购买小产权房 不能进行银行按揭贷款

购房疑问解答：

　　南城向小姐：在东莞万科金域华府后面有一处小产权房现正在发售，价格很有诱惑力。据销售员介绍此房属于小产权房，如购买只能有50年使用权，没有产权的。签的只是和新基村委签的使用权转让合同。如果政府要折迁的话，同样可以得到赔偿。请问这种小产权房是否能购买呢！存在哪些风险呢？

　　邓云龙律师：按照目前的国家法律规定，小产权房的买卖属于非法的房屋买卖，因此李先生与开发商所签订的小产权房买卖合同属于无效合同。因此，该房屋买卖并不能获得国家法律的有效保护。李先生所购买的房屋无法获得属于李先生个人所有的房产证，而仅仅是一个集体房产证。开发商也仅仅可以出示一下一个集体房产证给李先生看看。

　　面对向小姐咨询的小产权房买卖，一旦出现拆迁问题，向小姐只能拿回自己的购房款；而要获得拆迁补偿的要求将得不到法律的支持。除非村委会自愿把拆迁补偿给与向小姐。另外，由于没有房产证，向小姐购房时也将无法获得购房银行按揭贷款的支持。

　　桥头马先生：一个朋友介绍其村委计划将一个集体建设用地地块出租50年。我实地勘察了一下这个地块，感觉还不错，因此也有意向将这个地块租下来。请问我如果和村委会达成了租赁该集体建设用地50年的协议，那么该协议是否合法有效？

　　邓云龙律师：马先生与该村委会所签订的租赁合同是否有效，需要查看过相关的资料之后才能完全确定。由于法院在审理民事案件的过程中，一般不会对具体行政行为的合法性进行审查，因此如果村委会出租该集体建设用地使用权的行为已经获得了相关的政府部门或者土地主管部门的允许、同意的，则马先生与该村委会所签订的集体建设用地使用权租赁协议是有效的。如果政府或者土地主管部门同意该村委出租集体建设用地使用权的年限为50年的，则也可认定马先生与该村委所签订的租赁合同有效。

　　黄江刘小姐：看到房价有所松动，于是我准备在樟木头购买自己的第二套房屋。排名前列次购房时，对于有些事情并不是很熟悉；经过多年对房地产的了解，自己对购房中的风险也有更深的认识，但是对于《认购书》中的定金却并不是十分的了解。请问《认购书》中的定金事项有可能面临哪些问题？

　　邓云龙律师：刘小姐的困惑也是很多购房人的困惑。由于具体个案的差异，因此在处理方案上是存在一定的区别的。具体来说，可能面临的问题和风险有如下几个方面：

　　1、注意开发商与购房人所签订的认购书中约定的具体的定金条款。如果合同中约定购房人交付的是留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，购房人主张定金权利的，人民法院不会支持购房人的请求。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，订金、押金不退还，开发商违约则双倍返还订金、押金。则需要针对个案进行具体分析，以确定该订金、押金是属于定金，还是一种违约责任的约定。

　　2、注意定金条款是否已经实际履行。按照法律规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。如果购房人未实际交付定金的，则定金条款未生效。

　　3、注意开发商与购房人签订的认购书中对定金数额的约定。按照法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。如果认购书中约定的定金数额有超过合同标的额的20%的，则超过部分无效。

　　4、注意购房人实际交付的定金数额与认购书所约定的定金数额是否存在区别。如果购房人实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，则视为变更定金合同；收受定金的一方提出异议，并拒绝接收定金的，定金合同不生效。若存在差异，且未超过合同标的额的20%，并被开发商接受的，则应以实际交付的定金数额使用定金罚则。5、在交付定金后，如果最后未能签订商品房买卖合同，则需要注意未签订商品房买卖合同的原因及责任人。如果责任在开发商，则开发商需要返还购房人双倍定金的款项。如果责任在购房人，则开发商不予返还购房人已经交付的定金。如果双方均无责任，则开发商应将已经收取的定金返还购房人。