东莞土地市场进入冰冻期 半数商住用地流拍

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　　一月东莞土地供应成交锐减 又遇楼市传统淡季 土地市场进入冰冻期

　　春节月是楼市传统淡季，受其影响，东莞土地市场也进入冰冻期，今年首月东莞土地供应锐减，仅供应商住用地1宗，其他供应以工业用地为主，在成交方面，商住、商业金融用地流拍率过半。

　　进入2012年2月份，仅8宗土地进入拍卖阶段，业内人士表示，预计这种状态短期难有明显改观，只有楼市走出成交的冰封状态，货币政策逐步释放利好，观望氛围被打破之后，才有可能逐步改变土地市场的现状。

　　数据：1月土地成交同比减四成

　　今年1月，东莞土地交易市场供应量和成交量锐减进入冰冻期，在供应方面，市国土资源局挂牌上市8宗土地，总面积23.85万平方米，环比锐减75.06%，同比减少68.06%，其中商住用地1宗，占地1.67万平方米，环比减少96.39%，同比减少97.18%；7宗工业用地，占地22.18万平方米；1月供应量依然依靠工业用地的支撑，主要是大朗、麻涌、凤岗等镇区，招商引资进入的新型产业用地需要。

　　在成交方面，成交量锐减，2012年1月东莞市成交21宗土地，成交面积为54.86万平方米，环比减少24.77%，同比减少40.00%，成交金额21.50亿元，环比增加115.49%，同比减少20.15%；其中商住用地成交2宗，成交面积6.64万平方米，环比减少61.70%，同比减少90.45%，成交金额2.61亿元，环比减少57.99%，同比减少88.75%，其余1宗为商业金融用地，其他18宗为工业用地。

　　商住、商业金融用地土地流拍率达57%

　　今年首月土地市场仍然没有逃脱流拍的厄运，土地流拍率仍然偏高，1月份，东莞商住、商业金融用地流拍率57%，分别成交3宗、流拍4宗。

　　东莞中原地产研究部介绍，1月土地市场进入寒冬，东莞共3宗商住、1宗商业金融用地流拍，包括1宗南城区滨河路白马段商住地块、2宗横沥镇商住地块、1宗望牛墩镇赤滘村商业金融地块；此外，有2宗底价成交的地块是位于东莞大道东侧的商务地块，与位于常平镇板石村的2012WG004商住地块，分别由民盈集团与富兴地产获得，同时，广东骏基房地产开发有限公司通过拍卖的形式，拍下中堂镇斗朗村商住地块。

　　民企抱团拍地 拟建莞商业综合体

　　1月东莞土地市场的亮点，是位于东莞大道东侧占地面积10万平方米的商务金融地块名花有主，被23家东莞民营企业组建的东莞市民盈集团股份有限公司，以15.64亿元底价收入囊中。

　　业内人士透露，民盈集团或将在地块上建设高达338米的超高层商业综合体项目“民盈大厦”，而目前该地块楼面地价只有2433元/平方米，对于附近台商大厦近2万元/平方米的售价而言，其潜力不可估量。

　　对于民企抱团拍地，东莞中原地产研究部表示，虽然近几年东莞经济稳步增长，但由于受外贸出口放缓的拖累，整体的经济发展增速仍然低于预期，所以东莞政府不断加大对民营经济发展的支持力度，同时东莞本地的民营经济体也想突破原来的发展瓶颈，搭建新的平台进行试水，这个时候作为资金密集型的地产企业抱团发展，将扮演重要角色。

　　特点：横沥地块惨遭流拍 开发商拿地愈加谨慎

　　2012年1月12日，编号2012WG003的横沥镇村尾社区地块流拍；1月16日上午10时，编号2012WG006的横沥镇横沥社区地块再次流拍，其中编号2012WG006的横沥镇横沥社区地块，位于横沥新城片区，占地面积10.45万平方米，容积率为2.0，起拍楼面地价仅为703元/平方米，此次再遭流拍，已经是新年以来横沥的连续两次流拍。

　　业内人士分析，由于2012年楼市形势的继续偏紧，短期之内难有明显改观，开发商不敢贸然进入横沥。东莞中原地产研究部认为，横沥每年的商品房消化量十分有限，即使是楼市成交的2009年，成交量也仅有6.55万平方米，而2010年、2011年都是5万平方米左右，市场容量相对有限，该地块20万平方米的建筑面积可谓压力不小。

　　此外，其他楼盘还有19万平方米的潜在供应量，分别是长裕棕榈园二期5.63万平方米、东座雍景花园 (论坛)8.56万平方米、凯域花园3.44万平方米、玉兰居1.48万平方米，全部消化需要5年多的时间。而近年横沥住宅价格徘徊不前，2011年在售的阳光粤港花园三期、罗马景苑、长裕棕榈园均价仅为4100元/平方米左右，对于前期协议转让拿地的企业而言，由于地价成本几乎为零，还能挣到不错的利润，但后续进入的开发商就很难有信心获取预期的收益率，另外，在目前楼市前景不明朗的情况下，存在太多不确定因素，也让开发商拿地愈加谨慎。

　　预测：2月仅8宗土地进入拍卖阶段

　　截至1月30日，根据市国土局已经公告的数据， 2月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有8宗，总面积9.90万平方米；其中商住用地2宗，合计面积5.72万平方米；商务金融用地1宗，占地面积0.91万平方米，其余5宗均为工业用地。

　　2012年2月，楼市外部环境依然冷清，对土地市场的负面渗透也愈加明显，开发商拿地意愿长期不振，预计这种状态短期难有明显改观。东莞中原地产研究部介绍，2月土地市场值得关注的地块共有两宗，一宗是位于常平镇常平大道的商务金融地块，占地面积仅为0.91万平方米，容积率高达4.5，起拍楼面地价1320元/平方米，为高端酒店项目用地，另外一宗是厚街镇珊美村商住地块，占地面积达到4.05万平方米，容积率为3.5，起拍楼面地价为1769元/平方米。

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　　1月其他商住用地

　　成交情况

　　富盈地产再次挥师常平，布局东莞二、三线镇区

　　编号为2012WG004的常平镇板石村商住地块，占地面积为4.81万平方米，容积率为3.0，底价为2.07亿元，被东莞市富兴房地产开发有限公司以底价成交，折合楼面地价为1435元/平方米。据悉，该宗地周边有半岛豪庭、东田丽园等住宅小区，离镇中心区不远，学校、医院等市政配套设施完善，东莞中原地产研究部分析，2011年以来常平普通住宅的成交价格在6000~7000元/平方米之间，1435元/平方米的楼面地价，开发风险不大。东莞市富兴房地产开发有限公司是富盈地产旗下公司，富盈地产近期频频在二、三线镇区拿地，布局镇区。

　　骏基地产拿下中堂商住地块，未来开发前景较好

　　此外，编号20121001的中堂镇斗朗村商住地块，占地面积为1.83万平方米，容积率为2.59，起拍价为3470万元，以挂牌拍卖的方式出让，经过多轮竞价，最终被广东骏基房地产开发有限公司以总价5370万元据为己有，溢价率54.76%，折合楼面地价为1132元/平方米。据悉，该地块曾经在2007年、2008年两度遭遇流拍，此番起拍价调低380万元之后，不但成功出让，并且还取得理想的溢价率实属不易，东莞中原地产研究部表示，该地块毗邻楼盘南国雅苑  (论坛)，该楼盘目前售价5200元/平方米左右，可见仍然具有较大的开发前景。此外，骏基地产在2011年5月份曾以私人形式在谢岗斩获一宗占地2万多平方米的商住地块。