开发商设合同陷阱 购房遇万分之0.5违约金

　 　李女士与开发商签的购房合同显示，如果超过交房期限，她只能选择接受违约金一项来补偿自己的损失，而开发商自填的违约金赔偿比例为总房款的十万分之五。

　 　别墅两度延期交房引争议 开发商不退房愿赔偿　购房人指合同设数字陷阱——

　 　赔0.5‰0购房遇违约金

　　北京一市民购买了一套位于周边城市的别墅，竟遭遇到开发商两次逾期交房。原本打算根据合同约定的逾期交房违约金索赔，结果发现开发商所承诺的违约金仅为日十万分之五，比同期银行存款利率都低许多，被房地产业内人士戏称为“史上逾期交房违约金”。

　　专业房地产律师表示，这个史上的违约金是可以通过诉讼途径来解决的。

　　今天上午，记者从天津市武清区人民法院获悉，该院已经正式受理购房人诉翠金湖房地产开发有限公司解除合同的案件，并且将于近日开庭审理。

　　业主讲述

　　海归夫妇 全款买套“动心别墅”

　　李女士和丈夫是一对留学归国的夫妇，现就职于北京某高等学府。2010年夏季，李女士从北京近郊的一处广告牌上看到一个房地产广告，宣传的是一处名为“翠金湖”的别墅区，该别墅区距离北京仅几十公里。

　　李女士介绍，他们夫妻俩当时就动了心，随后专门去了翠金湖别墅区现场，参观了样板间，并详细听了销售人员的介绍。

　　2011年2月12日，李女士与翠金湖别墅区的开发商签署了《商品房买卖合同》，并且交纳了全部购房款。根据合同约定，李女士所购买的是一套总价值181万的别墅，该别墅将在2011年10月31日正式交房。

　　开发商通知 入住时间要推迟

　　就在夫妇俩为即将实现的安居梦想忙碌时，开发商却发出了排名前列份延期交房通知。

　　通知延期交房的理由是：由于2011年夏季降雨量明显大于往年，为确保建筑质量，我们不得不避开雨季施工，致使施工进度及市政配套施工延误。计划将交房日期推迟至2012年6月30日。

　　拿着开发商这份理由颇为充分的“通知书”，李女士夫妇选择了继续等待。

　　今年6月下旬，还在等待开发商交房电话的夫妇二人，竟然等到了第二份延期交房通知。这一次，延期交房的理由是“受宏观调控的影响，以及市政大配套设施，政府多部门协调审批进度等原因”。

　　这份延期通知再次给出了交房的日期：2012年10月31日。

　　合同难解除 违约金日0.5‰

　　接到第二次延期入住的通知书后，李女士和丈夫专门去了一次翠金湖别墅区，实地看一下自己所购买的别墅到底建成了什么样子。

　　“我一看进度就傻了，和我们2010年底时看的情况一样，几乎没什么进展。”李女士说，很难看出这个小区可以在4个月后就具备交房条件。于是，他们当即决定，解除买房合同。

　　但接待他们的工作人员却表示，根据购房合同，如果遇到逾期交房的情况，只能采用开发商支付逾期交房违约金的形式进行解决，逾期交房不算作解除合同的理由。

　　开发商的工作人员拿出购房合同，翻到逾期交房违约金那一栏指给李女士看，那一栏上写着逾期交房违约金为总房款的日0.5 ‰0。工作人员告诉李女士，合同上的数字和符号表示，逾期交房的违约金就是日万分之零点五，也就是日十万分之五。

　　这对海归夫妇为了确定合同上的数字与符号到底是多少，甚至找到所在学校的数学老师。数学老师确认，李女士的逾期交房违约金确实是日十万分之五。

　　“我签合同时看到百分号后面好几个零，以为是千分号，再看到前面的0.5，就认为是千分之0.5，于是我就签了字。”李女士说：“难怪开发商不在合同里用大写数字来表述，只用小写数字和数学符号，其实这就是给我设置了一个陷阱。”

　　李女士说：“我支付了近200万的房款和各种费用，这笔钱存银行里一年可以有近6万元的利息，但开发商给我的违约金一年却只有3万多一点，根本弥补不了我的损失。”

