东莞迎接地铁时代 打造商圈新业态

　　全面建成东莞地铁2号线，开通运营莞惠城际轨道常平至惠州段，全面启动南城商务区北区开发……市政府工作报告提出，做好步入城市地铁时代的各项准备工作，促进城市商务商贸功能进一步完善。可以预见，东莞将在新型城镇化中推动新一轮的城市升级。

　　东莞如何借力实现城市升级，引起代表委员热议。有代表指出，轨道交通的开通，将对区域消费中心有直接的拉动作用，要着眼于做旺商贸物流业，迎接轨道时代的到来，推动站场周边地区的升级。有委员建议，升级城市必须要明确功能分区和定位，否则轨道交通再怎么修，都赶不上“摊大饼”的节奏。

　　同时，市政府工作报告中关于“推动中央商圈和各镇成熟商圈功能强化、布局优化”的部署，也被认为是城市升级的“牛鼻子”，代表委员纷纷就此建言献策。农工党东莞市委会建议，整合东莞优质的酒店、高尔夫资源、旅游资源和农业资源，打造集商业、休闲、旅游功能为一体的新型城市主题商圈。同时，突出“东莞制造”的一流制造工艺特色，吸引省内乃至全国各地的消费者。

　　此外，东城、万江街道的相关负责人还分享了做活“万达”、华南MALL商圈的经验和今后的打算。

　　做好区域配套 迎接地铁时代

　　利用交通便利 做旺商贸物流

　　市政府工作报告指出，今年东莞将开通运营莞惠城际轨道常平至惠州段。这让常平成为东莞迎来珠三角城际轨道交通的镇街。对此，市人大代表，常平镇委书记黄庆辉说，轨道交通的开通，将会对常平这个区域消费中心有直接的拉动作用。

　　黄庆辉说，尽管常平到市区段还没那么快开通，但轨道交通对常平意义重大，将在现有交通优势的基础上，形成进一步的互联互通。通过城际轨道，常平跟市区、惠州等珠三角地区的联系更加紧密和便捷，巨大的人流量将拉动商贸物流业的发展。为此，去年常平就通过狠抓“三重”项目，东莞火车东站改建工程顺利完工并投入使用。

　　常平一直以交通便利为主要优势之一。那么，莞惠城轨的开通，常平准备好了吗？黄庆辉说，常平首先将做好站场周边的TOD开发，引入更多的企业围绕站场进行商业开发。同时，常平大道两边将布局更多的商业楼宇，镇中心商业街也会和站点的完善一起进行提升。在今年的工作中，常平提出打造升级五个专业市场——黄金珠宝市场、塑胶新材料市场、汽贸市场、粮食粮油市场、电子商务市场，正是基于轨道交通带来的新的商机。

　　同时，常平原来商业街就比较旺，接下来将着重公共空间的WiFi覆盖，加强食品安全，把常平中华饮食名镇招牌擦亮，对接公共交通的大完善，在拉动消费这块迎接好轨道交通时代的到来。

　　坚持“规划引导” 做好区域配套

　　“我读了袁宝成市长作的报告，他三次提到了轨道交通建设，并且提出‘空中连廊’‘城市综合体’‘有轨电车’‘TOD’等概念”，市政协委员、轨道公司副总经理张艳平表示，轨道交通、特别是2号线的全面建成，将对东莞城市升级起到巨大的推动作用。

　　但张艳平认为，轨道交通并不是城市升级的“药”，必须坚持规划先行。“举个例子，如果把松山湖定位为商务区，再把西平定位为居住区，结果每天就是钟摆式的流动，那再修多少条地铁也没有用。”张艳平说，地铁要“旺起来”，那么就不能“为修而修”，一定要坚持“规划引导”型的方式，做好区域的配套服务，而不是“客流引导型”，哪里人多就修地铁。”

　　一个可以借鉴的TOD 例子，就是香港的大屿山地区，香港新市镇规划一直遵循自给自足、均衡发展的原则，新市镇的各项设施配套完善，并提供相当的工作岗位，而不仅仅是“卧城”。同时，香港轨道交通带动沿线地区的发展并非盲目的大片开发，而是有计划地带动以“点”为核心的地区的发展。其中东涌原是邻近机场的大屿山北岸的一个无名小镇，但由于新机场及机场快线的建设，将发展为有20万人口的配套完整的新市镇。

　　“要达到TOD助推城市转型问题，光靠轨道办、东实集团、轨道公司的力量还不够。”张艳平建议，市政府还是要坚持“人才先行，规划先行”，从城市规划的角度，来下好这盘大棋。最终目的，还是实现轨道交通站场地区土地价值化和交通发展一体化，提升轨道交通的综合效益。

