三城交界打造城央商务头等舱 福禧大厦高层专访

　　三城交界打造城央商务头等舱

　　——专访东莞市福威房地产开发有限公司副总经理黎清校

　　日前，东莞本土发展商福禧贸易有限公司宣告其旗下的莞城首座甲级配套写字楼——福禧大厦 (论坛)正式对外亮相。该项目位于可园南路33号（恒大华府对面），总建筑面积约2.7万平方米，地上20层，地下2层，主推80-1300平方米自由商务空间。

　　福禧大厦的亮相对于纷繁复杂的写字楼市场无异于一颗重磅炸弹，而其“国际5A级”的高端定位，更是吸引了整个东莞房地产市场的目光。11月12日，搜狐焦点网特采访了东莞市福威房地产开发有限公司副总经理黎清校，从项目、前景、企业、行业、市场等角度为广大网友全方位解读这一热门项目。

　　△谈项目：三城交界 城央商务头等舱

　　搜狐焦点：福禧大厦选址时，为什么选择莞城，而不是新建写字楼非常多的南城？

　　黎清校：东莞这些年的发展一直是在向东城、南城方向发展，近几年莞城一直围绕着三旧改造，做为政府部门永远是把莞城做为东莞发展的起源地来重视。我们项目之所以选址莞城，一是看重莞城的历史文化气息，比如说可园、文化广场、西城楼、文化系列的专业市场，都可谓是东莞的名片之一，在这里，有东莞的厚重和务实；二是看重莞城的潜在市场，莞城虽说近几年发展是有些滞后，但近些年开发的项目性价比都很不错，比如说万科运河东一号 (论坛)，恒大华府、塞纳河畔、自在城等几个大项目搞得有声有色，也给莞城注入了不少活力；但说起莞城有甲级配套的写字楼，那就只有我们正在推广福禧大厦，我们的目标就是要把福禧大厦打造成莞城较好的甲级写字楼，我们希望以后福禧大厦也能成为莞城的另一张城市名片！

　　搜狐焦点：项目宣传页上的标语是“国际5A，城央商务头等舱”，为什么这么形容？

　　黎清校：首先，我们的项目的位置比较有代表性，福禧大厦位于莞城、东城、万江、南城的交界处，把它称为商务仓，从位置上来说，我觉得一点也不夸张；其次从项目的硬件配套设施来看，福禧大厦无论从外观，到内部构造都达到了甲级写字楼的标准，比如外墙采用了全钢化玻璃幕墙结构，环保、节能、隔热、防辐射。首层6米挑高大堂，标准层3.8米极限层高，高配置3台全进口三菱客梯，高标配地下停车库等等，并为入驻企业创建国际化的会务空间。另外，一楼还配备国际商务中心，这在其它写字楼项目里并不多见，深切关注每一个人入驻企业的国际商务运营需求，舒适、生态、环保、智能这就是城央商务头等舱的概念。

　　搜狐焦点：项目后期的物业管理是发展商自己管理还是引进外部管理团队？有没有什么专门针对商务办公的服务？

　　黎清校：以我们原有的物业管理团队做为主题，因为我们的物业团队有写字楼管理的丰富经验，并打算引进在东莞地区较优质的物业公司，携手合作，与时俱进，共同打造一流的物业管理。

　　△谈前景：租金收益肯定比同类更高

　　搜狐焦点：对于投资者，投资福禧大厦保值升值的前景如何？未来的租金收益预计多少？

　　黎清校：排名前列问题回复是，目前，在住宅价格攀升迹象不明显的情况下，投资资金的转移已成必然。市场资金的流向，除了住宅，无非就是商业性质的商铺或者高质素的写字楼，但我个人认为，从目前的商铺和写字楼的投资回报率和风险大小来看，明显是写字楼的情况更好一些。从写字楼市场可以明显看到，一些原先投资住宅的资金，正在转入写字楼市场。写字楼投资主要是看租金，还有租客的稳定性也高于住宅。福禧大厦在为莞城少有在售写字楼，甲级标准，保值升值的前景让投资者自己来分析。

　　第二问题回复是，根据现在的数据说明，普通型写字楼的租金回报多在7－8%之间，部分高档写字档的租金回报更高达10－12%，福禧大厦做为莞城少有在售写字楼，一个5A甲级标准的写字楼，它的租金收益肯定比同类更高。

