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轻轨时代 东莞楼市看沙田

2013-05-24 07:52:47 来源: 南方都市报 作者:田静雯

  沙田,在东莞楼市发展的历史中,曾经是被人遗忘的一角。东莞有58公里的海岸线,其中28公里就属于沙田。虽然有着港口经济的依托,但地产发展相对迟缓,市场区域性强,对外吸引力不够。可5月5日,碧桂园·柏丽湾开盘当日成交9亿。这样的销售成绩,让东莞地产界有了重新审视沙田的必要。为何一个在别人眼中相对停滞的区域市场,会在短期内爆发出如此惊人的购买力?沙田楼市,现在正在经历什么,未来又将是怎样的?为了对沙田楼市有个更明晰的认识,5月22日,南方都市报举办了2013年东莞沙田片区城市建设高峰论坛———“黄金海岸 虎门港大沙田”。

  0 1 2013年沙田楼市利好逐步落实

  据统计,截止到2013年4月底,沙田片区成交均价为8 4 55元/平方米。从2013年1月份到4月份,沙田片区客户400电话来电进线是2000余个,比去年同期增加40%。从这些数据可以看出,今年沙田房地产市场发展迅猛。

  李兴旺:沙田在今年之前,购买力相对比较稳定,每年的成交量也是在500到600套之间,没有太大突破。可能今年开始,这种状况会大为改观。一方面就是轨道交通,包括高速路、快速路的开通,包括很多的利好消息,我觉得它会带动城市吸引力。为什么会有那么多品牌开发商看中沙田,其实是看中沙田长远发展。举个例子,塘厦在往年只能卖2200套,但是去年能卖4000多套。沙田平常卖500多套,未来会向1000套、2000套突破,我觉得是有可能的,未来两年就有可能。

  成健:2012年东莞楼市看塘厦,2013年东莞楼市就要看沙田,这个是有根据的。沙田将进入真正的轻轨时代,预计2014年穗莞深城际轻轨将开通。过去沙田交通不方便,经济发展速度相对缓慢。2012年莞深沿江高速已经开通,沙田到广深30分钟以内到达,虎门的高铁站将大大提升这个片区的发展速度。各种利好出现端倪。

  李玲玲:各大开发商抱团将沙田交通优势推广,我相信外界对沙田区域交通优势的认可是逐渐增强的。目前广深中间有两条高速线,新增的沿海高速会比原广深高速的距离缩短三分之一,也就是说未来沿海高速会分流更多的车流量从沙田经过。沙田区到广州、深圳的距离会逐步缩短,合理利用外部资源就是区域优势。

   0 2虎门厚街客户是沙田楼市好机遇

  碧桂园·柏丽湾开盘,有超过五成客户来自周边区域,沙田楼市的吸引力已远远超过业界的想象。未来短期内将主要依靠西南片区,特别是虎门、厚街两地。

  车德锐:这么多开发商进入沙田,除了城市规划、交通配套规划比较好,虎门厚街也带来一些机会。虎门、厚街两个镇土地资源比较稀缺,造成刚需供应一直比较紧缺。近两年这两个镇供应在2000套左右,但是两个镇G D P超过500亿,这么强的经济实力,购房需求起码达到6000套。为何成交一直上不去,就是供应短缺造成的。

  厚街虎门的确买房难,客户流入到沙田的趋势应该明显,这点为沙田楼市提供了好的机遇。

  胡振明:我们御海蓝岸超过60%的客户来自于虎门和厚街,厚街、虎门的客户需求确实被压抑了,汇景在厚街知名度会大一些,也比较容易吸引到汇景集团之前的老业主。我们也将继续加大对厚街还有虎门的挖掘力度,跟大家一起把沙田房地产做大做强。

  侯洽源:但有个问题呢,虎门、厚街的客户有非常强的地域性,他们认为在虎门或者厚街居住习惯,不会跨出这个区域,我们做的是如何让他来到沙田。我们要用高品质、我们的亮点吸引他,这是我们开发节奏落后于其他开发商的原因。沙田的配套和环境跟虎门、厚街有一定差异,相对不足,希望把我们项目做得非常完善再去吸引客户来。

