急于回笼资金 东莞开发商为200业主供楼18个月

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　　上周（2月27日—3月4日），位于常平的·蔚蓝城邦 (论坛)以75套的网签量，摘取商品房销售周的桂冠。

　　促成这一热销局面的关键，在于开发商“返还”20%的首付款。

　　集团东莞公司营销总监李向阳说：“去年压抑的刚需在春节后释放，大家都在抢这一拨客户，我们返还首付就是为了这个。”

　　正所谓“舍不得孩子套不了狼”。为回笼资金，早在去年11月，便有个别开发商开始垫付首付款，“套”来购房按揭贷款。

　　近期，刚需释放明显，而刚需客户资金实力较差，为抢收刚需市场，垫首付的开发商日益增多，集团、富通地产、中熙地产、中天力通等纷纷加盟“以小博大”阵营。

　　另外，益田集团推出“零月供”修辞来营销，向前200名购房者逐月支付前18个月的供楼款。

　　一成首付

　　带来200套销量

　　“现在买房，银行放款之后，开发商会返还两成的首付，您拿来买车、装修都可以啊。”3月3日，·蔚蓝城邦的售楼员这样游说看房者。

　　近期，·蔚蓝城邦为80—100平方米的洋房新品推出“5·20为爱筑家”置业计划，首付只需5万元，总房价除以70年产权时间，每天大约花费20元钱来买房。

　　只有置业者可以参与这项活动，置业银行贷款首付是3成，减去返还的两成，相当于只需一成首付。

　　这批产品优惠之后的均价约5500元/平方米，以20%的优惠幅度倒算，原本面价约6875元/平方米，每平方米减少了1375元，一套房子总价大约减少了11万—14万元。

　　尽管优惠20%有夸张之嫌，但价格的确有所下调。

　　东莞的房价备案制度有降价幅度不准超过15%的规定，开发商早已熟谙这一条，在备案的时候，一般按照预期价格上浮一定幅度来提交价格备案申请。

　　·蔚蓝城邦返还20%的首付，相当于房价表面上降低了20%，这与15%的规定相比，其中有5个百分点的差距。这相当于说，这批产品的价格至少下降了5%。

　　降价带来热销。据东莞中原地产研究中心监测，在活动举行的半个月时间里，已经卖出了超过200套洋房。

　　现在，开发商见好就收，在3月5日终止了这项优惠，恢复了正常价格。当然，并不排除日后还会有其他优惠措施。毕竟，这批产品在小区外围，同时户型设计略有瑕疵，接近7000元/平方米的均价在常平市场竞争优势并不明显。

　　为200业主供楼18个月

　　无独有偶，围绕贷款做文章的并非集团一家。

　　去年11月，位于南城西平的中熙弥珍道率先在东莞举起了垫首付的“大旗”。当时， 中熙地产垫付两成首付，置业者只需一成首付，二次置业者只需四成首付。

　　如今，中熙弥珍道的垫首付措施有所收紧，但依然在实行。现在，优惠群体限定在置业者，开发商无息垫付一成首付，购房者在一年内还清即可。

　　中天力通在南城与厚街交界处开发的中天城市之门 (论坛)将在4月开盘，首先推33—60平方米的酒店式公寓，目前正在认筹蓄客。

　　售楼员称，开发商将为认筹客户垫付房价15%的首付款，房子总价估计在20万至40余万元之间，那么，置业者的首付款暂时只需拿出3万—6万元不等，剩余部分在一年内免息还给开发商。

　　营销主动，勇于特价的富通地产，这次也没有“落伍”。最近的2个周末，位于万江的富通天邑湾 (论坛)总共推出了40套的2、3房户型的特价房，单价在6200—6800元/平方米之间，这批单位看不见东江景观。与此同时，也为购房者垫付一成首付，不过，这笔钱是3年期的有息借款。

　　此外，主打深圳客的凤岗楼盘益田大运城邦 (论坛) (论坛)尽管没有垫付首付，不过却玩起了“零月供”的修辞手法。

　　大运城邦二期“卫城”推售300套77—96平方米洋房，前200名购房者可享受免18个月月供的优惠，在这18个月里，开发商将为购房者供楼。以9500元/平方米单价测算，77平方米的洋房18个月的月供大约6万元，即相当于总房价优惠6万元。

　　整体来看，目前垫付首付、帮助供楼的开发商不占主流，但在时下的市场，却颇具典型意义，并且其趋势是日益增多。

　　降低置业门槛，抢收刚需

　　纵观围绕贷款做文章的多个楼盘，有个共同点，那就是他们目前重点推售都是中小户型的刚需产品。

　　去年第四季度，政策调控使得市场观望，压抑了市场需求。春节后，只有刚需客户急于入市，但高端豪宅成交依然不理想，当前的市场有所反弹，但主要是刚需市场。

　　刚需客户资金实力比较弱，垫付首付、免除部分月供，可以减轻他们的资金压力，是为刚需客户量身定做的营销手法，开发商的目的就是为了抢收刚需市场。

　　东莞中原策略研究中心车德锐说：“垫付首付，降低置业门槛，是开发商适应刚需市场顺势而为。”

　　“大家都在抢这一拨客户，我们返还首付就是为了这个。”李向阳说，·蔚蓝城邦还有22万平方米的货量，这相当于常平去年全年的销量，所以他们比较追求走货速度，“如果货量少的话，肯定可以优哉游哉地卖了”。

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，有的楼盘搞垫付首付，是因为销售进入了困境。

　　业内人士表示，目前，西平板块竞争激烈，短短一条路内便聚集了光大景湖荣郡 (论坛)、天利中央花园 (论坛)、中熙弥珍道三个楼盘，中熙弥珍道产品打造也没有太大优势，并且均价高达9000元/平方米，所以就用垫付首付的方法来刺激市场。

　　开发商资金链紧张，后市悲观

　　目前，楼市资金整体回笼堪忧。据合富辉煌东莞市场研究部监测，今年前2月住宅网签金额仅30.1亿元，创2009年以来同期。

　　车德锐说：“由于市场低迷了四五个月了，开发商的资金链是比较紧张的，有的慢慢撑不住了。”

　　尽快回笼资金，是垫首付、帮供楼的开发商的主要目的。比如，·蔚蓝城邦、中熙弥珍道等楼盘尽管为消费者垫付或返还首付，但是并不接受公积金贷款，因为“公积金贷款放款太慢，往往半年也搞不下来”。

　　当然急于收款的开发商也有两种情况，一种是确实“很差钱”，一种是把钱收回来投入到下一个项目中。李向阳说，集团东莞公司是出于加速资金周转、滚动开发的考虑来促销的，其公司在桥头正在开发一个新项目，需要钱，所以要快点回笼资金，桥头项目争取在今年年底入市。

　　“预计排名前列季度资金回笼不容乐观，这将影响开发商对于三四月份楼市对策。”李兴旺说，建议开发商“持续促销，加快出货”。

　　车德锐说：“开发商对后市的主流态度还是比较悲观的，可以说，没有一个开发商是乐观的。”

　　因为看空后市，开发商主要目标不是溢价而是走货，“以价换量”成为主流选择，那么垫付首付、“零月供”等促销手法日益流行也就不足为奇了。

　　李向阳说：“春节后成交有所回升，但是这波行情并不是‘小阳春’，与2009年不一样，现在是牺牲价格换来成交反弹。”