地产精英共聚一堂 论道东莞地铁时代

　　全线少有的高架区间贯通、15座车站主体结构封顶、东莞地铁列车到莞、最后一条隧道贯通……这一切，似乎都预示着：2015年，东莞将如期步入地铁时代。

　　东莞地铁开通将对城市和地产带来哪些变化？为此，搜狐焦点在12月10日举办：主题为“城市•地铁•地产”——东莞地铁圆桌论坛暨《东莞地铁白皮书》座谈会，共同探讨东莞地铁对城市影响。

　　沙龙时间：12月10日（周三）下午2:30—5:00

　　沙龙地点：南城区元美路亨美大厦1202（搜狐焦点会议室）

　　沙龙主题：城市·地铁·地产

　　出席嘉宾：（排名不分先后）

　　东莞市房地产协会秘书长陈骏良

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐

　　东莞德之房地产顾问董事长曾志恒

　　东莞万科营销管理中心营销总监王刚

　　民盈集团商管公司营销副总监巫杰沅

　　东莞市星汇房地产营销总监刘进勇

　　鼎峰集团项目经理樊伟涛

　　先进地产营销策划部高级策划经理付琳

　　南方都市报记者陈焓

　　信息时报记者段亚雄

　　广州日报记者蒋幸端

　　议题1：自行车、摩托车、汽车、火车、地铁……交通工具发展史影响着城市的发展。地铁作为承载量和运输力极高的城市交通工具，让每一地铁城市发展翻天覆地的变化。那么，地铁对东莞城市发展有何推动作用？可预见的影响表现在哪些方面？

　　【观点集锦】

　　地铁的开通，重点带动商业地产，其次是住宅的刚需盘，对于豪宅类产品影响不大。

　　——陈骏良

　　如果可以将商业和地铁带来的人气结合起来，项目做好的话，也会刺激很多行业的发展，比如地铁传媒。——巫杰沅

　　地铁一定没有我们想象的那么好，也一定没有大家想象的这么糟糕。——王刚

　　地铁能够辐射到更多地方，帮助城市向外拓展开发。——曾志恒

　　交通制约东莞发展，地铁可以弥补公共交通的不足。——刘进勇

　　地铁开通后，意味着东莞城市化，这起到了里程碑的意义。——付琳

　　跨区域置业和消费，这些生活方式也会发生改变。——樊伟涛

　　东莞有什么东西可以吸引别人进来，这是需要思考的。——车德锐

陈骏良

　　陈骏良：我感觉地铁对地产的带动是明显的，尤其是商业地产非常明显。地铁可以聚集人流，从而带动商业地产的发展。从住宅方面来讲，地铁沿线刚需的公寓、普通的住宅比较受欢迎。而地铁口比较嘈杂的特点会成为豪宅产品的弱势，同时，豪宅类业主都是自己开车，地铁开通对出行方式的影响不大，所以，地铁的便利性也无从体现。因此，我认为地铁的开通，重点是带动商业地产，其次是住宅的刚需盘，对于豪宅类产品影响不大。

巫杰沅

　　巫杰沅：陈秘书长的判断十分准确，并且已有成功案例。比如天河城汇集了广州地铁一号线和三号线，康王路连接一号线也打造了地下商业物业。

　　民盈大厦 (论坛)就是双地铁物业，对于商业而言，许多人都希望地铁早日开通。只要大家形成了乘坐地铁的习惯，就可以体现其对商业的辅助功能。如果可以将商业和地铁带来的人气结合起来，也会刺激很多行业的发展，比如地铁传媒。X

王刚

　　王刚：任何一个事情大家聚集讨论的时候，引用一句名言“一定没有我们想象得那么好，也一定没有大家想象的这么糟糕。”在城市发展过程中，有地铁上盖物业、没有地铁上盖物业，地铁周边的物业是不同的，我们不能只针对地铁本身，也不能单单看一两个项目，还要关注城市的配套。万科从今年开始，从专心做住宅转变为城市配套运营服务商。地铁不仅仅是单一的项目，地铁是为城市而建的。