  罗杰:个人建议开发商要慎重。碧桂园这么好的成绩,但短期内其他楼盘可能难以再出现这样的业绩。虽然现在有虎门、厚街两地的外溢客户,但两地客户也是有限的。等把两地客户消化完之后,沙田又该怎么走?光靠虎门、厚街是不够的,还要往更大方面走。

  杨波:作为东莞未来发展的比较重大发展引擎之一的港口经济,这是不可忽略的。港口经济可以带来什么?不能与普通的产业相提并论。港口可以发展港口贸易、航运、运输、物流、贸易,甚至大型的石油、钢材等等基础产业。在所有的物流成本中航运是的。像一些大型的钢材类、燃油类、石化类企业为什么选择在港口附近设置基点?就是因为港口航运成本是的,所以未来我们看好港口贸易。港口贸易一旦繁荣起来,辐射的不仅仅是东莞,乃是全国。

    0 3维持沙田楼市热度需要政府规划引导

  沙田楼市蓄势待发的趋势,不容置疑。可在大趋势背后,一拥而上、过度开发沙田自身的资源也是不理性的。这其中,政府要做什么、该做什么,是最关键的问题。

  车德锐:据说沙田6月份城市规划要出台,我最想了解的是6月份出台的规划是什么情况。沙田房地产市场有赖于沙田城市建设规划的蓝图,单靠开发商自身的能力或者力量,其实很难拉动发展。就这个话题我抛出一个观点:开发商还要跟政府站在城市运营角度做房地产开发。沙田这个区域比较特别的,城市和地产发展,两方力量都要推进。房地产开发很快,但是城市建设、配套跟不上,两者发展程度不匹配,就会带来新的矛盾。

  陈骏良:东莞比较的烂尾盘就在沙田,虽然它是一个热点片区,但各个开发商也要注意这一点。毕竟目前的经济环境不是很好,当地的消费力不强。要吸引附近的消费力,一定要提供性价比高的产品。

  大家都说沙田有28公里海岸线,可真正拥有这28公里其中一线海景的楼盘并不多。所以开发商在营销的时候,不要过多炒作或依赖沙田的海景优势,要根据自己的实际情况去宣传。过多炒作资源优势,最终会适得其反,让客户失望。如果28公里的海岸线,政府批出5公里做商住用地,那就可以提这个概念,现在我们是借用了这个景观概念,消费者一来看见不是滨海就会打消了购买念头。就像松山湖也不全是一线湖景,所以有时候会适得其反。

  根据自己的实际情况,定位做好、质量做好、园林绿化做好,做出性价比高的楼盘才是永远地立于不败之地。

  李兴旺:我觉得沙田必须要有吸引人的地方,最重要首先是政府投入这块,而不是开发商。比如在沙田,能不能尝试突破一下,从虎门港可直达港澳台,做一些绿色直通窗口,或者在沙田建一个全东莞或者珠三角的海洋博物馆之类的,我觉得必须有特色和亮点才能吸引人关注沙田。

  嘉宾论道

  论坛信息

  主题:2013年东莞沙田片区城市建设高峰论坛“黄金海岸 虎门港大沙田”

  主办单位:南方都市报

  时间:2013年5月22日

  地点:沙田镇世纪豪庭大酒店

  到场嘉宾:

  东莞房地产业协会秘书长 陈骏良

  碧桂园·柏丽湾项目经理 陈辉

  汇景·御海蓝岸代表胡振明

  庄士滨江豪园总经理秘书 成健

  佳兆业碧海云天项目经理 侯洽源

  中原地产东莞公司策略研究中心总监 车德锐

  合富辉煌研究部副总监 李兴旺

  瑞峰置业市场研究部总监 李玲玲

  世联地产市场部总监李明亮

  博文道总经理 杨波

  天为地产市场部总监罗杰

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