东莞近10个项目推“低首付” 想吃先看清钱袋子

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　　首付低至一成，年底近10个项目推“低首付”置业方案

　　临近年末，在东莞刚需楼市中，“低首付”促销方式甚嚣尘上，热闹不已。

　　为了刺激刚需消费者购房置业，目前有多家开发商楼盘项目推出“低首付”置业方案，有垫首付、送首付等各种方式。

　　南都记者近期走访市场了解到，通过办理按揭贷款置业购房，首付款至少需要购房款的三成，而现在开发商为了加大走货力度，部分楼盘项目打出广告称，首付只需一成即可，或者直接采用“送首付”方案，以刺激正在观望的刚需客户群提前出手置业。

　　业内人士分析称，这种方式虽能刺激到观望客户的神经，但对整体市场的影响不大。他们表示，选择低首付意味着，在开发商规定的还款年限里，支付能力要比较强，如果支付能力不够，可能导致最后购房不成还得白白搭上钱财。

　　　香树丽舍（南城）开发商降低首付额度但需缴差额税

　　物业地址：南城区宏图大道62号（环城路与宏图路的交会处）

　　楼盘资料：香树丽舍定位为文化社区，适宜居家户型。建筑立面为现代欧式风格，简洁明快，品质感强。主力户型为70-120平米两房、三房，户型方正，实用率高，多数户型能够实现南北通透。

　　现场直击：近日，香树丽舍为了清理剩余洋房尾货，特意举行“联盟大团购”活动。目前在售户型7200元/平米起，低首付主要通过开发商“减首付”计划。

　　具体方式为：房屋原价×30%-（原价-折后价）+（原价-折后价）×18%（差额税）+各种税费。例如，一套建筑面积为92平米的房子，原价为80万，折后价为70万，若要参与低首付计划，需要首付费用为80万×0 .3-（80万-70万）+（80万-70万）×18%=15.8万。再加上常规税费即可。若购买两房首付可能更少一些。

　　户型点评：目前香树丽舍剩余的户型多是79-90多平米的刚需户型。其中，建筑面积约79平米的两房，格局简单方正，客厅与餐厅连成一线，保证空间明亮舒适。两间卧室也是相邻设置，减少空间动线浪费。略有遗憾的是，因附近环城路过往车流较多，若卧室靠近马路，难免有些噪音。

　　　沿海江湾国际（道滘）开发商垫两成首付需支付利息

　　物业地址：东莞大道延长线与港口大道交会处

　　楼盘资料：与新里城一样，沿海江湾国际也处于东莞大道延长线上，交通比较便利。

　　70-90平米洋房采用2梯4户设计，点式布局。目前社区周围生活配套比较成熟，有中山大学附属学校、会所、超市以及商业街等。

　　现场直击：沿海江湾国际洋房目前售价在5字头左右，据南都记者了解，开发商最多可垫两成首付，但需在2013年3月30日之前还清，还要收取利息（跟银行借贷利息一致）。例如，一套建筑面积为90平米的三房，首付约15万左右，置业者可先缴纳5万左右，剩余10万先由开发商垫付。但目前开发商不仅要收取利息，还要求在明年3月份还清，这对于薪资水平一般的年轻人来说压力颇大。

　　户型点评：建筑面积约92.8平米的三房户型方正，格局也比较明显。客厅与餐厅连成一线，整个空间长达6米，采光和视野都不错。阳台也达到5米左右，保证了整个房间的采光和通风良好。

　　此外，厨房和书房以及卫生间一字排开，提高空间实用率。

　　　中天城市之门（南城）开发商垫付款需两年按季度还清

　　物业地址：南城东莞大道与莞太路交界处

　　楼盘资料：中天城市之门是集酒店式公寓、写字楼为一体的城市综合体，户型紧凑实用，以两房、三房为主，赠送面积大，不管是投资、自住还是办公都非常适合。

　　所有户型拥有3.9米层高，买一层可使用两层，赠送率高至25%，空间设计上实现明厨明卫，客厅开间3.3米，真正做到小面积大空间。

　　现场直击：中天城市之门近期推出的是建筑面积约65平米的复式洋房。根据开发商低首付政策，购房者首付只需一成。若采用商业贷款按揭，剩余两成可先由开发商垫付，但必须要在两年内还清，且实行按季度还款。例如一套价值50万元的洋房，开发商可垫付10万，购房后每个季度需还款1.25万左右。

　　户型点评：建筑面积约63平米的小复式可作为三房使用。户型方正，首层可做餐厅、客房使用，二楼空间则可做成两间卧室。虽3.9米的层高相对于真正的复式来说有些拘谨，但对于置业的年轻人来说，这样的户型可以提高实用率。通过装修，也可以让书房和客卧连在一起，想学习工作可到一楼，二楼则完全作为休息空间使用。

