春节东莞楼市成交增长80% 3月将现小阳春行情

　　一、2013年春节东莞楼市分析

　　1、春节期间，全国主要城市成交同比普遍上涨。

　　从全国主要城市表现来看，春节期间，全国大多数城市成交同比去年春节普遍上涨，且以上涨幅度大为主。从监测10个城市的数据中，有8个城市成交同比去年同期上涨，仅有深圳和重庆2个城市同比去年下降，普遍城市出现大幅度上涨，主要原因如下：其一，市场环境天壤之别，发生明显变化。去年春节期间，一线城市限购调控加码，2012年1月楼市寒冬阴霾重重，购房者观望情绪浓厚，市场陷入萧条低迷的困境。去年下半年以来，全国大多数城市楼市迅速回暖，楼市延续火热势头，年底翘尾因素影响，春节期间市场仍保持一定的热度。其二，一线城市处于政策空窗期，未现新的调控措施，两会将成为未来楼市走向风向标。市场上普遍存在上涨预期，部分买家趁机入市，从而抬高了成交量。其三，市场持续向好，买卖双方入市急切。

　　2、春节前新增供应急剧放量，镇区项目唱主角。

　　春节期间，新增供应和网上签约基本处于休市状态。春节前，东莞楼市迎来一波供应小高峰，据东莞中原研究部监测数据显示，2月1日-2月8日，东莞有8个项目新增供应面积18.42万㎡，合计1751套。从区域分布来看，除南城的万科金域华府 (论坛) (论坛)供应200套洋房外，其余均为镇区项目，其中不乏个别全新项目，如石龙的紫玥轩供应96套洋房、13套商铺和60个车位，中堂的粤丰江畔豪庭供应54套别墅 ，虎门 (论坛)的国际轻纺城供应459套商铺。春节前，东莞楼市新增供应急剧放量，这也反映出2月开发商仍保持一定的推货热度，镇区项目大唱主角，占比达89%，全新项目陆续面市，为节后恢复成交奠定基础。从产品结构来看，60-100㎡的占主流，供应862套，占住宅总量74.63%。

　　3、市场环境明显好转，今年春节楼市成交明显上升。

　　根据东莞中原研究中心监测数据显示，从签约数据来看，2013年春节期间成交的均为住宅项目，非住宅零成交。其中，住宅成交面积1012㎡，比去年同期上升79.28%，同比2011年春节上升257.80%；成交金额725万元，比去年同期上升8.83%，同比2011年同期上升479.96%；成交均价7158元/㎡，同比去年下降39.30%，同比2011年同期上升62.09%。从横向比较来看，东莞和全国大多数城市同比去年同期明显上升。

　　春节，作为楼市传统的交投淡季。春节期间，作为东莞购房主力人群的大部分新莞人返乡，项目现场来访客不足，开发商推货乏力，整体交投氛围迅速转淡，成交出现大幅回落属于节日影响的正常现象。由于春节期间不办理网签数据，签约数据也并非反映实际成交情况，但签约数据与往年同期仍有一定可比性，对于把握市场的整体趋势影响不大。从签约数据来看，2013年春节比过往两年要好，与去年同期相比，出现量升价跌的局面，主要原因：其一，市场延续春节前火热势头，购房者入市心态仍急切。今年春节期间，不少项目每天仍保持10批左右的来访客，购房需求旺盛。其二，2012年春节期间，市场处于低迷萧条的环境，购房者观望情绪浓郁。自去年下半年以来，市场一直保持旺销热度，今年春节市场环境明显好转，不少项目在春节期间照常营业，客户来访量多于往年，成交明显上升。从签约数据来看，春节期间东莞4个项目有签约数据，其中碧桂园地下旗下的观澜碧桂园 (论坛)、大朗碧桂园 (论坛)、碧桂园.天麓山分别签约4套、3套和1套，此外新世纪星城 (论坛) (论坛) (论坛) (论坛)签约1套。其三，去年春节高端项目集中签约导致价格高企，今年春节期间签约的均为普通洋房，价格出现结构性回落。

