广州楼市黄金月首战遇冷 老城区成交惨淡

　　假期前六天日均成交121套

　　●9月30日至10月5日，总成交量为731套，环比节前六天成交量下降70.8%

　　●市区楼盘以大户型为主，本身楼价高企，主流的刚需消费人群无力承担

　　国庆黄金周已近尾声，广州楼市并未如预期大放异彩。阳光家缘数据显示，9月30日至10月5日期间，全市总成交量为731套，仅比9月28日当天一天561套的网签成交量多了170套。9月30日至10月3日四天共网签490套，同比去年网签量下降272套，同比跌幅35.7%。

　　对此，有业内人士指出，由于八九月楼市成交量一直平稳，导致开发商降价促销的意愿不大，并且受国庆出游等影响，黄金周成交不如预期理想。但短短几天的成交数据不足以代表市场的走向，预计国庆后市依然走势平稳。

　　双节出行人多购房者少

　　“金九”被指成色不足，“银十”因此备受期待。不过从目前来看，国庆长假期间，楼市所交的成绩单并不理想。实际上，在9月底，楼市上演了一波成交高峰。数据显示，9月24至9月29日期间，广州全市网签总成交量为2500套。这也让市场对国庆黄金周期间楼市充满期待，不过结果却意外遇冷。

　　阳光家缘数据显示，9月30日至10月5日，广州全市总成交量为731套，环比国庆黄金周前六天成交量下降70.8%。

　　记者查阅数据发现，国庆五天楼市呈现“V”形曲线，黄金周长假的首日9月30日，全市网签成交量为173套，随后两天成交量分别为137套和104套，呈现下降的趋势，直到10月3日，网签成交量下降到点的76套，随后在4日、5日，分别回升到99套和142套。对此，房地产专家韩世同认为，除开网签数据存在一定滞后性原因外，今年国庆黄金周和中秋节连假，加上高速公路免费等措施，导致国庆节出游的人增多，楼市因此受到一定的影响。

　　位于海珠区成熟大盘罗马家园的相关负责人对记者说，国庆黄金周期间以来的几天，前两天人气都比较旺，“但2、3号人气明显下降了不少”。分析主要原因是过完中秋后，不少人都选择出游，而随着出游人群的回流，预计6日、7日人气又会有所恢复。成交方面，则表现平平。

　　郊区盘成交量占全市八成

　　供应与成交有着密切的联系。而在今年的国庆黄金周，楼市供应量的分布仍然以郊区刚需产品为主。据合富辉煌市场部监测，花都、番禺等外围四区新推货量约9000套，占新货总货量的六成以上。

　　产品方面，也是90㎡以下、90-105㎡的两房及小三房等刚需产品为主。这也是与目前市场主流的刚需消费人群需求相匹配。相比之下，市中心六区供应量有所增加，但仍相对紧缺，产品也是以大户型为主。随着市中心楼价的高企，一个普通的市区一手楼盘单价也多在2万元以上，置业门槛高，导致市中心楼市“有价无市”，很多刚需人群只能是“被挤出”市区，因此郊区盘仍然是国庆楼市成交的主力区域。

　　据统计，9月30日至10月5日六天期间，广州市中心六区网签成交量仅122套，白云区成交相对理想，网签量42套。而成交的大头仍然集中在郊区，总共网签609套，占全市网签量的83.3%，其中番禺、增城、花都三区网签均逾百套，超过全市总成交量的一半以上。其中领跑大市的区域为增城，网签总量为192套，番禺亦以171套的网签量紧随其后。

　　值得一提的是，9月24日晚，广州在全国率先公开推出“限售”政策，对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。而高端楼盘云集的天河成为“重灾区”，黄金周六天，天河网签13套，位居全市倒数第三。其次是黄埔和越秀，网签量分别是7套和5套。

　　“除开网签滞后因素的影响，今年国庆黄金周出游的人大增，也是重要因素。”