　　　恒大御湖（南城）开发商无息垫首付5年内还清

　　物业地址：南城东莞大道666号

　　楼盘资料：恒大御湖恒大地产进驻东莞后打造的纯洋房项目。户型面积段在88-137平米。

　　虽然该小区周边已有多个楼盘项目，但小区附近配套比较稀缺。

　　现场直击：据南都记者了解，恒大御湖在低首付促销时，只针对118平米以上的大面积房源。这些房源总房价约在100万以上，首付三成至少需要30万元。低首付计划要求置业者可先支付12万左右，另外18万先由开发商进行垫付，需在五年之内还清。在此期间，垫付款不需利息，月支付能力超过9000元的人才敢出手。

　　户型点评：03户型方正实用，客厅餐厅连成一线，让整个空间显得比较宽阔。另外，主卧室带有独立的卫浴空间，保证主人的私密性。两个卧室也比较舒适，购房后，一家5口人在此居住也不会显得拥挤。

　　新里城（道滘）首付可交一成只针对公积金用户

　　物业地址：东莞市东莞大道与港口大道交会处

　　楼盘资料：新里城整体规划布局采取“大合围、大开放”的空间组织手法，保证每一套户型均有良好的采光通风和视线景观。有72-129平米9种户型，户型设计方正实用，南北通透，空间使用率高，通风采光俱佳。

　　现场直击：开发商宣传首付只需3.8万，但据记者了解，这些只针对有缴纳公积金的用户。具体操作方式是，用公积金贷款首付只需两成，参与低首付计划后，置业者只需交一成即可，开发商垫付的需在一年内还清。例如，一套建筑面积79平米的房子总价在38万左右，业主交一成首付即3.8万，而开发商垫付一成，一年手续费约2000元上下，这样一年内要按月还清的话，除了月供，还得支付给开发商3340元左右。

　　户型点评：新里城因处于东莞大道和港口大道交会处，等东莞大道延长线通车后，交通将十分方便。建筑面积约79平米的两房户型方正，玄关同侧便是厨房，除拥有两间卧室外，还有内花园，可改成会客室或书房使用。

　　据介绍，该户型阳台、卧室飘窗以及厨房均有赠送面积，对于初入社会的年轻人来说已够用，但一年内还清垫付款，要保证月供能力足够才可出手。

　　富盈WO城（道滘）垫付10万还送3%的购房契税

　　物业地址：道滘镇南丫村（南阁中路与工业路交会处）

　　楼盘资料：富盈W O城位于道滘镇南丫村南阁中路与工业路交会处，临近港口大道、厚街大道、南阁大道等区域性连接主干道。项目一期占地80亩，总建筑面积12万多平方米，共1035户，以三房为主，户户带入户花园，楼间距宽阔视野好。

　　现场直击：为了刺激置业者出手，富盈WO城也推出垫首付计划。户型主要针对建筑面积96平米的三房。据销售人员介绍，开发商最多垫付10万元，需在一年内还清。还款方式可根据自己经济收入决定，可采取每隔半年还一次的方式，但垫付款需要收取利息，月息为千分之八左右，垫付款10万元一年需9600元利息。目前认筹可5000元抵9折，并赠送合同价×3%契税。

　　户型点评：建筑面积为96平米的三房户型方正，卧室分布于客厅两侧，还带有超大入户花园。据销售中心经理透露，首付款只要4万起就可以购买，为了降低置业门槛，开发商也采取了垫首付计划，最多可垫付10万元，但需要在一年内还清。此外，购房还赠送合同价乘以3%的契税。目前推出的洋房均为三房单位，两梯三户板式结构，户户能够实现南北对流。

　　“低首付”手法揭秘

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　　　　“垫首付”需在规定时间分期还清

　　“低首付”比较常见的还是垫付方式，由开发商垫付部分首付，购房者在一定时间内还清。

　　区别只在于时间的长短，例如中天城市之门首付只需一成，大概在5万左右，剩下的两成10万元首付款则需要在两年内按季度分期还清。而恒大御湖项目因只针对大户型，首付垫付时间也稍长一些，需在后四年内还清。

