高端项目入市 黄江常平两地楼市置业升温

　　近期，黄江的楼市备受关注。特别是在金地 (论坛 视频)湖山大境和花样年·江山等一批品质楼盘入市后，片区整体开发水平得到提高，产品更加丰富，原本偏安一隅的黄江楼市也热闹很多，不仅本地消费潜力被挖掘，还吸引了不少深圳的消费者前往置业。为更好地了解黄江片区的市场状况，为消费者置业提供指引，日前，记者前往黄江和常平靠近黄江的区域进行踩盘。

　　踩盘记者：王敏

　　踩盘时间：10月11日、15日

　　踩盘地点：黄江、常平

　　项目分布分散 产品类型多样

　　黄江楼市在今年很受关注，而在前两年，这个区域在东莞楼市中一直比较低调。区域在售项目不多，品牌发展商仅中惠在这个区域耕耘。2009年和2010年，金地和花样年相继传出消息在这个区域拿地，2011年，两大发展商的项目入市，定位高端，备受市场关注。而黄江的一级土地市场也有了一些新的表现。

　　也许是发展商对这个区域的关注时间还太短，记者走访该区域市场发现，目前区域在售盘并不多，较大规模的在售楼盘主要是金地湖山大境、花样年·江山、中惠珺庭 (论坛 视频)和棕榈泉4个项目，其他在售项目多为单体楼，分布也比较分散。

　　虽然在售项目不多，但黄江在售的产品类型却比较丰富。记者踩盘了解到，金地湖山大境、花样年·江山、幸福家园项目地块、梅江南项目地块均分布在莞深高速黄江出口处附近，这个区域山水资源也比较丰富。因而在售的金地湖山大境、花样年·江山两大项目均定位比较高端。金地湖山大境在售的主要为联排别墅。江山前期推出的别墅已经基本销售完毕，目前在售的主要是80-90平方米的两房和三房单位。中惠珺庭7月推出了80-133平方米的两房和三房新品，其中主力产品为80-90平方米的两房产品。而棕榈泉目前在售的主要是40-60余平方米的公寓，后期将推出130-140平方米的洋房。4个在售盘的产品结构，包含了从公寓到普通住宅到高端别墅的多种产品，类型比较丰富。

　　深圳客户众多 带动投资需求

　　对于黄江区域近期受到的关注，不少从业人士认为，跟深圳北拓，深圳限购带来的挤出效应有关，这给该区域楼市的发展带来了更多的机遇。

　　早在6月，梅江南拿下黄江地块的时候，便有分析人士表示，黄江几大新项目的地块均布局于莞深高速黄江出口附近，这个区域处于“东莞前庭、深圳后院”。而记者在此次走访中也了解到，通过莞深高速，黄江到深圳的车行距离也不过半小时左右，这种地利优势，使深圳置业群体在黄江楼市中占据了不小的份额。

　　金地集团东莞公司相关人士告诉记者，湖山大境一开始的目标客户群就定位于深圳，而从现场来访的情况来看，深圳置业群体也占据了80%以上。据东莞中原相关策划人士介绍，他们对黄江在售项目的监控数据表明，几大在售的洋房项目的深圳置业群体也占据了四成以上。“黄江的本地消化力有限，客户群有不少是深圳客外溢到黄江。花样年·江山的客户群体有四成是深圳置业者，其他六成为本地消化。

　　棕榈泉的公寓项目在这个长假期间，成交的客户也有近五成是深圳置业者。该人士向记者介绍，受到近期各方面政策的影响，深圳的高端置业群体陷入了短时观望，但购买中小户型的深圳置业者仍大有人在，他们的主要目标正是40-90平方米的公寓和中小户型。

　　虽然深圳人有不少购买80-90平方米的洋房，但他们的置业目的不是为了自住，而依然是投资。有区域从业人士告诉记者，黄江有不少台商工厂，这些工厂企业里有相当一部分台干只是短时居住，没有购房需要，但他们对居住要求又比较高。

　　此外，黄江的酒店也有相当一部分中高层管理人员。这两部分的群体支撑起黄江的租赁市场。“黄江的租金与城区可以一比。”该人士告诉记者，目前黄江两房的租金可达到1600-1700元左右，三房则可以达到2300元左右。租赁市场的兴旺也带动了区域的投资需求。

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▲金地湖山大境

　　发展商：东莞金地宝岛房地产有限公司   地段：黄江三新村(莞深高速黄江出口处)

　　主推产品：230-270平方米联排与双拼别墅   价格：20000-30000元/平方米

　　现场探营

　　湖山大境位于莞深高速黄江出口处，从地段位置而言，交通是十分便利，尤其是对于往来于莞深两地的城际族。从项目到深圳，车程距离也不过半小时左右。在外围环境上，由于地处高速出口处，外部环境感觉一般，但进入项目入口之后，便有墙内墙外两个世界的感觉，仿佛从城市突然就“穿越”到绿色国度。项目入口大道旁绿树成荫，一侧便是郁郁葱葱的山体，而入口一转上湖边的木栈道，入眼便是一片由山林包围的开阔湖面。进入项目之中，不难感觉到项目的稀缺山湖资源。

