限购压力下 东莞楼市一二手房价格倒挂

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二手房市场有价无市，中介门可罗雀 王俊伟摄

 　　限购压力下，东莞一手房市场普遍出现价格下调，但二手市场依然价格坚挺。记者近日走访市场发现，购买证未过5年房产，总体成本比同片区一手房还要贵。一二手房价格倒挂，促使不少购房者流向一手市场。

　　同片区二手房价高于一手

　　周小姐近日打算在南城江南雅筑购买一套二手房。之所以选择江南雅筑，首先是因为有家人住在旁边，其次江南雅筑有53平方米的小两房，实用总价低。

　　看了四五套房之后，周小姐才发现，二手房的价格并不比一手房便宜，加上房产证未满五年要征收房价5.5%的税，单价要高过旁边江南排名前列城在售的一手房。据了解，目前江南雅筑在售的精装小两房，面积53平方米到55平方米，总价43万元左右。若以面积53平方米，总价43万的精装小两房为例，要交二手契税（根据评估单价交，1%或3%不等）、证如未满5年需交5.5%的营业税，个人所得税购入价为先交易价与一手差额的20%，过户评估费是评估价的0.5%，交易登记费每平方6元，查档费50元，办证登记费80元，还有中介费约3%，所有费用要超过房子交易价的10%，而这些费用按行规都转嫁到了购房者身上，也就是说买一套43万的次新房，共要付约48万元，单价高达9000元。比江南排名前列城在售一手房高出1000多。

　　新房打折二手房价格坚挺

　　据了解，受一手房明折暗降的影响，二手市场成交量有所降低，但二手房的价格仍然坚挺。合富置业数据显示，9月二手住宅价格环比2011年8份上涨0.3%，同比2010年9月份上涨17.7％，较基期2008年1月上涨21%，10月东莞二手楼价保持涨势。

　　记者与购房者走访市场发现，目前东莞二手业主的心态总体仍较强硬，议价空间较小，惜售、返价的现象增多。中介透露，业主返价幅度大多集中在1—3万，但也有部分业主返价幅度高达5万。对于证未过5年的区域来说，购房者交易成本比一手房还高的不在少数，如南城宏远片区、西平片区等楼盘，因生活社区逐渐成熟，房价水涨船高。

　　二手楼市成交受挫

　　新盘让利促销，部分一手洋房的价格甚至低于同地段次新二手住宅，二手客源一定程度上被分流，其中以中高端买家以及本地改善型需求影响最为明显。

　　调查显示，目前东莞二手住宅的买家绝大部分为外地户籍的置业者，由于担心限购后失去资格，入市较为积极，面积100平方米以下，总价70万以下的2房和小3房受到首置买家的热烈追捧。相对应的，改善型买家的比例则逐渐减少，贵价盘的需求也随之有所降低。

　　“这个月到目前为止，成交量比上月下降了8%，感觉观望情绪越来越重了。”金信联行市场部经理罗平告诉记者。据了解，由于需求逐渐偏向中低端，东莞二手住宅成交套均面积、均价较之前均有所降低。金信联行数据显示，9月二手房成交均价7100元，10月成交均价6800元左右。

　　东莞各区域的表现略有差异，但总体成交受挫。合富置业市场分析师龙斌告诉记者，东城区中小户型、低总价物业盘源减少，导致置业者的交投比例下降。南城业主信心充足，心态普遍强硬，惜售、返价现象增多。常平盘源供应不足，尤其是较低总价物业的盘源紧缺，二手交投略有减少。虎门城建规划利好不断，业主心态迅速走强，大幅返价现象增多，但二手买家以工薪阶层为主，追价热情不高。

　　有业内人人士认为，市场整体低迷，二手房价也坚挺不了多久，二手房价下降是迟早的事情。

编辑：映雪