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调控当头 多家房企却上调今年销售目标

2013-03-29 07:49:06 来源: 大洋网-信息时报 作者:李东元

  最近两周,包括碧桂园、越秀、恒大、富力在内的多个在港上市房企,陆续发布了2012年上市年报,年报中同时披露了他们2013年的销售目标。令人惊奇的是,虽然面对“最严厉”的“新国五条”的制约,市场前景不明朗,但这些上市房企却纷纷提高了今年的销售目标。

  链家地产研究部的数据显示,万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企,目前已经有8家制定了2013年销售目标,除中海以外,其余7家都有一定幅度上调,且平均上调幅度为12.8%。究竟,房企迎难而上的底气何在?为此,信息时报记者近日采访了一些开发商和业内专家,让他们对今年楼市的发展进行了一次深度剖析。

  销售目标

  恒大集团:目标1000亿元

  去年销售业绩:923.2亿元 今年增幅:8.3%

  据悉,截至2012年12月31日,恒大已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的122个城市,拥有大型项目229个,是中国进入城市数量最多、规模的龙头房企。恒大进入的城市中,不限购城市占比76%;在其现有的229个项目中,近60%的项目不在限购区域或不受限购影响;即使是在有限购政策的城市中,恒大的产品也因满足刚需受到欢迎。年报显示,刚需旺盛的二三线城市项目在2012年全年为恒大销售业绩贡献比例达到99.2%。2013年,恒大大部分项目分布在刚需旺盛的二三线城市,该集团将继续坚持其布局合理、定位明确、满足刚需、薄利多销,顺应市场和政策方向的民生地产发展模式,控制销售均价在6000元/平方米左右。

  全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印表示:“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”

  点评:超前适应调控的民生发展策略加上中央新型城镇化政策利好,使恒大有望成为中国房地产行业未来发展的标杆。

  保利地产:投资同比增长37.17%

  虽然保利地产在2012年报中没有明确指出2013年的销售计划,但披露2013年公司全年计划完成房地产直接投资930亿元,同比增长37.17%,计划新开工约1600万平方米,同比增长13.5%。保利地产去年销售业绩是689.06亿元。

  保利地产认为,房地产行业抑制投机投资需求的 “限购、限贷、限价”的调控仍将持续,房产税试点范围可能逐步扩大,政策环境依然偏紧。但保利依然看好行业中长期发展前景。保利地产董秘黄海曾将去年公司出色的销售表现归结为一个“抢”字,对于今年的销售策略,他表示保利仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。

  点评:房企2012年的销售业绩表明,一二线城市回暖快、成交量大、利润高,而三四线城市缺乏消费能力,且土地价格已被炒高。这是令房企一改以往在三四线城市拿地扩张的策略、将投资重心回归一二线城市拿地的根本原因。

  碧桂园集团:目标:620亿元

  去年销售业绩:476亿元 今年增幅:30%

  截至2012年12月31日,碧桂园集团共有118个项目处于不同发展阶段,有112个都会陆续在今年推盘,有旧盘新推,也有新盘开盘。海南金沙滩的项目是重点项目之一,此外还有三个位于马来西亚的项目也非常值得期待。

  碧桂园总裁兼执行董事莫斌认为,中国市场刚性需求和改善性需求非常庞大。这一次新的国家领导集体已经提出,到2020年,中国的GDP和人均收入要翻一番。这就确定了我们每年的GDP增速不能低于7%,这么大的经济体量增加和居民收入的增加之后,首先是要买房子,所以这个市场是巨大的。再有,中国城镇化的建设也会进一步改善居民的居住要求。中国房地产市场政策的出台都是为了市场健康发展,调控已经成为一种常态,政策出台之后碧桂园应该有自己的步骤。

  点评:走城镇化发展路线,让碧桂园发展越来越迅速。近年,碧桂园大多数的楼盘都是位于近远郊,所以,碧桂园善于以价格优势来取胜。比如去年年底位于南沙的天玺湾开盘就以超高的性价比吸引买家。