　　4、节日期间楼盘活动基本围绕“迎春”主题展开，部分项目推售策略效果明显。

　　春节期间，项目现场比往日显得几分冷清，开发商推货乏力。大型活动有大年初五万达百城购房盛典同步启幕，其余项目基本以聚集人气、迎春的暖场活动为主。今年春节，开门营业的楼盘比往年要多，多个项目推出各种“迎春”主题的新年大礼包暖场活动，如宝安山水江南举办“原味中国年，中式庭院欢乐中国年”；万科松湖中心 (论坛) (论坛)举行“向新老客户致谢，金蛇起舞辞旧迎新春”；龙光君御旗峰 (论坛) (论坛)“幸福龙光年，新春贺岁”等。节日期间，开发商举办这些暖场活动有如下作用：其一，契合“新春”主题的贺新年大礼包暖场活动能增加项目现场节日氛围，聚集人气，提升项目知名度，利于后市蓄客；其二，借助春节举办的客户答谢活动，利于维护客户关系，也能提升企业品牌影响力，利于圈层形成良好口碑，促进后市成交。

　　此外，不少项目在春节期间发力，推出较大的优惠折扣活动。如鼎峰花漫里新春购房享6重豪礼，汇景世纪双子春节购房9.2折，首付8万起，金地湖山大境 (论坛)新春购别墅送一公斤黄金，松湖春天推出特价房、低首付活动，中熙弥珍道 (论坛)推出“迎春心水吉利房一口价”等。春节期间，东莞不少项目仍能保持每天10批的客户上门量，个别项目推出“一口价单位”、“特价房”刺探市场，从市场反馈信息来看，推售策略效果明显，如中熙弥珍道新春推出的一口价单位，节日期间成交6套；松湖春天推出低首付特价单位，节日期间成交2套。

　　二、后市展望

　　1、东莞公积金调整，提高购房门槛，部分刚需客群滋生短暂观望情绪。

　　近日，东莞东莞市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，通知称：职工必须正常缴存住房公积金由原来的6个月延迟12个月方可申请住房公积金贷款，贷款额度在不超过较高限额的同时，还要求不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍。同时，还公布了调整首付一律三成、购买“双拼房”及“多拼房”申请住房公积金贷款规定等内容。

　　在当前经济环境形势不容乐观，小部分企业无法及时为员工购买公积金，职工回乡、停缴等行为滋生的一系列公积金信用管理问题。为了规避信用风险，出于降低贷款风险的考虑，新政设置贷款额度上限。公积金政策的调整意味着许多公积金缴存时间不长、月缴存不高、目前缴存额低的东莞市民难以用上公积金贷款购房，直接加大了东莞部分市民公积金购房难度，提高了公积金购房门槛。目前，东莞购房群体中用公积金贷款的大约占20%，新政出台可能直接抑制小部分刚需购房需求，滋生短暂的观望情绪。但从长远来看，公积金政策的收紧对东莞大部分购房者并没有太大实质性的影响。

　　2、节后商品房成交逐渐回升，一波小阳春行情蓄势待发。

　　春节，作为楼市的传统交投淡季。按照以往惯例，春节长假楼市的交投量都会出现明显下滑，属于节日影响的正常回落。春节期间，大批新莞人返乡，市场需求骤减，楼盘来访客明显下滑，成交陷入短暂的低谷。据东莞中原研究部监测数据显示，春节期间（2.9-2.15）商品房仅签约9套，2月16日后网签数据逐渐增多。随着春节的渐行渐远，市场成交将会逐步恢复正常水平。节后，东莞企业、工厂相继开工，陆续迎来一波返城高峰，客户来访客明显回升，开发商年后也将全面铺开一年的推售策略，节后商品房成交逐渐回升，预计3月一波小阳春行情蓄势待发。

　　3、开发商心态趋于乐观，后市推货动力十足。

　　延续去年12月楼市成交上涨行情，今年1月东莞住宅成交面积61.87万㎡，合计6103套，为近25个月以来的第三高位，楼市良好开局，延续热销态势。节后，楼市逐渐恢复正常水平，买方仍表现出强劲的购买力。在旺销行情下，开发商心态趋于乐观，看好未来预期，也会略有调整“以价换量”的走货策略，从过往的“走量型”转向“利润导向型”，出现部分调价行为。目前市场仍在回暖的调整阶段，2月大多项目仍以蓄客为主，无明显的大型营销推广活动。开发商受市场活跃的交投氛围鼓舞，后市推货动力十足，预计3月众多楼盘齐发力，迎来一轮推盘小高峰。

　　4、市场预期持续走好，改善型客户入市意愿增强。

　　春节往往是房地产行业的调整期，项目施工也会暂停一个月。随着春节假期结束，节后正常工作的推进，项目工程进度也会加快。市场预期持续走好，客户购房意愿增多，2月市场进入预热阶段。经济出现探底回升迹象，市场各方普遍看涨，大大增加购房热情，也加大改善换房冲动，一些资金充裕资金的换房一族趁机入市。开发商推盘信心十足，买房双方入市高涨，后市改善型客户入市意愿增强。