倪金节：13万亿卖地是房价泡沫最主要原因

　　近两年，中国房地产市场遭遇了严厉的政策调控，但是并未妨碍地方政府以地生财的激进步伐。刚刚过去的2011年，土地出让金收入已经蹿升至3.15万亿元，而2009年这一数字为1.59万亿，两年内卖地收入就实现了翻一番，如此高速增长预示着地方政府卖地赚钱的冲动已经濒临失控。

　　若把周期拉长，从1998年住房制度改革至今的13年，土地出让收入总额累计高达12.75万亿元，年均1万亿的天量土地收入，让地方政府的日子出奇的美好，同时中国土地市场也快速地实现了资产化和货币化。由此，各路利益团体一片和谐——地方官员迷恋土地财政，开发商攫取泡沫红利，投机人坐享套利差价。

　　但这一切看起来欣欣向荣的背后，蕴含着巨大的风险。目前，国内大多数城市的地价都存在着严重高估，偏离真实的经济内在价值，是房价泡沫的最主要组成部分。同时，土地资产是放在银行的主要担保抵押物，土地市场一有风吹草动，势必会严重冲击银行体系。

　　过去13年的土地市场繁荣，与之伴随着的是货币扩张的突飞猛进，流动性堆积起来了巨大的地产和房产泡沫，但高速货币扩张正面临严重危机。今年的广义货币M2增速目标已经降至14%，货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP之比已经严重失衡。同时，低利率时代不会再维持太久，廉价资金堆积起来的繁荣隐含不少非理性因素。为了确保经济转型和健康增长，货币泡沫堆积速度必须慢下来，甚至走向另一面。

　　如此一来，就难有更天量的货币，支撑急速膨胀的土地市场规模。最终中国土地市场有可能会因为流动性的收缩造成严重冲击，而造成整个土地市场非理性繁荣的终结，这一过程必然加剧银行体系的风险，危及地方财政安全。货币环境走向常态之日，即是土地市场土崩瓦解之时。正是因为高速增长的土地市场繁荣注定了是难以为继，并且一旦沙堆建立起来的泡沫坍塌，会带来灾难性的后果，所以必须尽快结束高地价主导下的土地财政突进，让市场渐渐恢复常态。

　　不仅仅处于中长期危机风险考虑，土地市场的过度繁荣也带来了不和谐因素。巨额土地收入去向成谜，很少看到详细的流向报告，若不能将这些资金有效用于民生领域，势必会滋生贪腐问题，同时严重挫伤民众的感情，不利于社会稳定。

　　同时，地方官员眼瞅着卖地的暴利，就设法不断开发新增土地资源。近些年征地纠纷不断，其根源即在此。近日，国务院出台的户籍改革通知特别强调，不能以户籍改革为契机，借城镇化之名，强迫占用农民土地，必须尊重农民意愿，切实保障农民合法权益。

　　当前，远至偏远的小县城、小城镇，都在掀起一波声势浩大的地产开发浪潮，这其中严重侵害农民利益、损害农村经济正常发展的行为十分普遍。由于重复建设和政绩工程现象突出，大量土地被浪费，确实影响到了农林牧副渔等产业的正常运行。这只会带来缩短农产品价格周期，造成通胀上行压力。

　　告别土地财政到了必须稳步推进的时候，否则高地价之下，房地产再怎么调控，最终都只会白忙活一场。从当前的经济环境来看，解决土地财政问题还有很长的道路要走。除了分税制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核体系更为合理的政绩考核标准、通过发行地方债或开征物业税，以改变地方政府的财政收入构成、进一步改革土地审批制度等问题都是必须同时进行的重大议题。

　　为今之计，我们完全可以把地方政府当成一个独立的利益主体，通过严格的约束机制明确其通过权力获得利益的边界，重新设计地方政府权力和义务、激励和约束的政策框架。土地市场不能再肆意生长！