  雅居乐地产:目标420亿元

  去年销售业绩:330.68亿元 今年增幅:27%

  雅居乐地产计划在2013年于全国各地推出13个全新项目,当中包括西樵雅居乐都荟天地、佛山雅居乐曼克顿山、三水雅居乐雍景园、南京浦口区项目、南京雅居乐长乐渡、常州龙城大道等项目,而在广州亦将有番禺市桥新项目。同时,该集团现有项目亦将会陆续推出全新组团,预计全年在售项目将达62个。在广州,目前在售的剑桥郡、富春山居、锦城、锦官城、小院流溪等项目,都还将陆续推出新货。

  雅居乐集团主席陈卓林表示,预计2013年国际金融和经济形势与往年相若,而中央政府对房地产市场的调控将长期持续。在中国经济预期能保持高单位数的增长,房地产市场的刚性需求和改善型需求的持续增加下,集团对2013年房地产市场前景是审慎乐观。同时,随着中国经济的持续增长及城镇化政策的落实,人民对房地产需求有增无减,集团对房地产市场的长远发展是乐观的。

  点评:相比前几年,雅居乐2013年在广州市场的供应量会有所下降,并且,产品多主打高端豪宅市场,营销上会有一定的压力。能否完成全年目标,还要看广州以外城市的贡献。

  越秀地产:目标132亿元

  去年销售业绩:123亿元 今年增幅:7.3%

  在广州市场,越秀地产在2013年将有位于萝岗的岭南山畔、从化的逸泉韵翠两个全新住宅项目,位于珠江新城的全新商业地标财富中心亦将开始招商。同时,大学城的星汇三盘、市桥南的可逸江畔、南沙的滨海珺城等在售项目同样会陆续推出全新产品。

  而在外地市场,则有山东烟台开发区的全新项目面市,中山、杭州、武汉等城市2012年在售的项目也会不断推出新一期的产品。越秀地产预计在2013年将有180万平方米的面积可供销售。

  越秀地产执行董事、营运总经理陈志鸿表示,越秀地产为2013年定下132亿元销售目标主要有两个原因,一方面,越秀地产的大部分项目都将在下半年才能推出市场;另一方面,按照越秀地产在2013年的180万平方米的可售数量,如果要卖到132亿元,去化率将超过60%,在目前的市场环境下,这样的去化率是不错的。

  点评:与去年相比,越秀地产2013年新盘数量大幅下降,但该集团在2012年推出市场的一批新盘,后继力度足够。全部达180万平方米的可售面积,仅132亿元的目标,略显保守。

  富力地产:目标420亿元

  去年销售业绩:303.7亿元 今年增幅:38%

  富力地产在全国打造了多座超大商业旗舰,已分别成为每座城市的靓丽名片,将城市的繁华推向制高点。另外,富力与全球连锁酒店管理集团合作,成功打造了国际五酒店标杆。据悉,今年富力地产在广州的主力项目就是杨箕村改造项目,而富力唐宁公馆也是今年的重头戏之一。富力泉天下、富力金港城也将陆续推新。

  富力地产董事长李思廉表示:“我们2013年致力提高增长率”,他表示,要实现这一目标,须通过新动工和扩大在建建筑面积以提供充足的可供销售货量而达成。“由于预计有充足货量,我们对协议销售较乐观”。

  点评:富力地产以住宅、别墅、酒店、超写字楼、商业旗舰五大产品系布局全国,成为中国地产的领军者。也许在住宅调控的今天,开发商是应该多条腿走路。

  中海地产:目标不少于1000亿港元

  去年销售业绩:1115.2亿港元

  中海有关人士对媒体称,目前中海的商业地产的收益主要还是来自于写字楼,未来3年,购物中心的租金收益将迎来爆发,中海的写字楼、购物中心将全部持有经营,目前处于开发和待开发中的商业地产面积达260万平方米,其中至少150万平方米预计于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。项目均采取“单一业权、统一经营”的管理模式,遍布香港、内地一线城市及重点二线城市。其中包括南京、沈阳、天津、济南、珠海等5大环宇城购物中心项目。

