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又一地块流拍!天气冷,东莞土地市场更“冷“

2011-11-09 10:08:23 来源: 搜狐焦点网 作者:董珊伶

  ·网拍地块再次遭流拍

  ·10月商住地成交面积同比降7成,环比降8成

  ·“地主”hold不住了急寻买家抛售地块

  ·多块靓地公布预拍数月却迟迟不入市

  ·后市土地供应量锐减

  今天上午十点,洪梅黎洲角村一商住商服用地因无人报价流拍

  最近全国房地产市场急转直下,各地楼市一片低迷。此时,遇冷的不仅仅是楼市,还有与楼市唇齿相依、紧密相连的土地市场。随着国家调控政策的趋紧,近期东莞楼市成交低迷,土地市场未能幸免于难。上周,位于石碣镇明珠路网拍的地块遭遇流拍。

  连续出现网拍土地流拍

       编号为2011WG004的洪梅黎洲角村一商住商服用地遭遇流拍,这是本月的第二起土地流拍事件。

  上周流拍的石碣地块起拍价为1635万元,起拍的楼面地价约1371元/平方米。该地块位于镇中心,地理位置优越,但最终因无人竞拍而流拍。

  同属石碣的另一地块的遭遇却截然不同。记得今年4月,笔者在国土局拍卖现场见证了盈拓实业公司与其他两家房企的激烈竞争、经过77轮的“厮杀”后最终以1.6亿勇夺得石碣南地块,楼面成交单价定格为2219.1元/平方米。

  业内人士认为,由于楼市整体调控加码、信贷收缩等宏观政策的影响,开发商现金流收紧,拿地信心不足,拿地态度日趋谨慎。

  据合富辉煌市场研究部统计数据显示,东莞市10月份仅成交1宗商住用地,面积约8万平方米,环比9月份成交40万平方米约减少8成,同比去年10月份成交27.5万平方米下降71%;成交金额约2.41亿元,环比9月份成交的6.1亿元下降60%,同比2010年10月份成交10.9亿元下降77.9%;楼面地价约1505元/平方米,环比9月份的980元/平方米上涨53.5%,同比2010年10月份的1951元/平方米下降22.9%。如下表:

  
 

  “地主”hold不住了 联合开发或成主流

  面对糟糕的市场态势,以囤地、卖地为盈利点的某些本土企业老板也开始焦急了。某房地产公司员工跟笔者透露,由于觉得现在楼市世道不好,其老板最近很焦急,成天忙着打电话寻找买家,想将手头上的地块抛售出去。看来“地主”们已hold不住了,尤其是中小房地产企业,目前普遍存在资金链紧张的问题,原计划抱着地块升值的希望想转手赚一笔,但楼市的不景气导致“地主们”改变计划,要赶紧把地块脱手“自救”。

  近年,东莞频繁出现了两个甚至数个开发商联合开发项目的现象,手头有地的本地房企联合开发实力超强的品牌开发商共同开发同一项目已经成为一种大势所趋的主流。如中天力通与万科地产联合开发“万科金域华府  (论坛 视频)”,万科地产与新世纪合作开发的塘厦项目、与宏远地产共同开发水濂山的翡丽山项目,中信地产和世纪城地产联合开发的中信凯旋公馆等等,不胜枚举。上述种种合作均被业界视为房企为降低市场风险、减少资金压力等原因而产生的合作战略。

  而大品牌开发商通过收购中小房企地块资源、“大鱼吃小鱼”的情况也普遍存在,如金地 (论坛 视频)外滩8号的地块是通过收购某房企手头地块所获得,而恒大地产也通过收购等各种方式获得了百悦尚城和富通在莞城围仔等城区项目的地块。

  不少业内人士表示,在目前惨淡的楼市氛围下,很多开发商尤其是小房企都会面对巨大的资金压力,加上对楼市前景的不乐观,卖地求生也是其中的一条出路。而收购地块或联合开发渐成主流是由市场化竞争所决定的。同时,通过正常的土地交易市场拿地的成本过高,尤其是外来开发商进入东莞拿地成本会比本土开发商高(多了一层进入市场的公关开拓等隐性成本),这也是不少房企对土地拍卖市场望而却步的原因之一。

  政府对市场信心不足 靓地块迟迟未入市

  数月前,东莞市国土局公布了几块即将入市的靓地,其中南城、东城有三宗大型商住、金融地块横空出世。这些靓地吸引了众人的目光,特别是东莞大道与鸿福路交会占地超过10万㎡的地块,与政府规划的民营经济总部大厦用地位置基本吻合,业内人士预计将建成与台商大厦互相呼应的新城市地标。

  但几个月过去了,上述靓地入市的明确时间却遥遥无期。如此看来,楼市形势不好,政府也在谨慎选择卖地时机,以免亏本卖地,得不偿失。

  后市展望:东莞可供应土地减少 地块或再流拍

  东莞市自9月份以来,土地供应急剧下降,目前全市建设用地规模突破了警戒线,后备土地资源严重不足,截至2010年底,建设用地总规模160万亩,已经达到43%。

  按照东莞市委政府确定的建设用地规模50%的极限线,未来全市新增建设用地只有25万亩。东莞国土资源局管理面临着用地指标少、耕地资源不足等困难现象。

  据东莞市国土局资源局网站公告显示,东莞11月份共挂牌、拍卖的商住地共6宗,总面积约22.8万平方米,比10月份有所好转,但相对上半年的供应量仍然偏少。

  本月6宗地块分别分布于东莞的西部片区及北部片区,其中西部片区有洪梅镇黎洲角村地块,面积约3.4万平方米。北部片区有石碣镇(上周已流拍)、石龙镇、茶山镇及横沥镇,其中石龙镇西湖社区1宗,面积约2.4万平方米;茶山镇增埗村1宗,面积约5.4万平方米;横沥镇2宗,总面积约11.1万平方米。从地块的综合素质看,只有石龙镇地块较为优质,其余4宗分别位置偏差,所以,本月拍卖地块不排除有流拍的现象。

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