楼市调控持续 新盘走量不走价

　　时间：2012年8月1日 下午

　　地点：福田区兰亭居凤凰茶馆

　　嘉宾：

　　张兴波 经济学博士、鼎昌地产总经理

　　曾鸣华 金地集团华南区域市场营销经理

　　刘 烨 益田大运城邦 (论坛)代理公司负责人

　　周庆亮 中联地产市场研究总监

　　任志强、谢国忠一班“大嘴”为该买房还是卖房喋喋不休，这边对深圳楼市的走向也起了争议。

　　根据国土部门统计数据显示，刚刚过去的7月全市商品住房成交3286套，成交均价为20194元。与六月成交数据相比，7月深圳楼市整体新盘销售数据保持平稳，并没有明显的变化。换而言之，楼市连续三个月的成交量上涨戛然而止，也间接给楼市“深度回暖”的说法泼了冷水。事实是，眼下楼市虽然刚需盘热度上升，但整体仍冷热不均，调控重压未去，限购限贷持续，加上宏观经济增长放缓，下半年市场在纠结中前行，新盘该走量还是走价？

　　张兴波

　　开发商仍倾向走量

　　虽然中央再三强调房地产调控不动摇，但考虑到目前的宏观经济，国家进一步出台严厉的调控政策几率并不大。这是因为经济形势不好，很大程度上与房地产有关。据行内说法，房地产影响到几十个行业，包括钢铁、建材、家电甚至百货。所以，从紧的楼市调控必将会影响到更多经济问题。

　　回到市场动向，最近深圳开始出现“日光盘”，还出现连夜排队的现象。在限购政策不变的情况下，怎么还有那么多人能买到房？这主要有两个因素。排名前列，限购政策市一年之前出台的，而今年刚好满一年，对于那些需要缴纳社保的，已经具备了购房资格。第二，深圳正在大量地增加户籍人口，这也间接性地也扩大了刚需人群。

　　但是这并不会导致房价的大幅度上升，因为根本不存在上升的条件。首先，政府大量供应保障房，只是对购房人资格有限制，事实上跟商品房没有太大区别，因此在楼市能起到平衡作用。其二，开发商仍然面临着资金回笼的压力，所以仍然会采取走量不走价的策略。据我观察，开发商都倾向选择走量。因为去年很多融资成本较高，甚至有些用的是信托资金。所以为了尽快还清高额的利息，走量是必然选择。

　　而在豪宅市场上，我认为就不应该用普通盘的眼光来认识。然现在豪宅市场回暖虽然没有刚需产品的气势，但是回暖的势头还是明显的。由于豪宅高端产品面向的市场范围较小，如果供应量稍稍大一些，辐射范围就会很大。

　　曾鸣华

　　“走价值”是明智之选

　　我觉得国家的宏观调控并不是为了打击房地产行业，健康发展才是最终目的。一个好的房地产市场，很快反弹或很快下滑都不是健康的市场。所以，从当前行情看来，楼市还将更健康，更平稳地去发展。

　　从成交量来看，数据比以前有很快的增长，但其实这是结构性的增长。在2006年、2007年房价也涨得很快，但是当时是全线产品涨价，豪宅也涨的很快。但是现在却大有不同，上涨迅速的产品线还仅局限于刚需产品。这不仅是符合国家的调控，也满足了市场的主流需求。这也是我提到楼市更健康的原因。其次，在当前调控基调下，价格也会趋于平稳，并不会大起大落。

　　对于下半年新盘应走量还是走价？我认为走量是绝大部分发展商考虑的重要因素。因为毕竟房地产是商品，而商品也只有流通才有价值。此阶段走量是肯定的，但是如果选择走价的话，可以从走“价值”来考虑。事实上，现在市场出现连夜购买的情况，根本原因是在于楼盘的价值高，得到了市场普遍的认可。但是，这种情况并不普遍。对于开发商，重要的是要把房地产的价值挖掘出来。

　　刘烨

　　紧跟购房者居住需求变化

　　最近，中央反复强调楼市调控从紧，但是我们发现一个特殊的现象，即使在这种基调之下，大运城邦的客户量仍然非常大。据了解，很多购房者认为目前的调控手段已经足够严厉，管理层难以再出新的政策，所以，近期的政策面没有给客户的购房信心太大的影响。

　　从另外一方面来说，也可以说明深圳刚需力量非常强大。有了强劲的刚需力量做支撑，即使同样片区不同项目也表现出不小的市场差异。谈及根本，还是要看开发商是否考虑了购买者的居住需求，是否进一步挖掘了自身的价值。对于刚需者来说，学校、交通和商业都是不可或缺的。如果开发一个项目，什么都没有，即使价格再低，也是没有市场的。

　　另外，随着80后和90后消费者的入市，刚需特征也有了明显的变化。以前我们把刚需分为两类，排名前列种是价格敏感型，对于他们，只要有套房子，其他都不在乎，如早期的许多龙华项目。第二种是品质追求型，无论在价格，交通或品质，他们都要有保证。而现在我们发现，本轮调控以来，价格敏感型的客户也开始要求品质。同时，年轻消费者对精神的追求，如环境舒适度等的也有了很高的要求。

　　周庆亮

　　9月市场可能乏力

　　根据中联监测数据，7月二手房成交量达到7077套房，是今年成交量的高峰。而2月，成交套数只有1700套，涨幅近达4倍。在成交价格上面，也从2月的1.4万元/平方米上升至1.7万元/平方米。目前为止，二手房的行情是量价齐升。从区域来看，龙岗和宝安卖的比较火爆，其中龙岗增长较快。这主要是因为相对低价的价格优势。从这个层面来讲，当前市场还是以刚需为主，因为价格就是刚需的。

　　另外一个数据也值得注意:投资性需求的比例从今年5月前的5%上涨到7月份的20%。据我们观察，投资刚需的比例大于投资豪宅比例。刚需型的一般指90平方米以下的物业，投资客会特别选择靠近地铁的物业，因为转手快，出租也容易。从租金来看，今年龙岗和龙华租金涨价超过20%，相当疯狂。但是我们认为，到9月份二手市场可能会有一波乏力，这也是受到刚需型市场的影响，刚需购买能量有限导致。