曾志恒

　　曾志恒：城市要升级，就要通过交通网络予以实现，而且还要打通很多的产业。城市的制造业开始转型后，香港要成为金融型城市、旅游型城市，就需要通过地铁带动市区的发展，对外进行辐射。

　　东莞现在有地铁2号线，如果饱和后，不够用，还会向外拓展。市区的住宅没有土地可以开发后，就会向外拓展和开发。其实这也是建地铁的原因，地铁能够辐射更多的地方，从而为人提供服务。

　　刘进勇

　　刘进勇：以前大家认为交通是制约东莞发展的因素，各个镇都有自己的动心，比较分散。地铁开通后，交通的问题就会解决。发达的城市，会构建立体的交通网络，因为一线城私家车保有量越来越多，交通出行不方便。因此公共交通将成为未来的重点，地铁恰恰可以弥补公共交通的不足。

付琳

　　付琳：地铁开通后，意味着东莞城市化，这就起到了里程碑的意义。很多人觉得地铁的开通后，城市的感觉更好。地铁能够带给市民生活优越感，归属感。

　　地铁对个盘直接的影响，正如万科王总所说，并不是想象得那么大。先进时代广场 (论坛)离地铁很近，枢纽和各个站点也是联通的，这么好的项目，推广的时候，客户对地铁直观的感受，并不是那么明显。但是他们认为，有地铁的地方，对现有物业有所提升。

　　我认为大家对地铁物业的预期是需要引导的，媒体从更多的方面，正面的予以引导，大家对地铁会越来越熟悉和了解。

樊伟涛

　　樊伟涛：地铁就象纽带，将沿线的物业都串联起来。沿线的商业物业会持续发生变化，未来很长一段时间内，会吸引投资者的高度关注。跨区域置业和消费，这些生活方式也会发生改变。

　　深圳、广州、香港等一线城市投资物业时，他们关注的是舒服的配套交通，走访过部分的业主，虽然地铁不是直接促成他们成交或者是购买的主要因素，但是业主都看好地铁沿线物业，因为地铁将带给他们改变和方便。X

车德锐

　　车德锐：东莞不是依赖公共交通的城市，未来轻轨开通后，真正用得上，喜欢用的人不一定是东莞本地人，可能是生活在一线城市来莞的人员。

　　地铁开通后，我认为出去的人多，进来的人少。特别是高端的消费群体去广州、深圳、香港会更加的便捷，也可以通过轻轨到达香港。东莞有怎样的东西，可以吸引别人进来。地铁带动房地产后，还可以带动什么，这些问题都需要提的。

　　议题2：地铁开通势必导致城市区位重塑，并延伸出城市功能完善、产业链重整、商业重新布局等一系列问题，由此催生出各种新商机。请问，东莞将因地铁开通而改变什么？地铁给东莞带来什么新商机？

　　【观点集锦】

　　经济总量不会因为地铁开通改变，东莞地铁配套不完善，连接没做好。——陈骏良

　　地铁开通后，方便人才流通，可以进行洗牌，优秀人员进来，部分人员流出。——曾志恒

　　地铁带来的商机有不同的档次，小的商场反而会“闷声”发大财。——巫杰沅

　　东莞的产业结构及人群结构使我们的商业难以定位，也会影响地铁对商业的促进作用。

　　——车德锐

　　陈骏良：地铁开通后的效果，我认为比其他城市要长一些。目前，总的经济量没有改变，不会因为地铁的开通，导致经济提升3%到5%。另外，东莞地铁的连接设计还有待提高，比如东莞的楼盘世纪豪苑离旗峰站是非常近的，但是出了地铁后，基本上无路可走，没有天桥、没有人行的道路，配套不完善，就是孤零零的一个地铁口。

　　曾志恒：香港交通法规非常严格，开车成本很高，因此大量的人会搭乘地铁。

　　我认为地铁开通后，就可以方便人才流通，可以进行洗牌，优秀的人员进来，也可以让部分的人员流出香港。有了地铁后，广州人会过来，深圳人会过来，东莞人如果想出去也是没有问题的，大家相互的洗牌，都可以促进经济的发展，社会的发展。

