平均13天并购一家房企 万科合作开发比重骤减

　　继住宅销售规模在2010年突破千亿后，万科营业收入在2012年突破千亿大关，与此对应的净利润则迈入百亿时代。

　　随着楼市调控持续深入，房地产行业洗牌进一步助推房企分化，作为住宅开发龙头的万科逐步表现出其狼性整合的一面。

　　在过去的2012年，万科平均以每13天收购一家地产公司的急速对外扩张，吞并的公司数量达到历史峰。

　　与此同时，一直坚持合作开发模式的万科，在2012年合作开发项目比重明显下滑，权益占比大幅回升，意味着万科自身的议价和主导能力增强。

　　并购数量创新高

　　按照万科总裁郁亮在2月28日的媒体会上所言，合作开发是万科的发展所需要，全面合作是大的前提，这也是长期不变的策略。

　　但在行业洗牌加剧的2012年，万科合作开发模式出现的一个微妙变化是，万科自身的权益占比出现大幅回升。

　　记者根据公司年报整理发现，万科在去年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点。

　　在上述新增开发项目中，万科权益建筑面积占规划建筑总面积的比重为77%，较2011年的60%大幅上升17%。

　　合作开发项目数量比重大幅下滑和权益建筑面积比重大幅上升，意味着万科的合作开发模式出现某种结构性变化。

　　国泰君安的研究报告认为，万科去年拿地权益占比回升至最近5年的次高值，而权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。

　　一方面，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。另一方面，权益占比的回升体现出在市场调整和集中度提高阶段，万科在土地市场上议价能力的增强，资金和品牌的优势将有助于其在合作项目中获取更多优势。

　　作为资源扩张的另一手段，万科在合作开发的同时还不断展开行业并购，其主要目的是获取并购对象的土地资源。

　　年报显示，万科在2012年期间一共收购了28家房地产企业，合计支付收购对价约27.86亿元，平均每13天就有一家地产公司被纳入万科旗下。

　　记者整理此前年报发现，2005年万科收购了13家公司，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司，2010年和2011年分别收购24家和21家。

　　这意味着万科在去年收购企业的数量和频率，超过了行业整合高峰时的2009年，达到了万科历史上的纪录，显示其控制能力进一步增强。

　　高财务成本隐忧

　　毫无疑问，合作开发模式的好处在于能以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张，但这种模式也注定利润增速赶不上收入增幅。

　　2012年，万科实现营业收入突破千亿大关，达到1031亿元，同比增长43.7%，实现利润125.5亿元，同比增长30.4%。

　　另一个导致利润增速慢于收入增速的因素是毛利率下降，万科去年房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降2.95%及1.93%。

　　实际上，今年来房企毛利多有下降，尤其是一些中小型的房企，本身吃紧的资金链因毛利的下降而承担了更多的压力。

　　郁亮对此表示，去年毛利水平下降是因为结算主要是前一年卖的房子，当然有价格调整因素在里面。未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。

　　郁亮认为，毛利率不应该维持高位，毛利水平回到合理位置上是行业大势所趋，房企毛利率水平会向制造业靠拢。

　　此外，由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，截至2012年底，万科的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，处于行业高位。

　　但万科表示，预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收账款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，万科净负债率为23.5%，处在行业中较低水平。

　　另一个明显变化是，万科的短期借款由2011年的17亿大幅飙升476%至2012年期末的99亿元，短期借款占比49.7%。同时，万科去年全年利息总支出为58亿元，平均财务成本较2011年上升0.9个百分点至9.5%，总体上高于其他大型房企。

　　瑞银研究报告认为，在看似稳健的财务状况背后，万科的短期借款占比过大以及财务成本过高的劣势仍未改善。

　　值得关注的是，万科存货货值由年初的2083亿元，上升23%至2552亿，在国内开发商中堪称存货量最多。

　　不过，万科指出，在各类存货中，已完工开发产品为159.9亿元，仅占比6.27%；包含已售出未结算产品的在建开发产品1622.2亿元，占比63.57%；对应规划中项目的拟开发产品为767.3亿元，占比30.07%。

　　截至2012年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元，意味着万科仍留有余力。