　　有序推进TOD建设

　　根据2013年的部署，东莞轨道交通站场地区规划建设工作将分为“四步走”，分别是轨道站场TOD综合开发总体策略研究、轨道站场TOD综合开发一体化规划、轨道交通配套设施工程勘察设计、轨道交通配套设施工程建设等4个环节的工作任务。

　　但一年过去，记者从多个部门获悉，作为排名前列步的“TOD综合开发一体化规划及配套设施工程勘察设计”进展缓慢。“可以说，因为部门之间责任不清，加上东实集团和轨道公司作为企业，能力相对有限，一直没有突破性进展。”有熟悉内情的政协委员告诉记者。

　　“我觉得，政府部门没有大力推进TOD，也是考虑到其风险。”市政协委员黄蔚然分析，“毕竟去年到今年，整个环境都不好，如果贸然推进TOD建设，到底有多少客流量能够承载，是否能够盈利，我觉得相关部门都没有底。” 

　　■精彩语录

　　“升级城市，必须要明确功能分区和定位，北京就是一个失败的例子，它的行政区和商务区都高密度集中，然后城市要扩张，只能采取‘摊大饼’这类的方式，一圈圈往外扩，导致配套怎么增加、地铁怎么修都跟不上。”

　　——市政协委员、轨道公司副总经理张艳平

　　■名词解释

　　TOD模式：是“以公共交通为导向”的城市开发模式，在实践中，以城市轨道交通的应用居多。该理念一方面在开展编制城市交通规划时，以大运量、高效率、环境友好的轨道交通为骨干，配合步行及地面公交接驳，从而减少市民出行对地面交通的需求；另一方面，在开展编制城市规划时，以轨道交通车站为中心，进行高密度的写字楼、住宅等综合开发，使居住、就业集中在车站的吸纳范围内，实现周边土地价值的化。

　　优化商圈布局 打造新型业态

　　华南MALL是如何起死回生的？东城万达商圈何以成为新贵？市政府工作报告提出“推动中央商圈和各镇成熟商圈功能强化、布局优化”后，近年来异军突起的这两大商圈藏着什么秘密？鸿福路商圈、西城楼商圈、世博商圈等这些东莞过去小而散的商圈何去何从？成为代表委员热议的话题。

　　东莞亟需大型商业旗舰

　　鸿福路商圈、西城楼商圈、世博商圈、华南MALL……过去数年，东莞商圈此起彼伏，各领风骚三两年，呈现出小而散的局面。农工党东莞市委会在《打造新型业态商圈 促东莞消费经济的发展》的提案中指出，随着经济发展水平和人民生活水平的提高，东莞传统的商业模式已跟不上市场需求。

　　“缺乏具有强大市场号召力和品牌效应的商业旗舰”，农工党东莞市委会经过调研后指出，一个现代化的中心城市，其商业圈聚集能力与辐射功能往往是十分完备的。纵观国内外各大都市的核心商圈，往往存在支持核心商圈形成和发展的商业旗舰，如广州天河城是天河商圈的商业旗舰。在欧美，将近60％的城市购买力是在大型购物广场实现的，大部分是集旅游、度假、娱乐的一种综合性消费。对比东莞，目前真正固定性的成规模的大型商业旗舰店还没有出现，构建新型综合性业态商圈将是未来东莞商业发展的重心。

　　同时，东莞大部分商圈仍以简单“出租”的模式在发展，有场地出租却缺少场地的规划和管理。某些商圈的经营者以为只要把房子盖起来租出去就完成招商任务了，没有有效的规划和管理，更不用说打造商圈独有的商业氛围和文化氛围。

　　传统商圈需错位发展

　　农工党东莞市委会建议，东莞市应着眼长远，合理规划城市商圈布局，优化业态组合、打造优质生活圈、构建个性化商圈品牌，以吸引更多人甚至广州、深圳等珠三角人群驻足消费，推动东莞消费经济的发展。

　　走访调查可知，东莞三大传统商圈依然深得人心，但同质化现象削弱了商圈的竞争能力，因此必须改变其单纯的商品销售功能，凝练传统商圈的独特魅力，错位经营，使之向新型业态商圈转变。如南城因地域特色，应定位于旅游休闲型商业中心，商业业态求新、求洋，城市商业时尚；东城在年轻人心中拥有较高的认识度，就应该定位于品牌消费型商圈，商业业态求高、求精，突出高档商品和奢侈品的品牌集聚效应；老城小街商圈的发展方向是突出民俗传承，以服务商业为主，商业业态求杂、求旧，整个商圈渲染的是真实的怀旧氛围。传统商圈独特魅力的充分展示，将会延续商圈的生命，从而获得持久的竞争能力。

