建设用地已逼近极限 东莞要掘金地下商业

　　全市370万亩仅剩47万亩未利用地，建设用地已逼近极限的东莞开始目光向下：瞄准了地下空间的开发。国土局局长刘杰上周接受媒体采访时介绍，东莞将借鉴广深经验，在轨道交通站口发展地下商业。他透露，国土局正在修订地下空间开发利用的管理办法、激励政策和出让细则。

　　具体内容未公布，局长一开口，却引人遐想。要借鉴广深开发地下商业体，东莞准备好了吗？

　　商家已趋利而动。据了解，虎门正在开发的地下项目“地一大道”投资近8亿元，建筑面积高达70万m 2。如果向广深看齐，这一规模并不大。媒体报道，广州的地下商业规模惊人，已开发和规划好的的体量接近170万m2。东莞规划部门此前就曾对外介绍，东莞才刚开始，未来是要在地下“再造一个东莞”。

　　但即使已有十几年的开发经验，广州地下商业的发展仍面临难题：由于大品牌不愿“钻”地下、租金管理费比地上项目高、产权不清晰等各种困扰，大量地下商业仍“吃不饱”。有业内人士就担忧，东莞的经济总量不到广州一半，地面的中高端商业尚在培育期，向地下商业敞开怀抱，挑战重重。

　　“地铁应该能够把这种局势扭转过来”，瑞峰置业副总经理姚丽君则乐观以待。他分析，大量高端消费外流到广深和港澳地区、中产阶层偏少，人群分散在各镇街，导致东莞地面的中高端商业难成气候。不过，伴随着广深轻轨的开通，“东莞将成为广深之间的重要节点，凭借其成熟的酒店业配套和地理优势，对商务人群产生吸附力。”另外，有了市域轨道R2线，包括厚街、石龙等经济强镇的人群都将被聚集到市区中心。

　　姚丽君坦言，他看好未来两个交通节点的地下商业：一是东城世博广场连片的东纵商圈；另外是临近台商大厦、民营大厦的会展中心站点。由于其地面的商业片区已十分成熟，人流量大而且稳定，“地下商业依托地上而发展，且错位竞争，就有生存空间。”这也是广州流行前线成功的原因。

　　“交通配套和接驳也要跟上”，长安新区管委会副主任郑国洪曾参与了东莞多个重大规划，他提醒，东莞的地下商业要先做好两个“接驳”。一是现阶段东莞人的出行仍是以私家车为主，地下商业体必须预留充足的停车位；未来则要做好公交、出租车和地铁之间的接驳。

　　郑国洪建议，东莞或可效仿香港，直接在商业体内兴建公交、出租车的停靠站点，避免地下商业体发展后，人流过于集中却带来混乱无序的交通。

　　另外，硬件具备了，还要有“软实力”。“东莞的地下商业或许达不到广深的体量，但会有一定的生存空间。”姚丽君分析，城市要培育白领人群难，但东莞本地富豪和蓝领工人多，地下商业的业态选择要与广深区别开来，需要在品牌选择、商业包装、卖场布局等有提升，才能留住本地的消费力。

　　如果放眼长远，东莞要考虑的则更多。查看欧洲等先进国家开发地下空间的成功经验，瑞典学者就提出了“双层城市”的地下空间规划理论：地下的垃圾回收系统、供热系统、物流系统等都在规划时一并考虑。他们甚至在城郊修建大型的地下音乐厅、游泳池、冰球馆等。

　　“从宏观上看，这些都是未来的发展方向”。郑国洪介绍，这些地下项目的开发投资成本高，物业管理水平要求更高。而国内的地下物业管理目前还停留在“打扫卫生”的阶段，对通风系统等设备的维护管理仍未达到一定水平。不过，他认为，政府应该鼓励市场的开发行为，比如在地下商业的容积率计算上制定优惠政策，降低地下空间开发的成本门槛。“有人做了，自然就培养出这些管理人员，慢慢也就拓宽了东莞地下空间开发的多样化。”

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