后十一楼市新讲义 教你十分钟读懂东莞楼市

　　刚过去的中秋和国庆，你看房、买房了吗？还是为免费的高速公路添了“堵”，外出探亲访友出游去了？

　　官方数据显示东莞住宅成交量同比缩水了一半，楼市当真遇冷吗？但是国庆后两天的集中性签约467套，已经超过双节8天的收成。倒是业内发出一声“冷笑”：大家都还是未明真相者。因为成交网签至少滞后于实际下定签约的一周，双节8天录得的成交量不代表节日的真实情况。

　　可真实的楼市情况究竟如何？经济政策环境会否让楼市乌云压顶？如果还有考虑在接下来寻觅自己心仪的房子，不妨阅读下本期我们的“后十一楼市讲义”，在这里你将重温曾经的政治课堂、经济课堂，甚至你也将修读更专业的建筑学、市场营销课……呵呵，亲爱的“童鞋”们，请打起十二分精神，切勿回到大学课堂时的瞌睡虫附身哦。

　　成交量基本维稳，价格不排除微幅震荡

　　关注楼市的你，不可能不注意到今年东莞国庆黄金周的收成，同比数据缩水一半。虽然业内表示黄金周已不复“黄金”的概念，但是随后数天的集中性签约却也证实了市场未遇“冷”。南都记者注意到，东莞市房产管理局官方数据显示，10月8日、10月9日黄金周后两个单日，成交量暴涨，其中8日东莞住宅成交199套，10月9日成交268套。紧接着10月10日，网签系统再录得住宅成交266套，均为单日成交量的高位水平。东莞正常的日均签约水平也就在百余套左右，这是翻倍增长。两天的成交量467套，就已超过8天假期的442套成交。因为网签的滞后性，积压了9月份以及黄金周的成交单开始陆续签约。多位业内人士表示成交量后市仍然看稳，甚至不排除10月份成交量再度冲高的可能。

　　东莞市中原市场研究中心总监车德锐表示，进入10月份，即将临近年末，开发商销售任务仍旧繁重。随着市场放量的急剧增长，包括经济、政策和时常供应量等重重压力都让开发商泰山压顶，因此“快速走货”仍是开发商的主要动向，小幅度、阶段性地促销，既保证成交量又保持价格平稳的市场策略或会成为主流，而房价在“以价换量”的前提下微降的可能性加大。

　　房价在短期内波动在合富辉煌市场研究部李兴旺看来是正常的。据合富的市场研究部统计，东莞房价长期稳定，已连续24个月稳定在8200元/平方米上下。这些都是就单一住宅产品而言，至于年初的前几个月，因受高端别墅产品集中入市的拉高，加之去年成交的部分高端产品滞后到今年来签约(去年高价房签约被叫停)，房价甚至一度摸高到8800元/平方米的单月水平，但随之很快拉回到8200元/平方米上下的均线上。

　　“至少到了年内，东莞整体房价都会稳定如常。”东莞市房地产协会秘书长陈骏良接受南都记者采访时仍表达了一往如既的观点，他分析，今年市场并未限购、限价的情况下，房价能平稳保持目前的状态，与开发商如今的谨慎定价相关。

　　年底前政策变化不大

　　再进一步分析楼市政策，可以从经济环境说起。政策、经济环境都时时刻刻影响着房地产的发展。房地产学者、央视网经济专栏评论员黄峻表达了对目前经济环境的隐忧，“在全球一体化后，无论是欧美国家还是新兴经济体，相互依赖与影响都越来越大。9月经济大事就是美国正式提出Q E 3、新兴经济体代表印度再次降息、中国加大财政刺激力度。”他认为，目前经济环境不乐观，房地产业及其上下游相关行业处于严冬期的情况下，楼市的调控已不可能再有有力度的“加码”措施，但是放宽的可能性也不太大。“若从全社会用电量持续减少、PM I低位运行、秦皇岛港煤炭库存一度创十年来新高等指标来看，本轮经济下滑风险甚至大于2008年的时候。基于这样的经济环境，楼市调控难以加码。”在黄峻看来，国内经济短时间内还不可能摆脱对房地产的依存。房地产调控很可能维持一种时松时紧的状态，我们可以观察到，降低存款准备金率、降息等货币政策工具已连续动用。他注意到的还有近期贵阳开放了的“买房送户籍制度”，“全国多地微调楼市政策，有些尺度较大亦未被叫停。”同时他也认为，一旦放开楼市持续的紧缩政策，那么楼市强力反弹的预期也很大，这将导致新的调控政策接踵而至。

　　持同样观点的车德锐说：“虽然目前货币政策已出现宽松，但不意味着房地产政策会有放宽的可能性，这种可能性至少在较长的一段时间内也不太可能存在。”他认为，东莞房地产行业的政策更“乐观”一些，“产业在东莞的经济地位愈被重视。尤其在一些镇区，地方政府依赖房地产经济的姿态特别明显，放出的大规模商住地块，进场的都是大品牌开发商，目前在东莞经济转型困难、招商引资受阻的情况下，房地产的作用仍然重要。”