优质商家抢多个项目 招商难或成综合体“心病”

　　佛山目前至少有30个城市综合体在建、拟建或将投入运营，超过了一线城市广州、深圳。各大城市综合体项目中，几乎都有几万、几十万平方米体量的商业部分。佛山大部分城市综合体项目近期陆续开展招商周期，由于定位、业态同质化比较严重，招商同质化也比较严重，一些优质商家成为众多项目的招商目标，招商难也成为开发商的“隐痛”。有负责帮一些项目招商的代理商表示，部分房企比较急功近利，没有商业培育意识，对租金期望值太高，可能会吓跑一些商户。

　　佛山在建城市综合体数量超过广深

　　可以用“满城尽是城市综合体”，形容城市综合体在佛山的发展现状。据记者粗略统计，佛山城市综合体项目数量超过30个，总建筑面积超过1320万平方米；而广州在建或将建的统合体至少为20个，总建筑面积约1400万平方米；深圳约16个，总建筑面积约1044万平方米。佛山城市综合体在建数量超过广州、深圳。

　　佛山城市综合体尤以经济发达的禅城、桂城、顺德最为集中。开发商基本为国内外一线地产商及本地实力房企。

　　在南海千灯湖金融高新区的广佛地铁金融城，该项目总建筑面积约32.8万平方米，将建包括公交接驳、金融区服务、写字楼、酒店、住宅等，也是一个城市综合体项目，预计10月推出市场。

　　万科在佛山打造的排名前列个城市综合体项目，位于佛平路与桂澜路交界处、广佛地铁南桂路地铁站B出口的南海万科广场，项目一期规划用地面积为2.68万平方米，总建筑面积13.238万平方米，商业体量占项目约三分之二。此外，南海平洲丰树集团旗下的富丰新城除住宅外，还配建体量15万平方米的商业项目怡丰城。

　　在禅城区，有总建筑面积为150万平方米的岭南天地，涵盖酒店、商街、写字楼、住宅等多种业态。汾江路上的星星华园国际有住宅、公寓、商铺等多种业态，与其临近的雅庭国际写字楼已经封顶。此外，季华路也有万科的一个大型城市综合体项目。在顺德区，保利等开发商也有开发城市综合体项目。

　　动态：住宅部分先开放 部分项目招商已启动

　　各大城市综合体都是集商住、办公、娱乐、休闲一体化，不少项目配套有几万平方米、十几万平方米甚至几十万平方米的商业体量。

　　根据记者观察，大部分城市综合体项目都采取先推住宅、再推商业的策略。不少综合体项目的住宅部分已经或即将面世，南海平洲富丰新城中小户型住宅最近卖得比较火，星星华园国际前期住宅已售罄，南海万科广场、广佛地铁金融城也预计在10月推出住宅。

　　多个项目负责人向记者表示，项目的住宅部分不愁卖，让他们担忧的是商业项目的招商。记者从部分招商代理公司了解到，为抢占“金九银十”的传统旺季，大部分在建的综合体项目几乎都在近段时间启动了商业项目的招商。

　　来自南海富丰新城方面的消息显示，该项目的商业部分怡丰城将在9月份有一场大规模的招商推荐会。广佛地铁金融城在引进天河城百货后，正加快商场、写字楼、酒店的招商。南海万科广场也正在与一些建陶企业商会谈合作，推广项目的优质商铺。

　　季华路、汾江路一带包括雅庭国际在内的一大批写字楼项目也需招商。碧桂园城市花园的希尔顿酒店外立面已经成型，将作全方位的招商。

　　目前佛山各大城市综合体项目招商有三种途径：项目自身招商、项目联合代理商一起招商或者全权委托代理商招商。一般大型项目普遍采取第二种方式招商，广开门路。小型项目招商愿意采取排名前列种方式，可以“节约”付给代理商的佣金。完全没有商业资源、开发商没有组建商业组或者商业公司的项目，愿意选择第三种方式。

　　焦点直击：

　　综合体招商竞争激烈

　　有招商代理商负责人南哥告诉记者，目前各大城市综合体招商竞争非常激烈，一些优质商家会有多个项目争夺。

　　“目前进驻佛山的新加坡、中国香港开发商，一般都有自己的商业资源，可以引进当地的一些品牌。”另一家已经在佛山深耕多年的招商代理商负责人表示，国内开发商打造的城市综合体项目目标商家基本一致，主力店方面是品牌超市， 商铺方面是时尚品牌等优质商家。另外，佛山目前已经引进洲际、雅高、希尔顿、马哥孛罗等多个知名酒店品牌，一些城市综合体项目的酒店也向这些品牌看齐。

　　为吸引商家入驻，城市综合体项目开发商在招商时，还会给出租金、车位、免租期、物业管理等诸多优惠条件。

　　“现在还只是在招商初期，竞争已经这么激烈了，中期、后期可能更加激烈。”有开发商向记者直言，招商已经成为一些综合体项目的“隐痛”。一旦招商进展不顺利，长期找不到商家，项目就有可能成烂尾楼的风险。

　　招商难折射定位、业态同质化

　　在某投资顾问公司副董事严伟焜看来，佛山城市综合体在招商方面竞争激烈，正折射了项目定位及业态的同质化。这种同质化，也导致项目难以开展差异化的招商，进而产生一个商家多人抢的情况。

　　“个个都说要做高端，上哪找那么多高端消费人群。即使有，如何把这些高端消费人群吸引到你这里来消费，也是个问题。”严伟焜举例说，前段时间顺德一个总部大厦的几个负责人约他聊天，说要在项目里搞一个商场，引进一些高端品牌。

　　于是，严伟焜就跟他们说：“你们平时购物去哪里？”当时有人回答，自己买牙刷都去香港。“我就不客气地反问了，你们自己都不在本地购物，开个商场东西卖给谁。”严伟焜说，许多佛山人都有去港澳购物的习惯，佛山本地商业还受到广州商业的冲击，在佛山搞这么多商业项目，一定要考虑经营的问题。

　　鉴于此，最近有一些项目找他们公司代理招商时，严伟焜和他的团队考虑后放弃了。“风险太大了，万一招得不好，首先亏的是代理商。”他表示，在招商前期，代理商要投进不少人力、物力、财力和资源，如果招商效果不明显佣金难以保证，代理就会亏本。

　　行业观察：

　　部分开发商对租金期望值太高

　　“在招商时，开发商和商家最重要的分歧在于价格。本地发展商的租金预期都比较高。小商家签个3~5年不要紧，主力商家进驻一般要签15年左右，双方有差距。”虽然租金是开发商与商家之间的“商业机密”，但南哥和严伟焜都向记者表示，本地开发商对租金的期望值太高。

　　业内人士指出，很多开发商急功近利，期待商家招进来就能收租挣钱，没有培育商业的意识。一般来说，一个商场需要3~5年的市场培育期，酒店的培育期则长达10~15年，写字楼的培育期也不短。但是，佛山很多项目既没有这种准备，也看不出有这份耐心。

　　一些成熟的招商机构建议，招商项目应该在规建时就介入，这样建设时一些结构就可以按商家的要求做好，但佛山很多项目并没有这样做。“如果一些项目内部结构不符合商家要求，很可能要改建，造成重复建设。”这也是佛山综合体项目大干快上的一个隐忧。