成交金额持续下滑 上周新增供应创年内新低

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　　排名前列部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。

　　本周商品房新增供应创今年新低

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.11.21-2011.11.27)新增商品房供应项目1个，共计78套，面积合计0.73万㎡，供应较上周锐减，创今年以来的新低。其中住宅供应68套，面积合计0.69万㎡；非住宅供应10套，面积合计0.04万㎡。

　　本周新增供应的项目仅有南城的景湖荣郡 (论坛)推出一栋商住楼。近几周新增商品房的供需起伏较大，开发商对于房地产的市场后市把握不准，对于推盘节奏控掌握不一，会出现扎堆推盘或推盘空档的现象。

　　本周商品房量升价跌   普通住宅价格重心企稳回升

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.11.21-2011.11.27)期间东莞商品房共成交877套，成交面积8.31万㎡，环比上升8.77%，同比下降31.09%；成交金额5.98亿元，环比下降11.28%，同比下降41.94%。其中本周住宅成交面积7.66万㎡，成交套725套，成交金额5.49亿元，非住宅成交面积0.66万㎡，成交152套，成交金额0.49亿元。

　　本周商品房成交价格为7168元/平方米，较上周的8830元/㎡大幅下降18.48%；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6502元/㎡，较上周微升0.62%，普通住宅的价格重心企稳回升；非住宅成交均价7553元/㎡，较上周15016元/㎡大幅下降，非住宅中的写字楼物业已连续两周无成交。

　　“一二手联动”的转介活动仍是目前东莞房地产的营销手段之一

　　二手房市场低迷，成交量萎缩，导致二手房中介面临着生存的危机，为了拓展业务、维系生存，二手房中介将业务重心放到一手楼盘的代理上；同时由于商品房市场的行情也不好，商品房住宅市场成交也一直低迷，为了提升销售、回笼资金，开发商也乐意与二手房中介联手开展“一二手联动的”的转介营销活动。虽然目前市场成交低迷，但是“一二手联动”的转介营销仍有一定的销售业绩，如南城的中熙·弥珍道、中堂的东城国际 (论坛)，上周末“一二手联动”活动场面火爆，转介客户爆满，取得了一定的销售业绩，可见“一二手联动”的转介营销活动仍是目前东莞房地产的营销手段之一。

　　十月中旬以后   东莞房地产市场成交一直呈下降的趋势

　　通过观察东莞楼市9月以来每周的成交量和成交金额，东莞房地产市场在“十一黄金周”前后分别有两个成交高峰，分别是“十一”前（2011.9.26-10.2）和“十一”后的（2011.10.10-10.16）这两周，成交高峰过后，十月中下旬开始，东莞商品房市场成交量和成交金额一直呈下降的趋势。近期一线城市出现降价潮，万科、中海等全国一线品牌开发商率先在一线城市降价，全国房地产市场观望氛围浓厚，由于东莞市场没有出现大幅降价的情况，因此市场也处于观望的焦灼状态，一直呈现成交萎缩、成交额下滑的趋势，说明在目前市场情况下购房者购房意愿不强烈，在房价未跌到合理的心理价格区间是不会大规模入市，近期东莞房地产市场成交难有起色。

　　9月以来东莞商品成交量和成交金额走势图

　　低价楼盘大面积成交导致本周商品房价格大幅下降

　　本周(2011.11.21-2011.11.27)期间，低价楼盘大面积成交，商品房成交排名前十名的楼盘中成交价格低于7000元/㎡的低价盘占了八个，如松山湖的教师公寓和沙田 (论坛)的狮子洋1号 (论坛)均成交82套，位居成交排行榜的前两位，塘厦的金地 (论坛)博登湖、大朗的碧水天源 (论坛)成交亦靠前。上周虽然低价盘松山湖的教师公寓成交居前，但是高价盘万科·金域松湖、佳兆业·水岸豪门 (论坛)、万科·紫台等成交套数仅次于教师公寓，因此本周和上周成交的楼盘来比较，低价盘的大面积成交导致本周商品房价格大幅下降。

　　李克强表示：明年继续实行抑制房价过快上涨政策

　　近日，国务院副总理李克强在接受采访时表示，政府的房地产调控明年还会按照目前的抑制房价过快上涨的政策执行下去；同时，在保障性住房的质量、公平分配上加强监管。当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。近期，无论是国务院总理还是副总理，屡次强调国家的房地产调控政府不会放松，国家房地产调控的目标不变。地产新政实施以来，不断有地方政府挑战中央的政策，变相放松国家的房地产调控政策，但是最后都一一夭折，这说明中央政府继续房地产调控政策的决心很大，不容地方政府以任何形式放松国家的房地产调控政策。

　　第二部分：一级市场

　　中原点评：

　　2011WG005号宗地位于茶山镇增埗村，宗地面积54320㎡，底价为8300万元，经过24轮角逐，最终被富盈集团的旗下的东莞市领富房地产开发有限公司以13100万元竞得，折合楼面地价1206元/㎡，溢价率高达57.83%，给最近低迷的土地市场一剂强心针。

　　茶山房地产市场目前在售的项目只有新世纪地产开发的新世纪丽江豪园 (论坛)一个项目，市场几乎其他项目竞争，而新世纪丽江豪园今年以来成交的价格在6000元/㎡出头，从本次成交的土地价格来看，1206元/㎡的楼面地价，项目的开发风险相对不大。纵观茶山的土地出让，已经很长一段时间没有商品房的土地供应，此次富盈集团以较高的溢价率夺得此地，是想以此为契机进入几乎没有竞争的茶山房地产市场，拓展企业的发展空间。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交面积7.66万㎡，成交套数725套，成交金额5.49亿元，量升价跌，其中普通住宅（洋房+公寓）成交708套，成交面积7.08万㎡，成交金额4.34亿元；别墅成交17套，成交面积0.58万㎡，成交金额1.15亿元；普通住宅成交的中位数为6502元/㎡，较上周微升0.62%，普通住宅的价格重心企稳回升。

　　一周区域住宅成交情况