  中海地产董事局主席孔庆平表示,中海每一次规划销售目标时,对市场持有审慎态度,以100%达到承诺为出发点制定目标。中海并不片面地追求规模的扩大,而是追求价值创造能力的最强化。根据去年的数据来看,虽然一线城市的楼市受到政策打压,但中海在一线城市的项目仍然为集团带来了很大的销售贡献。

  点评:中海广州公司去年可以说是收获颇多,广州四个项目与去年开盘或加推,并且成交量非常不错,其中包括了中海云麓公馆这样的超高端项目,中海誉城这种产品类型丰富更适合刚性客户选择的项目,今年中海并没有全新项目,只是继续加推新品,如果中海今年不在广州拿新的地块,那么,明年中海广州项目将面临缺盘缺货的状况。

  绿地集团:目标1500亿元

  去年地产销售业绩:1050.78亿元 今年增幅:42.8%

  在区域发展重点方面,绿地认为一二线城市因其经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应,带来了对包括住宅、商业地产的大量需求,其中蕴育的市场空间和潜力为三、四线城市短时期内所不可比拟。因此,绿地将2013年的投资策略仍定位为聚焦一二线城市。另外,绿地已在西班牙、韩国济州岛、澳洲、泰国等多个国家布局海外地产,绿地方面表示,2013年绿地海外业务销售收入有望超过20亿元,并将致力在区域布局、运行质量上取得新的进展。

  绿地集团董事长兼总裁张玉良认为:“城市化进程仍在继续,住宅类项目刚性需求会稳定增加,长远来看这部分市场不是收缩而是扩大,虽然刚需等合理住房消费不能带来房地产的高速增长,但可以让房地产达到健康、持续、稳定的‘细水长流’。同时,随着城市的发展,商业地产的需求也将进一步扩大,商业地产还有很大的发展空间。”

  点评:一二线城市的市场空间大,绿地的投资策略有望为其带来销量新高峰。

  奥园集团:目标75亿元

  去年销售业绩:52.5亿元

  今年增幅:42.9%

  除目前在售的住宅及商业项目之外,奥园地产位于长隆地铁站地块的奥园城市天地,广州南站的奥园城市大厦和奥园城市广场,以及湖南株洲的奥园广场、沈阳的会展广场等一批商业项目,都计划在2013年下半年推出市场。

  奥园集团主席郭梓文表示,奥园集团将继续紧贴市场情况,坚持在刚性需求大、受中央政府宏观调控影响少、并且已经进入的地区如广东、重庆、沈阳、长株潭等地区收购土地,同时,集团亦将积极配合政府加强“三旧改造”工作,力争以较低的代价取得具有发展潜力的地块。在2013年,奥园将贯彻“快速均衡发展”经营策略、“快速开发,快速销售”开发策略及“商住双线发展”产品策略,实现跨越式的发展,加强商业地产开发力度,商住并重,共同增长。

  点评:在2013年,奥园地产更偏重于商业项目的开发,在住宅市场调控加大的情况下,这一战略有望使其异军突起。

  原因1 二手房重税促买家转向一手

  对于大型房企普遍上调今年销售业绩目标,满堂红研究部高级经理周峰分析,房企应该是普遍认为,这次的国五条是打压二手房市场的,同时会迫使一批准客户从二手市场转去一手市场,从而令一手楼的需求大增,即使开发商调高价格,也会有客户愿意入市。基于这个理由,他们会把“由于调高价格而令销售业绩提升的愿望”转化为新的年度销售目标。

