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55亿物业维修资金九成“沉睡”

2011-12-17 09:10:31 来源: 信息时报 作者:田桂丹

  房管局称:动用维修资金并没有想象中难

  截至目前,广州市已收缴物业专项维修资金约55亿元。记者昨日从广州市国土房管局了解到,广州市物业专项维修资金管理中心正式挂牌成立。今年广州市共有305个小区成功使用物业维修资金修电梯、水泵和设备房等,使用金额约1000万元。

  但记者获悉,目前55亿之中,已使用的仅5000万元左右,不及收缴的总额10%。

  使用情况

  已收缴约55亿元房屋“养老金”

  日前,广州市物业专项维修资金管理中心挂牌仪式在市房屋安全管理所举行。物业专项维修资金是房屋的“养老金”,目前广州市物业专项维修资金涵盖了广州全市十区两市的2670余个物业小区、116万户业主,由于涉及范围广、数量大,以及相关法律法规不健全,造成多年来物业维修资金收缴率偏低。

  据了解,广州市物业维修资金缴交大致经历了三个阶段:1998年到2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前,物业维修资金都是由开发商缴交,通常是一个小区一个账号。这时期由于账户并非政府统一监管,发生了开发商代收后挪用等情况;2003年之后,政策规定维修资金改由一手房业主缴交,开发商根据业主缴交凭证进行交楼。这种缴交方式由于开发商在签订合同时有交楼时限约束,逾期要开发商进行赔偿,因此开发商即便没维修资金缴交凭证也赶着交楼,而且不少开发商自身物业并未进行缴交;明年1月份开始,维修资金缴交采取新规,即开发商在预售前,要按申请预售的面积将首期维修资金存入政府统一监管的账户,随后再向购房者收取。

  广州市国土房管局有关人士透露,截至目前,广州市已收缴了约55亿元维修资金。

  九大开发商很少用

  据透露,广州市目前物业维修资金使用率较低,目前已启动使用的约5000万元左右,还不及收缴总额的10%。但近几年,维修资金启动率每年都有20~30%左右的增长,今年到目前为止,大概已有305个小区成功申请并已使用维修资金,使用额大概有1000万元。

  广州市国土房管局有关人士表示,目前广州市物业维修资金使用存在矛盾。一方面,已经出现需要启动资金维修的房屋,多数是过往的旧房,这批房源很多都没缴纳物业维修资金;另一方面,近年来收缴情况较好的商品住宅,由于年限还比较短,暂时还不需要启动维修资金保养房屋。

  据专门管理物业维修资金人士透露,使用率仍比较低与大开发商旗下小区很少启用也有关。目前广州市9大房地产公司很少使用维修资金,他们更多的是从物管费等渠道出资进行维修。由于是大开发商,项目都是滚动开发的,目前仍有新小区在开发,所以就有材料和人力等资源到旧小区维修,也比较方便省事。目前都是小开发公司由于自身没有资源进行维修,而且物管费收取可能也比较低,所以启动维修资金比较多,“如果大公司也要用的,就使用率会高很多”。

  维修资金用得越多越好是误区

  目前,广州市物业维修资金使用率还不足10%,大批的钱仍在“沉睡”,是否因为使用手续太繁复不方便呢?

  广州市国土房管局有关人士表示:物业维修资金的使用难度没有想象中大,如果顺利操作的话,一般承诺是10个工作日就可以将款项审批发出,但目前一般做不到,因为要到现场进行核查,看申请使用的小区是否真的存在报修问题,核实业主签名是否属实等。

  由于物业维修资金都只是缴交了首期,用完了就没有了。所以一般还是希望能用物管费的,就尽量用物管费去修。因为首期使用完后,要再进行续交,就比较难了。账户里面钱不够的话,就要由物管公司统筹后,业主筹集现金进行维修。但这种方式,与使用维修资金只需要2/3业主同意不同,是需要所有业主都同意,因而难免会因收不齐钱耽搁维修。

  如何使用

  2/3业主签名公示通过就可启用

  小区外墙马赛克脱落、电梯保养维修等,不少业主对其费用来源表示“蒙查查”,搞不清楚物业公司是用了维修资金,还是用了物管费进行维修。物业维修资金启动使用,是否都要经过业主同意,在什么情况下可以启动物业维修资金呢?

  广州市国土房管局有关人士表示:广州市使用维修资金,从2002年左右就开始启动了。广州市房屋安全管理所设有专门对外窗口,有需要的市民可以到该处申请使用物业维修资金,也可咨询使用的具体流程步骤。

  根据建设部规定,动用物业维修资金必须有业主签名,签名业主超过业主总数或总面积超过2/3就可以启用。有物业公司进行管理的小区,一般房屋的维修如属于物业管理合同内有约定范围的,就用管理费出;如果合同没约定的,比如电梯维修、发电机和水泵房等支出花费较大的维修,就会启动维修资金。“目前没有硬性规定哪些是用维修资金,哪些是用物管费的”,该人士表示,在启动使用前一定要有业主签名同意,并且要在小区进行张贴公示。

  目前来说,申请用来维修电梯和设备房的比较多,但有的单体楼小区由于物管收费不足,小部位维修要动用维修资金的也有。每笔花费来说,最小的支出有数百元的,的支出也有几十万元的。但一般每笔支出以数万元的为多,比如局部楼栋需要维修,涉及人数可能也就是几十户人。

  部分小区维修资金不需过户即可用

  据广州市国土房管局有关人士介绍,在二手房买卖过程中,由于物业维修资金首期缴交账户里多是几千元,所以多数购房者并未去关注账户转名过户问题。这样,等到房屋需要使用维修资金时,现任业主名字可能就跟维修资金账户上的名字对不上号,造成使用上的不便。比如,张三在李四手上买下房子后,跟李四并未办理首期专项维修资金转移。这样,当张三要使用维修资金时,由于账户名字仍是李四,名字对不上就使用不了维修资金。

  从明年开始,广州二手房买卖后将简化维修资金账户的过户,只要新业主凭身份证和房产证就可以单方申请过户,实行维修资金“跟房不跟人”。

  但据了解,目前广州市也有部分小区,已经是实行维修资金不需专门过户就可以使用。广州物业管理行业协会有关人士表示,其实物业维修资金本身都是“跟房不跟人”,因为前业主在卖出房产之后,是无法将结余的物业维修资金带走。但在实际操作过程中,由于物业维修资金缴纳主体的区别,出现了部分小区无需办维修资金过户的现象。

  成功案例

  嘉和苑补缴物业维修资金花五六十万换电梯

  东风西路上的嘉和苑是目前广州市物业维修资金使用比较好的小区,该小区也曾追缴回了一笔物业维修资金。

  嘉和苑小区分三期开发,楼龄分别为7~11年左右。在2006年左右开始,小区第三期外墙飘板开始老化并脱落,但第三期的物业维修资金账户未空账,按规定这笔钱应该由开发商补缴。小区管理公司要求业主支付相当于3个月管理费的资金作为物业维修基金临时应急资金,约有80%的业主支付了有关费用,但对于分摊到每户33元/平方米的外墙整治费用,大部分人都不愿意出。随后,该小区业委会开始追开发商缴交,最终补缴款项金额达到177万多元,涉及约500多户。

  广州市国土房管局有关人士透露,该小区有一栋楼要换两部电梯,大约需要50万~60万元。由于只涉及不足100户住户,而他们缴交维修资金的时间比较早,当时的标准是40元/平方米,每户的账户上也就是三四千元;换电梯平摊下来每户要1万元左右,所以需要物管召集业主进行补缴。涉及的小区业主也都补缴了费用,最近成功换了两部电梯。

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