　　记者调查

　　销售经理

　　购房合同都是自愿签的

　　记者电话采访了翠金湖房地产开发有限公司的金姓销售负责人。在被问到为什么会出现这么低的逾期交房违约金时，金姓经理说：“从我们公司来说，都是（签订）正当的、合法的商品房买卖合同。并且（合同）经过了天津市房管局的网上签约系统，合同是有法律保障的。双方是本着自愿的原则签署的。”

　　随后，任记者追问日0.5‰0的违约金的情况，金姓经理始终没有正面回答，并且一再约请记者到该公司当面采访。

　　记者随后带着全部采访手续赶到翠金湖房地产开发有限公司的办公地址，希望可以当面采访金姓经理。但金姓经理开始拒绝接听记者电话，并且该公司前台明确告诉记者：“公司的领导、各部门负责人、管事的人包括我的领导在内，全部都不在。”此后，记者多次拨打金姓经理的电话，却再无一次打通过。

　　8月21日，记者来到翠金湖别墅区的现场。一名自称姓朱的项目销售经理助理带领记者来到了翠金湖别墅区的工地。工地内是泥泞的黄土路面，根本没有成型的道路可供行走，上百栋别墅大部分都没有进行外墙装饰，内部也都是裸露的水泥墙体。

　　朱小姐介绍，已经卖出去50多套独栋别墅，都是卖给了北京的业主，这段时间已经有多名业主来过别墅区查看工程进度。

　　对于别墅工程的延期，朱小姐也表示不理解，并一直重复着这样一句话：“那些业主为什么不起诉开发商呢？延期两次了，开发商已经对不起业主了。”在被问到是否知道逾期交房的违约金是日十万分之五时，朱小姐很是惊讶：“违约金不是万分之五吗？”

　　监管部门：无权审查双方约定内容

　　李女士与开发商所签署的购房合同是由天津市工商局和房管局共同监制的格式合同，合同的附件上还盖有房管局的登记备案章。

　　天津市武清区房管局登记备案科的杨姓副科长看到合同上关于违约金的表述时很是疑惑，经过与其他几份开发商的购房合同对比后，杨科长指着李女士合同上的数字说：“我排名前列次看见这么多的零。”

　　武清房管局的刘姓局长告诉记者，这种格式合同是由开发商下载到自己电脑里的，与购房人签订时，开发商在格式合同的少有处填写内容，和填空差不多。

　　“我们只审查开发商资质、建筑物资质等内容，对于合同中双方约定的内容，是归工商局负责监管的。”刘姓局长说。

　　而武清区工商局合同科的郎姓科长在接受采访时则表示，工商局对于双方约定的条款也无权监管，关于条款内容是需要到法院去解决的。不过郎姓科长告诉记者：“别说是消费者，哪怕是我本人，在买房时也不会仔细看那些购房合同的。”

　　律师支招

　　购房人可诉讼解决

　　北京市律师协会房地产专业委员会副主任金翔律师指出，这个“史上的违约金”是可以通过诉讼途径来解决的。

　　金翔律师指出，我国目前尚未出台关于逾期交房违约金的具体赔偿标准，开发商与购房人所执行的“行规”普遍为日万分之三到万分之五，如果双方未约定，法院也会按照这个行业惯例执行。

　　金翔告诉记者，从李女士的案情来看，她是属于对开发商所订立的合同存在“重大误解”，也就是对于具体的合同条款并未真正理解和认识。而如果是重大误解，则可以依据合同法的有关规定，由人民法院判决撤销合同。

　　“还有一种解决方式就是可以起诉开发商所拟订的这个合同显失公平。”金律师解释说，根据人民法院所出台的司法解释，如果房屋买卖的合同中关于违约金所定的比例过低，可以视为合同条款显失公平，一样可以通过诉讼的手段来撤销合同，或者是调整违约金的比例。

　　同时金律师也指出，由于有关部门所监制的格式合同本身也有瑕疵，所以建议在每一个需要填写数字的地方都设置大写区域，大小写相结合的合同才不可能被开发商钻了空子。