　　陈骏良：香港的地铁跟八达通是互联互通的，可以开信箱、开住户门，非常的方便。地铁的盈利非常高，广州、深圳、上海、北京的地铁都是亏损的。香港地铁为什么可以盈利，因为他们的设计很任性化。我们得地铁配套还有待提高。

　　车德锐：东莞的产业结构及人群结构使我们的商业难以定位，大家不要期望地铁开通后，促进商业物业的发展。因为地铁开通后，大量的产业工人涌入商场，白领阶层不一定会愿意跟蓝领工人一起逛街消费。广州的天河城就是不同的情况，因为天河城的消费非常的高，基本上没有蓝领会进去，甚至让低收入者望而却步。

　　巫杰沅：我认为地铁带来的商机有不同的档次，商业不一定是高大上的。低端的地方也是非常旺的，而且开发商非常赚钱。小的商场，或者是地铁下面的商场不一定就是高大上的地方，反而会是“闷声”发大财。开始的时候可能是小杂货铺，通过今后的更新升级，就会实现高大尚的状态，就像广州天河城。

　　议题3：东莞地铁2号线自北向南，贯穿石龙、茶山、莞城、东城、南城、厚街和虎门七镇，其开通势必缩短区位空间距离，提升沿线物业的便利度，对置业者亦产生较高的吸引力。请问地铁对消费者的置业观会带来什么变化？

　　【观点集锦】

　　地铁和物业间接驳的问题如果不解决的话，影响力有限。——车德锐

　　消费者未能感受地铁对物业和生活的影响，对地铁存在误解。——陈骏良

　　车德锐：东莞地铁各个站点跟新盘之间的距离，除了个别是上盖的物业，沿线的物业基本上是1—3公里，因此陈秘书长提到的问题，地铁和物业间接驳的问题如果不解决的话，影响力有限。如果解决好接驳的问题，影响力就会体现出来。

　　陈骏良：从最近三个月的情况来看，有的消费者不了解地铁的情况，还以为地铁枢纽会像公交车一样嘈杂，实际上这是非常好的地方，而且是一流的地方。市民未经历过地铁，所以感受不到地铁对物业和生活的影响。

　　议题4：对于房地产而言，地铁建设必然会推高沿线土地价值，房企如何看待地铁沿线楼市的变化？在拿地和营销方面，与非地铁盘有何区别？

　　【观点集锦】

　　地铁是新鲜事物，大家期待但持观望态度。——刘进勇

　　考虑在地铁沿线拿项目进行探索。——樊伟涛

　　地铁对于项目的招商而言更加重要。——巫杰沅

　　地铁是锦上添花，会用带置业者体验真实地铁等营销手段。——付琳

　　定位准确才能更好发挥地铁的作用。——曾志恒

　　刘进勇：地铁是大家期待的新鲜事物，但是未来的升值空间有多大，大家是不清楚。

　　樊伟涛：我们会考虑明年在地铁沿线获得项目，我们希望打造国际高端的物业，我们的着眼点是珠三角或者是更远的地方进行探索，通过这几年的努力，为东莞的房地产市场，做出我们应有的贡献。

　　巫杰沅：地铁是重要的因素，而且是东莞排名前列个双地铁直接交汇的项目，地铁的负一层就是商业的负二层，平台之间是对接的。有三个入口直接进入到商场，从物业条件来说，有其特色。地铁对于国贸中心的写字楼、公寓、招商而言会更加的重要。

　　付琳：我们的项目在东莞区域内大家是比较认可的，老一代或者是东莞本地的群体而言，例如年龄比较大的消费者，他们倾向于商圈和地段价值的认可，地铁是井上添花。

　　我认为地铁对新生代群体产生的影响是非常大，或者是广深投资者影响很大，他们的出行观念，跟老一代有很大的区别。我们在营销时也有一些举措，例如带他们去广深，真实的感受地铁物业价值的变化。

　　曾志恒：作为代理商，我认为地铁沿线站点要画一个圈，例如1—5公里，都是住宅的话，发展商要做怎样的配套。或者如果附近有新的物业未建，发展商该如何定位。针对以上情况我们要提供准确的数据给开发商，帮助发展商准确定位。