住宅量价齐跌库存高位运行 东莞楼市没有春天

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　　去年，业界纷纷看空今年楼市。现在，排名前列季度已经走完，又到了回顾过去，思考未来的节点。

　　经梳理总结，房地产果然量价齐跌，没有春天，没有回暖。

　　据研究机构统计，排名前列季度，全市住宅网签成交约81万平方米，创近4年同期新低，同比减少35%，环比减少21%。

　　受去年非正常延缓到今年签约的豪宅拉高，住宅均价同比上升3%，达到8479元/平方米，但剔除非正常因素的影响，住宅均价实为8071元/平方米，环比下降2%，呈现“稳中有降”的态势。

　　最近5个月，全市一手住宅库存量维持在450万平方米的高位运行，大大高于400万平方米的正常库存量。研究机构认为，房价冲高回落的趋势仍将持续，接下来的5月旺季，会有越来越多的开发商加入“以价换量”的阵营。

　　供应同比减少三成

　　据东莞中原地产研究中心监测，第1季度东莞商品房新增供应88.13万平方米，同比减少32%，创2008年以来的单季新低。

　　全市共有180多个在售楼盘，第1季度仅36个楼盘新增供应，上市的货量仍然是前期的积压产品库存为主。经过去年第4季度的那一波供应高潮之后，开发商大多处于去库存阶段，新申领预售证入市的规模仍然较少，不少楼盘即使拿到预售证也延迟开盘，不敢贸然大规模推售，特别是对于全新楼盘而言，延后上市的居多。

　　第1季度，住宅新增供应71.19万平方米，同比减少37%。在各类物业中，只有商铺部分同比出现增长，部分楼盘加快了借助商业回笼资金，从而保证整个企业的现金流。

　　3月，东莞楼市供需两旺，商品房供应面积43.62万平方米，环比增加251%，当月有5个全新楼盘上市，并且开盘价格大幅低于市场预期，成为开发商应对当前市场的推售策略。

　　与此同时，因为央行表态支持居民合理购房贷款，开发商纷纷主推刚需产品，第1季度新增住宅供应中适应刚性需求的中小户型供应量占比重最多，两房、三房合计占供应整体的79%，主要是由中天·城市之门、花样年·江山、·蔚蓝城邦所贡献。

　　成交创4年新低

　　第1季度，成交尽管出现回升，但是依然不甚理想，商品房、住宅成交量同比均下跌超过30%，住宅成交量更是创4年同期新低。

　　据东莞中原地产研究中心监测，第1季度，商品房成交面积达96.28万平方米，但是同比依然减少34%，环比减少18%。其中，住宅成交81.42万平方米，同比减少35%，环比减少21%，创近4年同期新低。

　　第1季度，普通住宅（洋房＋公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，成交比重十分微小；而两房、三房的刚需户型，在大朗·碧桂园、·蔚蓝城邦、金域松湖集中签约的拉升下，成为成交的主力军，达到59%；四房、五房、复式的各个户型区间，环比互有涨跌。

　　第1季度，32个区域有成交，排名前五的分别是南城、常平、万江、松山湖、厚街。这些成交量较多的区域，都是东莞的热点片区，以加推为主，并且价格普遍低于市场预期，所以取得不俗的成交量。

　　3月份，东莞楼市整体成交回升明显，其中楼市发展最为成熟，占据市场成交主流的一线区域，在万科、中信品牌开发商的标杆楼盘带动下，成交比重继续冲高，达到59%；同时二线区域楼市，在常平、道滘的楼盘带动下，成交比重得到修复，占到全市成交量的35%，与一线区域差距仍然较大；而三线区域当月只有零星供应，回升幅度小于一线区域，3月成交比重下滑到6%。

　　在东莞，一线区域指的是东城、南城、莞城、万江、松山湖、寮步、虎门、长安、厚街、塘厦等10个镇街、园区；二线区域指的是常平、黄江、横沥、大朗、大岭山、石龙、茶山、樟木头、凤岗、清溪、沙田、道滘等12个镇街；三线镇区指的是桥头、企石、石排、石碣、东坑、谢岗、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌等11个镇街。

　　房企多忧愁，万科独乐

　　第1季度，万科在东莞吸金14.79亿元，同比逆势增长了7%，而中信、光大、新世纪等品牌开发商大多销售疲软，纷纷出现负增长。

　　据东莞中原地产研究中心的监测数据，第1季度，万科地产依靠金域华府、金域松湖的加推，以14.79亿元的销售额夺得全市，比去年同期多收了2.65亿元，市场占有率高达17%。

　　位居亚军的是中信地产。该公司在售楼盘并不多，主要是豪宅，成交主力来源于中信森林湖·兰溪谷洋房的持续热销以及中信·凯旋公馆的开盘揽金。今年第1季度，中信地产的销售额是4.87亿元，同比大幅下降了38%。

　　和记黄埔沉寂数年，这次一鸣惊人，仅凭旗下的海逸豪庭时隔多年之后推出的别墅，就取得惊人的4.75亿元销售额，夺得季军。

　　排名全市第四的是光大地产，第1季度销售3.83亿元，比去年同期锐降了28%。

　　去年第1季度，以5.88亿元排名第三的新世纪，这次则被甩出了前十的龙虎榜。

　　不过，金地因为货量充足，销售2.26亿元，挤到了全市第六名。

　　但整体来看，各大开发商销售多不理想。去年第1季度，前十的入门销售额是3.04亿元，而今年降到了2.10亿元，去年排第10名销售额在今年可以排到第5名。

　　土地成交额同比大降

　　第1季度，东莞土地市场成交35宗，面积82.31万平方米，同比大幅减少58%，成交金额29.48亿元，同比减少43%，总体的吸纳量有所降温。

　　土地市场平淡，政府推地深度放缓。第1季度，东莞供应各类土地22宗（以开始成交的时间来统计），面积合计68.68万平方米，同比减少67%，环比减少65%。其中，商住用地供应仅为5宗，合计面积16.63万平方米，同比减少86%，环比减少80%；此外，还有商务金融用地2宗、工业用地14宗、加气站用地1宗。

　　东莞中原地产研究中心相关负责人称，供应总量与前几个季度相比大幅萎缩，仅相当于之前供应的零头。去年5月之后，东莞土地流拍案增多。国土部门为了防止流拍，不敢贸然推出大量用地，住宅领域，主推的一些优越中心地段的商住混合用地为主。

　　第1季度，东莞土地市场成交35宗，面积82.31万平方米，同比大幅减少58%，环比减少27%，成交金额29.48亿元，同比减少43%。

　　其中，商住用地成交5宗，分别在厚街、常平、中堂、虎门，没有流拍现象。成交面积13.08万平方米，同比大幅减少89%，环比则减少60%，成交金额7.13亿元，同比减少83%。不过，成交楼面地价提高了13%，达1820元/平方米，主要是由于地块都位于镇中心成熟位置，并且有较高溢价成交所致。

　　同时，商务金融用地成交3宗，成交面积12.97万平方米，同比增加21%，环比增加271%，成交金额18.07亿元，同比增加316%。其余为26宗工业用地、1宗加气站用地。

　　此外，值得一提的是，5宗商住用地全部为本土房企拍下，去年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商，此时却集中失踪，显然对于战线铺得太长的开发商而言，启用“过冬模式、谨慎拿地”也在情理之中。