淡季变“望季“ 东莞商品房存量再逼近600万㎡

　　“淡季”变“望季” “僵局”转“降局”

　　 全市商品房存量再次逼近600万平方米，房企年底冲金有心无力  　

 东莞时报记者 陈栋 摄

　　楼市“金九银十”泡汤后，随之而来的11月依然持续低迷。据东莞中原统计，2011年11月，全市商品房成交面积为32.18万平方米，环比大降45%之多，同比下降37%；其中商品住宅成交29.71万平方米，环比下降超四成。业内人士认为，随着交易的持续低迷，楼市有望从“僵局”慢慢转为“降局”；然而，央行调低存款准备金率的信号，也让市场再起“暖冬”的期望。

　　　四块商住地块11月流拍

　　整个11月份，全市共有17宗土地挂牌上市，合计供应面积为81.41万平方米，创6月份以来。其中有7宗商住用地，而成交的仅有3宗地块，其余4宗全部流拍。

　　11月初，石碣和洪梅两宗商住商服用地相继流拍，这是继8月份寮步地块流拍之后，东莞土地市场再次接连流拍。这显然与11月份土地市场扎堆供应不相称。

　　东莞土地市场所面临的情况与上半年大不相同，住宅成交量开始严重萎缩。而且今年全国土地市场都集体深陷低迷状态，东莞土地市场熬过上半年之后，开发商对拿地入市激情不再。

　　一般来说，下半年为土地市场推地的高峰期，但由于“楼市冬天”的来临，让全国土地市场再陷低迷，东莞土地市场在短时期内也难有大的起色，开发商拿地更趋理性。

　　2011年最后一月共有5宗商住、商服用地进入市场。其中，凤岗雁田地块体量，地理位置也较佳，临近深圳的地缘优势也深得开发商关注。

　　另外，同样具备邻深地缘优势的塘厦也推出今年第9宗商住地块，今年该镇商住用地的供应量大大超出其他镇区，合计63.57万平方米，约占全市供应总量的19%。洪梅地块与横沥地块此前都曾经流拍过，其中横沥地块于今年5月份流拍，本次推出起拍总价下调800万元，洪梅地块则上月流拍马上转入本月土地市场再经受市场考验。

　　另外，沙田也是今年供地大户之一，12月有一宗商服用地入市，用地面积约1万平方米。

　　　住宅成交大跌近四成

　　　　非住宅成交暴跌六成多

　　据瑞峰置业监控显示，11月全市商品房共签约3814套，合计34.29万平方米，面积环比下跌38%，同比下滑27%。其中住宅签约3154套，合计31.57万平方米，与10月份成交对比下跌近4成。

　　此外，非住宅成交方面也出现大幅度下滑，仅成交660套，合计2.72万平方米，面积环比下滑62%，同比下滑51%。值得注意的是，除2月春节淡季之外，11月份东莞楼市成交创下全年新低；同时也是四年来成交量最差的11月。

　　对此，瑞峰置业市场研究部相关人士分析认为，一是购房者预期房价还会下降，进而持币观望；二是部分开发商也在观望市场，以消化之前推出的存货为主，没有再进一步推货，买卖双方进入博弈期；三是高端豪宅产品在超越警戒线压力之下，延迟入市；四是大多楼盘小打小闹的降价促销，已使购房者产生疲软心态。

　　同样的一组数据再次令市场焦虑。截止11月30日，全市商品房存量为599.11万平方米，其中住宅存量为449.70万平方米，共38703套；洋房存量为373.72万平方米，共36545套；公寓存量19.20万平方米，共4012套；别墅存量75.98万平方米，共2158套。11月商品房成交量大幅减少，购房者观望气氛浓厚，与此同时，各个楼盘又纷纷进入预售阶段，新增供应的上市致使楼市库存小幅波动走高。不过，相对全国大部分城市而言，这样的库存量仍处于相对可控范围之内。

　　东莞中原相关分析人士也认为，11月份东莞楼市优惠折扣延续，同时高端豪宅入市较少，形成中位房价的理性回归。接下来的12月，东莞库存仍处相对高位，依然有不少项目选择逆势开盘，在工程进度滞后，客户观望浓郁，蓄客量不足的情况下，将考验开发商的定价策略，以及对政策动态的配合引导。

　　　12月成让利出货冲刺

　　12月5日，央行3年来下调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点，降至21%，中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。按照10月末，金融人民币存款余额为79.21万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金为3960亿元。

　　这场雨会下到哪里？实业、基建、股市，还是楼市？这样的信贷政策，被不少业内人士解读为政府正在为货币政策撕开口子。不过，依照目前的市场行情来看，打破观望，呈现成交，正如东莞中原相关人士所言，“仍然需要开发商在价格、营销上面多做文章，借助目前政策放松的有利时机，在价格上灵活调整，如果是采取常规的“挤牙膏”似的一点点的优惠，不但对成交没有明显的促进作用，反而造成购房者的持续观望，给其形成房价总是不断下探的恶性循环，不如通过部分特价单位采取一步到位的降价方式，达到购房者的心理预期、打破观望。”

　　自从10月中下旬开始，观望氛围越积越厚，直至11月成交跌到谷底，到年尾本地刚性购房需求已经被压抑一两个月。此外，到了年底，不少开发商急切需要业绩冲刺，因此通过价格的探寻与让步，才有可能实现预期目标，促进销售。

　　目前比较好的契机是部分客户经过一段时间的观望、相互比较之后，入市意愿也逐渐恢复，此时需要价格对客户的释放，从而为年底带来一波不少的成交量。

　　编辑：sally