  广州副市长陈如桂日前在新闻发布会上表示,国五条精神很明确,二手交易将按差额20%收税,此政策能对打击投资起很大作用,如受税费影响可考虑一手。

  记者发现,在部分市民对二手楼市采取观望态度、等待广州新政落地之余,更多务实的买家把目光投入一手楼市。番禺市桥南片区某楼盘最近加推全新一批95~107平方米的房源,因为价格优惠,均价在1.2万~1.4万元/平方米,吸引了不少广州和番禺市民提前从周五中午开始,通宵排队购房。而约60套房源一经推出,立即被买家疯抢,开盘当日便即刻售罄。据项目负责人介绍,“自新政出台后,来电来访量均增加了1倍,不少今年有结婚计划的刚需买家前来咨询,很多都是担心即将出台的按差额20%缴纳个税的细则,会增加购房成本,而全新一手楼可以避开繁重的税费,对市民来说无疑是减轻了许多负担。”

  原因2 开发商手中有钱心中不慌

  方圆地产市场分析师邓浩志认为,房企2013年目标上调很大原因和不少房企2012年目标不高有关,2012年楼市开始形势并不好,导致不少房企把目标调低了。2013年虽然有调控的尚方宝剑悬在头顶,但开局形式整体不错,加上去年有较好的业绩,所以房企上调目标属于正常。

  他认为,就目前而言,中国房企越来越趋向垄断,大房企规模越来越大,去年楼市快速回暖,大家在2012年赚了不少,自然调高2013年的目标。链家地产研究部的数据显示,万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元,平均同比增幅25.6%。

  此外,记者从各大房企公布的2012年业绩报告中可以看出,相对于2011年的低谷,2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。近一年时间内,多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长,因此拿地和推盘热情也明显上涨。

  合富置业分析师龙斌表示,今年市场跟去年比会略有不同,去年上半年市场不好,开发商都是以价换量,目前开发商并不需要采取弃价保量这样的策略,对楼价不会提供较大优惠。

  原因3 限贷对豪宅销售影响不大

  邓浩志认为,以往房企很担心政策,现在只能说很重视政策。“担心也没用,年年调,年年变,有时候也无所适从,担心也没用。所以对政策的考虑会有所降低,尽管有新国五条在头上,但房企们仍迎难而上”。位于珠江新城临江大道的某豪宅盘,可谓是珠江新城最贵的楼盘之一,目前在售235和435平方米大平层,售价8万~10万元/平米,带豪华装修。据楼盘负责人透露,即便二套房首付和利率提高后,对他们的影响也不会很大,因为开发商有自己长期合作的银行,优质客户的贷款利率仍然可以享受一定的优惠。至于首付提高后,开发商可以采取部分让利或者在预定的时间内交齐首付。

  开发商声音 将多打造高性价比产品

  不少房地产企业对2013年房地产市场都保持了的信心,认为政策的出台会让房地产市场走向稳定健康的发展策略,开发商只需要做好自己。

  某大型房地产企业认为2013年,中国房地产市场政策的出台都是为了地产市场健康的发展,而且调控措施已经成为一种常态,所以开发商应该有自己的步骤,研究怎么样做好自己的事情。

  此外,碧桂园集团莫斌表示,在政策年中,企业自己应该做好两件事,排名前列件事就是产品竞争力,一定要把碧桂园产品的竞争力做好,性价比的产品就是精品,精品一定不是最贵的产品,是性价比的产品;房子一定要开盘,而且产品从头到尾包括最后的物业服务要达到全国一流水平,这就是产品竞争力。第二就是提高内部管理水平,包括一定要不断地提高企业效率。从现在的销售情况来看,碧桂园今年前两个月的业绩比较突出,已经销售的合同签约达到124.5亿元,按照“二二三三”的比例已经超额完成任务了。620亿元的销售目标,按照正常来说是前两个季度是完成40%,后两个季度完成60%。但到2月底的时候,已经完成了20%。

  

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