1月东莞房价创同期较高 成交集中于品牌房企

　　1月宏观政策未出现明显变化，楼市整体预期延续2012年下半年的稳定且向好，促成1月东莞楼市延续了热销。除宏观稳定这一因素外，开发商积极应对也是重要因素。处于传统淡季的1月楼市，开发商“趁热打铁”，迎合楼市持续热销的势头，积极推货，主动营销，以“低首付”、“岁末感恩”、“特价房”等多种形式，做出农历新年前的最后冲刺，取得了较好的业绩。1月超6000套的成交量在历史上尚属首次，超过8500元的均价也创历史同期较高。

　　1月东莞楼市成交区域集中、个盘集中现象较明显。塘厦、虎门 (论坛)和南城仅这三个区域成交面积总量占全市比重高达45%，观澜碧桂园 (论坛)、地标广场、碧桂园天麓山 (论坛)仅这三个楼盘成交面积总量占全市比重高达25%。此外，1月楼市成交房企分化现象亦较明显，品牌开发商几乎“独霸天下”，销售前十开发商中，品牌开发商占九席。预计整个2013年品牌开发商占全市的比重将继续扩大，传统热点楼市区域成交依然保持火热。

　　“支持刚需，打击投资投机”这一大方针政策将在2013年延续，将导向开发商积极开发刚需产品。1月东莞楼市新增供应产品中100平方米以下户型比重高达七成，是促成楼市热销的重要因素。预计2013年刚需产品将继续呈现供需两旺局面，同时在楼市预期向好的背景下，大户型需求经历长时间压抑后成交将会得到改观。

　　经历连续9个月成交超5000套的热销形势后，东莞楼市库存水平逐渐降低，楼市消化较宽松。不到8个月的去库存时间，将支撑2013年上半年房价稳中有升。2012年第四季度以来，东莞多个区域多个楼盘出现“一抢而空”的热销场面，不少楼盘因工期滞后而导致“断货”。故在保持政策稳定及供应增加的前提下，2013年上半年东莞楼市“供求价”整体将保持上升趋势。

　　淡季不淡，1月成交量和房价创历史同期较高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1月一手住宅网签面积高达61.9万平方米，创历史较高，同比去年增加345%；均价约8531元/平方米，同样创历史同期较高，同比去年略涨1%.之所以今年1月同比去年呈现“供求价”三升，主要原因为去年1月与今年1月所处的楼市环境“天壤之别”。去年1月东莞楼市预期恰逢跌入冰点，今年则处于较高的楼市预期。

　　连续9个月成交超5000套，热销持续时间创史上之最

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自2012年5月起，东莞楼市踏入超5000套的热销周期，截至2013年1月已累计达到连续9个月热销，持续时间创历史之最。2012年处于历史上最稳定的政策环境，是导致楼市持续热销的重要因素。2010年10月始至今，连续27个月，东莞房价稳定在8100-8500元之间，房价稳定持续时间也创历史之最。

　　1月：刚需产品供应比例大幅增加  100平方米以下户型供应比重高达七成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年全年东莞100平方米以下户型供应比重约61%，较2011年增加8个百分点.进入2013年楼市供应结构继续发生变化，1月100平方米以下户型供应比重高达70%，创历史新高。其中71-100平方米户型供应比重高达62%，创历史较高，此类户型以首次置业的二房和小三房需求为主，符合市场主流需求。141平方米以上大户型供应比重跌落至17%，处于历史低点。

　　低库存支撑了市场成交活跃度及房价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至1月31日全市一手住宅库存面积仅447万平方米，创2011年11月以来较低，按照近期消化速度，去库存仅需要不到8个月的时间。当前东莞整体库存水平较低，部分区域部分楼盘出现“断货”局面，这意味着一旦合适的产品得到有效供应后，楼市成交将表现活跃，房价亦受到支撑。

　　塘厦镇楼市表现最突出 成交增长迅猛  南城区成交量较稳定

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，长期以来塘厦镇楼市成交全市比重稳定在5%上下。自2012年10月以来，塘厦镇成交增长迅猛，近期成交比重基本在15%以上，与南城区基本抗衡。尤其2013年1月，塘厦镇全市比重高达24%，远超过南城区创下全市排名前列。塘厦镇近期楼市表现突出主要原因为品牌开发商的推动，万科、碧桂园、中信等楼盘成交火爆，其中不乏深圳客。南城区楼市成交较稳定，长期以来以15%的市场份额稳居全市榜首。

　　1月成交区域分化较明显

　　1月成交量突破60万平方米6000套，其中主要归功于部分区域热销。仅塘厦、南城和虎门镇成交面积比重占全市高达45%，接近全市一半的份额。即9%的区域成交了全市45%的份额。

　　热销楼盘集中在热点区域、品牌房企

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1月住宅签约金额前10名楼盘中，塘厦占三席，厚街占两席，南城占两席，虎门占两席，松山湖占一席，均为东莞经济强镇楼市重镇。从开发商品牌来看，前十名楼盘中，品牌房企占九席，其中碧桂园两大项目位列前三甲。

　　东莞本土开发商面临边缘化风险

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1月全市住宅网签金额前十名房企中，品牌房企占七席，东莞本土房企仅占三席。随着东莞城市发展预期的提高，越来越多品牌房企“抢滩”东莞，尤其保利、碧桂园等房企发展势头强劲。东莞本土开发商在外来品牌房企的强势竞争下，市场份额在压缩，面临边缘化风险。

　　1月住宅新增供应以外围区域为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1月全市有15个项目有新增供应共1848套， 其中四大城区新增供应共168套，仅占全市的9%。新增供应的产品类型中洋房1756套，公寓0套，别墅92套。从分布图可看出，1月供应以外围区域为主，如西部片区、东部片区等。