　　△谈企业：“务实、谦虚”作为行动指南

　　搜狐焦点：我们知道福禧贸易有限公司立足东莞的时间并不长，但是排名前列个写字楼项目福威大厦就获得了“东莞市双优工程”的称号。福禧为什么能取得这种成绩？

　　黎清校：当然，能在公司开发的排名前列个项目就能获得“东莞市双优工程” 的称号，是同行业和社会及市场对我们工作的一种肯定。能取得目前的成绩是与公司的经营理念是分不开的，公司一直以来都坚持以“为客户创造价值，为社会创造效益”作为经营理念，以“务实、谦虚”作为行动指南。能务实，才能把工作做到细处，肯务实，才能把握好工作中的细节；能谦虚，才知道自己有不足，肯谦虚，才能使自己有进步；相信一直这样走下去，我们会取得更好的成绩。

　　搜狐焦点：公司下一步的目标是什么？除了写字楼，未来会不会涉足住宅或者其他领域？

　　黎清校：下阶段，我们仍打算以开发写字楼及配套项目为主，条件合适时也打算涉足商住项目，目前，公司也在新西兰等海外地区联合开发房地产项目。

　　△谈行业：做写字楼比做住宅项目的要求要高些

　　搜狐焦点：有人说房地产行业“做住宅是小学生，做别墅是中学生，商业地产、写字楼开发则需要大学生、研究生水平。”您对这句话怎么看？

　　黎清校：这句话，我是这么理解的：住宅、别墅都属于住宅类项目，开发的基本目的是都是为了满足人“住房”的需求，虽然开发出来的产品规模、设计、档次等各不相同，也日益精细化，但其本质是不变的，就是满足人最基本的住房需求；换句话说，同一块地，规划好了做住宅，换不同的开发商来开发，最终产品都是住宅，即使开发出来的形态不同，但也只能是住宅，在潜在市场和客户要求变化不大的情况下，项目的风险要比商业或写字楼项目容易把控很多；商业、写字楼所面对的潜在市场和客户需求要更加复杂，一个商业或写字楼项目在定位前，所需要做的专业工作也必须要比住宅项目精细；一个开发决策的是否合适，会直接影响到开发项目的成败；举个例子，同一块地，规划了是商业用途，一个开发商看了，觉得做个大规模的综合商场项目合适，另一个开发商看了，觉得可能作做商业写字楼搭配效果更佳，可能还有第三个开发商认为做一个专业市场才是较好的开发模式；以不同的模式开发，导致的结果有可能是天壤之别。之所以对同一宗土地，会有这么多的假设开发模式，是和不同开发商不同的思维逻辑和战略眼光有关，不能简单的否定其它模式是否可行，在真正开发之前都要经过充分的项目论证，这一切都要求商业或写字楼的市场定位要更加精准，对潜在客户的心理和需求的分析更加准确，才能将风险降至较低，所以我也认为是做商业或写字楼项目是比做住宅项目的要求要高些。

　　当然，我们福禧大厦的前期工作做得非常细，所以我对本项目前景充满信心！

　　△谈市场：低端写字楼或面临洗牌

　　搜狐焦点：具体到东莞，您对东莞目前的写字楼市场怎么看？在东莞开发写字楼的前景如何？

　　黎清校：两个问题一起回复吧，东莞的企业虽多，而且很多企业是在镇街从事纯粹制造业的，长期以来工厂厂房占据了太多的资源，很多公司的高管办公楼也在厂房里面，真正的商业办公系统尚未完善。东莞的转型让部分企业也慢慢开始转型，有部分只需要在东莞设办事点，所以需写字楼的缺口还是挺大的。高档写字楼的普及，那些低端的可能会面临洗牌，所以我们福禧大厦甲级型写字楼不会担心这种洗牌。

△项目链接

福禧大厦 (论坛)位于可园南路33号（恒大华府对面），总建筑面积约2.7万平方米，地上20层，地下2层，主推80-1300平方米自由商务空间，预计11月8日开放销售中心，12月开盘。项目占地约3800平方米，首层商铺7间，2-20层写字楼共200间，两层地下停车场提供充足车位。整体建筑以国际5A级标准打造，全钢化玻璃幕墙结构，6米挑高大堂，3.8米层高，3部进口三菱电梯速度可达2.5米/秒。硬件设施在莞城少有，加之地段优越，投资自用前景均十分可观。