　　——房地产专家韩世同

　　市场走访

　　市中心楼盘

　　“有价无市”人气冷清

　　市场方面，新快报记者连续几天踩盘，发现市中心楼盘相对冷清。记者在10月2日走访了珠江新城几个楼盘，现场寥寥数人，与平时人气并无分别。分析起来，主要在于市区楼盘目前主要以大户型产品为主，并且本身楼价高企，令现在主流的刚需消费人群无力承担，导致“有价无市”。

　　即便是在传统的黄金周旺季，有着优越地理优势的市区楼盘也表现淡定，一副不愁卖架势，因此优惠促销力度也不大。比如合生·紫龙府以大户型为主，均价3万元/㎡，推出9.7折优惠；东方文德在售小户型58㎡，均价为每平方米3.6万-4.6万元，推出9.8折优惠；珠江新城在售ABC三栋单位的嘉裕公馆，均价在3.5万-4万元/㎡，推出9.8折优惠。个别楼盘甚至没有任何优惠措施。

　　对此，房地产专家韩世同认为，现在市区楼价的受众，即使是一些刚需的改善性需求，也多是市区小房换郊区大房，对市区大房购买力十分有限。而一些有实力的买家又受到限购制约，因此形成了市区楼市“有价无市”的现状。

　　此外，还有香港豪宅盘来粤抢人气。太古地产旗下的香港住宅项目傲璇，在9月28日至10月7日间亮相广州。该项目楼高12层，仅设两户复式花园大宅连私家泳池，以及十户各占一整层、户型不尽相同的独特大宅组成，面积约560至640㎡，让每户大宅均彰显独立大屋的气派，吸引了不少实力买家的关注。

　　郊区楼盘

　　南沙地铁新盘开盘火爆

　　尽管从国庆黄金周前六天的网签数据来看，整体成绩并不理想，但郊区楼市成交仍然占据了市场成交总量的八成多。其中，一些新盘深得市场关注。10月1日，有记者来到对外开放样板房及社区园林的从化雅居乐·小院流溪，现场停满了来自广州、深圳、中山、惠州等城市的车辆，销售中心及样板房挤满了看房的人。据介绍，该项目每日接待客户的数量近千人。

　　而历来供应大成交量高的增城、番禺和花都，依然保持了大量的刚需产品供应，吸引了主流的刚需人群关注。在国庆前获批新区规划的南沙，人气相当火爆。位于南沙金洲地铁站附近的楼盘南沙城在10月1日10时开盘。新快报记者在开盘前半小时到达现场时，已经见到楼盘附近的马路两边停满汽车，楼盘搭在路边的销售等候区也人气爆棚。楼盘开盘后一个小时，销控表就已经迅速一片红。

　　有业内人士认为，郊区楼市历来是供应的大区，也往往是降价促销的。不过，由于受5月以来市场“淡市不淡”的影响，开发商们采取大幅降价促销的动力并不大，因此，国庆黄金周期间，郊区楼盘也多是“例牌菜”招徕客户，真正大力度的降价促销鲜见，倒是一些新盘通过一些促销活动吸引了不少人气。

　　专家观点

　　国庆后市仍以平稳为主

　　几天网签成交数据并不能说明楼市“入秋”

　　国庆黄金月的首战遇冷，韩世同认为，几天的网签成交数据并不能说明楼市就此“入秋”。除开网签滞后因素的影响，今年国庆黄金周出游的人大增，也是重要因素。在双节之前，楼市实际上已经形成一拨购房潮。并且，目前市场上出现“量价齐升”的基础仍然薄弱，成交量与楼价依然成反比，“开发商鉴于前几月的稳定销量，降价促销的意愿并不大，但接下来，随着资金链的因素的制约，适当的降价促销才能保持一定的成交量，而市场整体也会在这种价格与成交量的博弈中保持相对平衡”。

　　至于年底楼市，韩世同认为，仅仅从楼市未来供应、开工、卖地等因素来看，楼价的确有再度上涨的压力，但目前楼市库存压力也依然存在，因此和楼市去库存的速度不无关系。不过，房地产市场受经济整体环境影响巨大，如果经济形势继续下行，房地产市场也不可能一枝独秀。