逄臻:市场预期发生改变 房价仍然会稳中有涨

　　自今年初以来，房地产市场一直呈现下行迹象，百城房价指数连跌数月，传统的“金九”也未能出现，不少投资者开始把眼光投向房地产之外的领域。然而，在中秋低调开盘的东城先进时代广场 (论坛)项目却在一天之内不声不响地突破了销售3亿大关，实现了逆市热销，取得了令同行们艳羡的佳绩。

　　先进时代广场为何能在黯淡市场中脱颖而出？东莞楼市未来走向如何？投资选商铺还是住宅？应该何时入市？搜狐焦点网专访了先进集团东莞公司营销总监逄臻，为网友解答疑问。

　　▲谈项目

　　解读先进时代广场逆市热销原因

　　搜狐焦点：现在东莞地产圈里一提到先进，大家都会想到先进时代广场“日销三亿”的这个销售佳绩。从您的角度看，项目逆市热销的原因有哪些？

　　逄臻：“逆势热销”的这个评价首先要感谢媒体、客户和同行朋友们对先进时代广场的认可。我简单总结了一下，先进时代广场首期开盘主要有以下几点：

　　排名前列、前三季度的市场形势为商业项目销售带来契机。2014年，在整个住宅市场信贷政策收紧、利率高涨的大环境下，高投资门槛及资金成本影响了居住类产品的投资热情及信心。在舆论的引导下，投资客们反将关注点转向不受各项政策制约的商业产品。

　　第二、先进时代广场项目优秀的综合质素毋庸置疑。首先，先进时代广场占据了东莞发展最成熟、消费力最扎实、目前商圈体量及影响力较大的“东城核心商圈”，左连东城万达广场，右接世博广场，构成东莞迄今为止商圈影响力最强的商业黄金三角。 同时，先进时代广场项目自身也通过负一层与地铁R2线东城中路站直接贯通，是真正的地铁上盖物业。参照广深同类地铁商业，项目无论在租金收益还是物业升值空间方面，都具备无可限量的前景价值。再者，先进集团在综合体的操作方面有着深厚的实力积淀，我们在深圳中心区拥有多个综合体项目，其中先进世纪中心的intown项目也是真正的地铁商业。所以说，我们对项目的综合素质有着特别的信心。而此次开盘的成绩也印证了市场对我们的认同，用“抢铺”一词来形容业主这次投资的热情一点都不为过。

　　第三、东莞商业发展的新局面提升了投资客信心。东莞其实不乏消费力，但以往单一、点状的商业环境，导致大部分高端消费力外溢，整个商业的发展及投资环境相对落后。近两年，在城际轨道及多个大型商业项目进驻的带动下，东莞主城区的商业格局正在逐步更新，大规模、综合性、高端商业项目陆续进驻，更有利于吸引、留住区域消费力。这也使很多投资客逐渐对东莞商业的发展重拾了信心，愿意出手投资。

　　搜狐焦点：世博商圈已经非常成熟，先进相对于万达和世博，它未来有哪些特色或者优势？哪一点最能打动东莞的投资者？

　　逄臻：我们通常所说的“世博商圈”更多是一种广义上的说法，也包括周边家乐福、时尚电器等多个商业体在内。世博商圈之所以比其它商圈拥有更成熟、稳定的消费群体，也得益于整个区域在商业业态上的丰富性和完整性。东莞万达广场的开业，将会使整个大东城中心商圈对外的吸附力更强劲。如果我们把大东城中心商圈比做一个超级MALL，那先进时代广场项目与万达广场、世博、甚至世纪广场一样，都是其核心组成部分，在整个业态及运营发展上，是一种竞争共融的状态。

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　　▲谈楼市

　　东莞的市场预期已经发生变化

　　搜狐焦点：全国范围来看，楼市呈现下行迹象，传统的“金九”目前并没有出现，您怎么看未来东莞的房价走势？先进时代广场后期也有洋房和公寓，当前的形势对产品定价有没有影响？

　　逄臻：其实，整个前3季度东莞市场的成交下滑，除了政策因素，更多的是与区域整体的供应有关。在全国楼市下行的环境影响下，东莞投资客户出现了观望情绪，加上当时银行放贷难、放贷慢、利率高等因素影响了相当一批自住及投资客户的预期；

　　随着9月底贷款政策的放开，市场预期已经在发生微妙的变化，我们可以看到在国庆期间开盘的新项目，都取得了不错的销售成绩。

　　先进时代广场项目也将在10月中旬推出我们的住宅和公寓产品。从产品来说，我们总量不多，住宅是目前市场最为稀缺的90平米左右的刚需产品，公寓也将带精装修发售。且现阶段区域市场的刚需产品供应也相对稀缺。再加上四季度市场形势正在稳步向好。我们对项目还是很有信心的。

　　搜狐焦点：最近坊间盛传银行要放松对于首套房贷款的认定，您认为这是政府大规模救市的信号吗？

　　逄臻：关于首套房贷款标准的认定目前没有正式收到合作银行的通知，不过从市场情况看，政府相关部门和银行很有可能放宽房贷政策，因为首套房贷余额按时还清说明客户还款信用高，给再次申请提供了信用保障。

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　　▲谈投资

　　城市转型发展助推房价上涨

　　搜狐焦点：很多投资者都在持币观望，您认为在东莞投资商铺和住宅哪种更理想？什么时候是入市的好时机？

　　逄臻：从经济面讲，人民币持续贬值而不动产物业价值随着时间的推移保持了近10年的上涨，虽然今年与往年相比增长率较缓慢，甚至有些城市出现了下行的状态，但是东莞作为一个供需平衡的准二线城市，城市的转型升级和发展动力都比较强劲，房价仍然会随着物价慢慢上涨而稳中有涨。

　　商铺和住宅比较的话，其实东莞这两种物业都比较适宜投资的；首先东莞住宅的供需平稳，新房的消化周期都较短，因此住宅的供需关系平稳，住宅在目前政策和信贷放宽的环境下越早入手越好；而商铺近两年由于地铁即将开通，以及各大龙头地产在东莞大力开发商业地产，商铺将迎来高速发展的新时代，所以这时候投资商铺也是符合时代需求的，主要看客户的资金以及投资需求而定。