2万元

情况：商业贷款36万元未还清

案例：

李先生的房子目前商业贷款部分仍有36万元左右的余额未还清，想转为公积金贷款却遇到了一个问题，公积金贷款额低于房贷额。因买房后李先生曾提取过公积金账户款项用于偿还商业贷款，目前李先生的公积金账户仅有2万元余额，所以目前李先生碰到的难题是，商贷的余额大于公积金贷款额度上限，李先生如何操作才能成功“商转公”?

记者支招

目前李先生的公积金账户仅有2万元余额，缴纳时间48个月(系数为0.6)、缴存额度为1000元(系数为9.5)，东莞公积金中心公布的3月末公积金个贷率为59.99%(系数为1.2)，其公积金贷款额=20000x(0.6+9.5)x1.2=242400(元)。

现在其商贷仍有36万元未结清，这也意味着李先生在商贷余额跟公积金贷款上的差额有12万元之多。东莞公积金中心解释，可通过自筹资金补足14万元缺口，即先在原来的贷款银行提前还款12万元后，余下的24万元进行“商转公”。另一种形式是，以李先生36万元的商贷余额全部转为公积金贷款来反向推算，按照目前政策，李先生公积金账户余额必须有3万元的余额，才能达到36万元公积金贷款额度，他还需多等几个月。

【提个醒】

这三种情形

不必办理“商转公”

想要办理住房贷款“商转公”的朋友们要注意了，并不是所有人都适合商转公贷款，费尽千辛万苦转过去，发现跟原来的还款额差不多，岂不是白费力气。那么，哪几种情况不适合办理“商转公”贷款呢?

排名前列、要考虑原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。

第二、如果准备在最近两三年提前还清所有贷款，可以不用考虑再去办理商转公。因为在商转公过程中产生一定的费用，计算下来不一定划算。

【延伸阅读】

买二手房签“阴阳合同”

公积金贷款遇难题

谭小姐一年多前在寮步买了一套74万元的二手房。除了首付20万元，还向银行借了54万元的商业贷款。她说，当初买房的时候，房地产中介和担保公司都告诉她，1年以后通过担保公司办理“商转公”。

可是，她去公积金中心咨询的时候却发现，商业贷款不能全部转为公积金贷款，问题出在购房合同上。虽然她实际上花了74万元买房子，贷款合同和经纪合同上，都写的是这个价格，可购房合同上的金额，却只有40万元。这意味着，即使她和先生两人能贷到54万元的公积金贷款额，根据购房合同的价格，最多只能贷28万元的公积金贷款了。

这种操作方式被称之为“阴阳合同”，合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

广东嘉华融资担保有限公司工作人员阿青提醒市民，买二手房的业主在办理“商转公”业务前请先看清房管局备案合同的总价，“因为公积金中心是按照房管局备案的合同总价来计算公积金的贷款额度，而非业主的实际成交价格。”

在担保公司工作数年的阿青说，“二手房业主在办理‘商转公’时，虽然符合公积金贷款的其他条件，却因为签订了‘阴阳合同’的问题而无法贷到与商业贷款相应的额度。”她说，“大家一定要引以为戒，以免偷鸡不成倒蚀一把米。”