　　业内人士称，这种开发商无息垫付首付，购房者分期还清的方式，时间越长，吸引力越大，时间越短，购房初期的付款压力就越大。

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　　　　“送首付”直接减差价但需缴税费

　　南城香树丽舍项目在清理尾货时，运用直接“送首付”的方式实现低首付。

　　操作方式是，一套建筑面积约90平米的房子原价为80万左右，折后价约为70万。

　　以80万元来计算，三成首付约24万，如果要实现低首付，开发商在该基础上减去房子原价与折后价的差价10万元，即首付减至14万元左右。

　　但需要注意的是，这个差价所产生的差价税费需要购房者来支付，按照目前的税费，需要交纳1 .8万左右的差价税。真正购房时首付需要15.8万左右。

　　业内人士分析表示，这种实现低首付的方式比较少见，虽实现了低首付的要求，但风险也比较大。

　　　购买资格剖析

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　　　　多针对有稳定收入的年轻群体

　　据悉，目前推出低首付置业计划的楼盘中，多是纯洋房项目，包括中天城市之门、沿海江湾国际以及新里城等。

　　南都记者踩盘了解到，这些推出低首付置业计划的楼盘销售人员表示，垫首付或减免首付方式只针对置业、且有着稳定收入的年轻群体。

　　“年轻人刚毕业没几年，首付款可能一时难以凑齐，推出低首付主要是吸引他们提前出手置业。”南城某楼盘的营销人员表示，在申请低首付的客户中，他们在审查时会考虑购房者的经济实力。“至少是有学历、有稳定收入的年轻群体，例如教师、医生、白领等，没有稳定收入的我们也不敢冒风险。”该销售人员表示，这些群体虽目前积蓄有限，但他们的收入会比较稳定，后期还款能力也比较强，至少在东莞有长期发展的计划，具备一定发展前景的实力。

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　　　　二套房以上的客户难通过申请

　　二次置业客户能否申请开发商垫首付？

　　据南城一楼盘项目销售负责人透露，二次置业和有过不良信用记录的人基本不考虑。首先，二次置业的人按照现行政策规定，需要六成首付，这样开发商垫资额度就会增大；其次，在银行有过不良信用记录的人也难通过申请，担心他们购买后不能按时分期还清垫付款，这将会给开发商带来资源浪费。

　　“若购买后，不及时还清首付款，公司还得成立部门专门去追讨欠款，这样势必会造成人力资源浪费。”道滘一楼盘营销负责人表示，他们对于上述两类人，在申请垫首付一般不会通过。

　　风险剖析

　　　　限定期限之内要还清

　　对此营销模式，东莞中原地产高级研究员韦天使表示，当前推出低首付主要是为了降低置业门槛，增加楼盘对目标客户群的吸引力，毕竟首付对大部分购房者都是一笔沉重的负担，在价格调整幅度有限的时候，通过这种方式可以激发其购买欲望。需要注意的是，一般开发商垫的首付，都要购房者在一定期限之内还清，不但造成购房者资金压力大，后续法律风险也较难预测。

　　　断供房子可能被收回

　　如果不顾自己的实际支付能力去购房，一旦出现断供，若没跟开发商之前签合同，可能将落得人财两空。因此，在购房前，一定要根据自己目前的收入、未来的预期等因素，谨慎地评估自己的还款能力。如果楼盘要求收楼前要付清所有款项，也需要提早准备。如果到时候拿不出钱，就可能会被拒收楼。

　　考虑是否有烂尾可能性

　　而在选择首付分期付之前，也要搞清楚这笔钱是有息还是无息的，如果延期归还要承担什么样的违约责任。此外，购房者还要了解开发商的背景，如果开发商已负债累累，很有可能是通过这种方式促销，楼盘存在烂尾的可能性。

　　　开发商也可能陷入麻烦

　　业内人士表示，低首付对于开发商来说也有风险。办理按揭贷款后，房子的抵押权归银行所有，若开发商一旦出现提供房贷申请虚假信息行为，或购房者不能正常支付垫付款的话，开发商也要陷入麻烦。

　　另外，开发商帮购房者垫首付，去银行办理按揭的行为一旦被银行发现，银行可能会停止对开发商的一切贷款，所以开发商也要冒风险。

　　市场动态

　　　　年底要出货近10楼盘又刮“低首付”风

　　“首付只需3 .8万，你就可以做业主”、“首付只需5万元，就可轻松实现住三房”等惹人字眼，近期经常在东莞各大道路附近的户外广告牌上出现。

　　截至目前，南都记者监控了解到，至少有10余个楼盘项目推出“低首付”置业方案，例如中天城市之门复式洋房首付只需一成，总价在45万左右的复式洋房，只需5万就可置业；而位于南城宏图路的香树丽舍项目，二期将由万科开发，为了清理尾货他们推出“送首付”计划，即在原价的基础上减去一定数额；而恒大御湖低首付置业计划只针对购买118平米以上户型的客户进行首付垫付，尾款需在5年内还清等，除了上述楼盘项目外，还有多个楼盘也采取类似的促销方式。

　　据南都记者初步统计，目前采取低首付置业计划的楼盘项目达到近10个，镇街刚需楼盘多采取该方式。此前，东莞曾在2008年左右出现过类似的置业风潮，为何近期又有开发商祭出低首付置业计划？对此，中原地产高级研究员韦天使表示，在年底，开发商想要出货，但又不想降价的情况下，低首付的促销模式就比较多见。

　　原标题：“低首付”是个美丽的馅饼 想吃先看清钱袋子