　　同时，在对商圈的规划引导上要全市通盘考虑，整合各镇区分散的商业资源，改变各商圈各自为政、重复建设、同质竞争的现状。

　　借助“酒店”、“东莞制造”升级

　　东莞商圈如何突出特色呢？农工党东莞市委会建议，整合东莞优质的酒店、高尔夫资源、旅游资源和农业资源，打造集商业、休闲、旅游功能为一体的新型城市主题商圈。同时，构建以“东莞制造”为品牌的个性化商圈，打造商业区域品牌。世界一流的制造业是东莞的特色，鉴于目前东莞企业品牌优势不明显，可以通过强化商业区域品牌，突出“东莞制造”的一流制造工艺特色，吸引省内乃至全国各地的消费者。

　　此外，随着传统商圈的升级改造，满足居民日常生活需要的任务将由社区商圈承担。社区商圈承担生活服务、食品采购、便利购物、餐饮娱乐、文化休闲五大功能，沃尔玛、嘉荣等大部分门店构成的小商业中心都是社区商圈雏形。通过以科学规划社区商圈来替代临街为市甚至占道经营等传统社区商业服务模式，解决其“小而散”、“杂而乱”等问题，对营造“绿、静、美、安”的社区环境将起到关键性作用。

　　东城将引进苏宁卖场和体验店

　　去年，东城万达吸引了全城的目光，成为城区购物休闲娱乐的地。对此，市人大代表、东城街道办事处主任刘学聪说，东城万达广场是万达集团旗下“万达广场”在华南地区的旗舰店，经营面积体量大，开业以来，一直保持着良好的经营状况。据统计，东城万达广场开业首日，人流量达27万人次，营业额1700多万元，今年元旦当日，人流达15万人次。在非节假日的平时，每天营业额也有数百万元。

　　东城万达广场成功的秘密何在？刘学聪说，首先与经营业态中很多由万达集团直接经营有关，他们有国内一流的经营人才，成熟的商业模式，所以一落地就可以很火。同时，东城万达通过举办专题活动，在周末吸引了大量人流，目前已经形成、并且十分兴旺的“万达商圈”，该商圈与世博、星河城等高端业态连为一体，推动了东城各商圈的整合升级。目前，东城已形成了高端、不同层次的商圈，而且作为大市区的中心商圈也已初步形成。

　　刘学聪说，随着R2线即将开通，处于“近水楼台”的万达商圈将迎来新的发展机遇，同时，东城街道也在谋划商圈的优化升级。目前，广场已经动工，金泽广场也将开工，东城还将引进苏宁的商业卖场和体验店。此外，东城还将进一步完善商业规划，疏通交通道路，完善交通设施，让市民在东城享受到更好的购物、休闲和娱乐氛围。

　　体验式购物和娱乐

　　“救活”华南MALL

　　华南MALL商圈的表现过去两年颇为引人注目，可以用“起死回生”来形容，是怎么做到的呢？万江街道相关部门负责人透露，从2012年开始，万江就与华南MALL业主方一起想方设法研究推动商圈人气提升、优化升级。

　　首先是调整定位，将项目定位调整为“立足万江，辐射东莞”，以体验式购物和娱乐引导消费潮流，打造全天候一站式欢乐生活城。同时，华南MALL投入数亿元对项目的景观、外立面、内部人流和车流动线进行统一规划和改造，交通与客流动线畅通无阻，使之更加符合现代商业发展的趋势和潮流。

　　在招商上，项目以大众消费为主，相继引进天和百货和10多家特色餐饮项目，改造原有嘉荣超市、肯德基和必胜客等，发展休闲娱乐项目，与在营的游乐园、院线、酒店、超市等形成综合商业体。从2012年开始，万江连续三年举办休闲消费购物节，2014年广东街坊文化节、漫博会（华南MALL分场），休闲游乐项目的引入和大型活动的举办为华南MALL积聚了丰富的人气。

　　该负责人表示，万江将借助新型城镇化建设以及水乡统筹，从两个方面推动华南MALL商圈的优化升级：一是大处着眼。定位上既要有商圈的基本要素，又要与其他商圈区别开来，营造精致慢生活。同时，结合周边下坝坊、文秀坊、岭南文化创意产业基地的开发，大力发展文化创意产业；依托红星美凯龙、义乌小商品城等项目，大力发展电子商务业；以上述现代生产性服务业来吸引高素质、高品位人群集聚，从而带动形成城市成熟商业。二是从小处着手。做好商圈内交通动线的优化，慢行系统的完善，形象的包装以及招商引资的服务等，提升商圈基础设施、基本服务的水平。