　　据了解，由于的山水资源，湖山大境规划以别墅为主，还规划有7栋高层，此外，项目还会配套一个五酒店。今年推出的产品是“境致居所”，记者在现场所见，首批产品有部分已经展现了外立面。9月26日开盘，首批推出了约90套230-270平方米的双拼与联排别墅，目前已经销售八成左右。

　　置业建议

　　由于湖山大境所处的地段位置优越，以及项目难得的山水资源，金地集团在打造这个项目时便定位高端，而且主动面向深圳的高端置业群体。这使项目的定价在黄江区域较高，价位也较高，项目首批推出的产品价格，与城区和松山湖区域的售价基本持平。

　　虽然相较于黄江其他项目，湖山大境的定价较高，但从项目山水资源和产品素质而言，项目依然具有相当的竞争力。记者在现场看到，项目打造了4.5米层高的双首层阳光地下室。同时一些产品的露台可以改造成房间。还有6.9米高的中空挑高大厅，业主也可选择是否自建空间。这使每套单位有接近1：1的赠送率，赠送率甚至达到2：1。难得的山水资源，与高赠送率的产品，值得不少东莞本土的高端群体考虑在此置业。

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▲花样年·江山

　　发展商：花样年地产   地段：黄江新城中心

　　主推产品：76-85平方米精装两房   价格：8000元/平方米左右（含1500元/平方米的装修）

　　现场探营

　　花样年·江山位于黄江北部旧城区和新城中心区域的交汇处，拥有莞深高速、轻轨等连接莞深的快速交通干线，从湖山大境去往江山，车程也不过几分钟，交通还是非常方便的。同样由于通过莞深高速到深圳的车程不过半小时左右，江山也吸引了不少的深圳置业群体。

　　项目自身的生态资源还是不错的，项目西侧紧临黄江河及延绵不断的原生山林景观，也算是足不出户可享受城市绿肺。因为拥有的生态资源，江山的定位也是高端项目，由别墅和洋房组成。据项目工作人员介绍，花样年·江山占地96863平方米，容积率2.5，建筑面积322551.67平方米，产品由11-33层的高层和小高层以及欧式独立别墅组成，别墅产品主要沿亲水园林景观布置，尽可能利用的自然景观资源，营造宁静的生活氛围。

　　置业建议

　　江山今年7月开盘，首批推出的是65套别墅，因为赠送率比较高，现在已经全部售完。目前项目在售的是76-85平方米的精装两房，一共200余套，目前已经售出一半。项目工作人员告诉记者，江山项目离黄江商业中心仅数分钟车程，因此生活配套和休闲配套都比较丰富。目前在售单位的户型面积是合适置业群体的需求。如果是想投资的，这个项目也可以考虑，因为周边有不少企业，企业的中高层管理人员足以支撑起租赁市场。

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        ▲棕榈泉

　发展商：东莞百事威房住开发有限公司

　　地段：黄江镇裕元花园酒店旁

　　主推产品：40-60平方米公寓，130-140平方米洋房预计年底入市

　　价格：7800元/平方米左右（带装修）

　　现场探营

　　棕榈泉所在的地段，是黄江一个宜居片区，这与项目邻近黄江商业中心有关。棕榈泉在黄江也是一个开发多年的项目，目前已经开发至第5期。第5期正位于莞樟路侧，可以说交通十分便利。

　　据项目相关人员介绍，项目规划总建筑面积达50万平方米。目前运作的5期（含商业）占地面积30373.192平方米，建筑面积133577.20平方米，容积率3.6，绿化覆盖率25%。其中商业部分“星光城”面积达45000平方米，其余部分由公寓、洋房、写字楼构成，共6栋882套,其中3栋住宅217套,2栋公寓515套,1栋写字楼136套，面积共计66646.98平方米,公寓面积41-97平方米不等,住宅面积以80-170平方米为主，并有少量大面积复式单位,房型以二房和三房为主,其余为复式。目前项目在售的是40-60平方米的公寓，也吸引了相当一部分深圳的投资者。而项目后期还有130-140平方米的洋房，预计于年底入市。

　　置业建议

　　棕榈泉在售的产品是目前黄江比较少有的公寓产品，这也成了投资客比较关注的一个项目，据项目工作人员介绍，公寓的购房者包括了深圳与本地两个地方的投资客，从比例来看接近五五比例。吸引投资者的不仅是因为产品结构，还有项目的生活配套。项目除临近黄江商业中心区之外，自身还规划有45000平方米的“星光城”商业，将引入沃尔玛和众多国际国内一线品牌商家。此外，项目步行十分钟范围内聚集了棕榈泉幼儿园、黄江中心小学、黄江小学、黄江中学、黄江裕元实验中学等，还有医院等医疗配套。配套的齐全，也是比较合适普通置业者生活的项目。

       ▲中惠珺庭

       发展商：中惠熙元地产集团   地段：黄江城北路与环城路交界处

　　主推产品：80-133平方米的两房、三房   价格：6800元/平方米左右

　　现场探营

　　和黄江其他楼盘一样，珺庭周边的环境也相对一般。但必须得承认，经过中惠熙元多年来在这个区域的耕耘开发，珺庭的商业、生活氛围已自成一体，与中惠金士柏山相连形成大社区。在黄江，中惠大社区称得上居住氛围浓厚。

　　据发展商介绍，中惠珺庭园林景观设计现代感强，拥有大量的雕塑、情景小品、原生树林，营造具有浓郁的法式风情园林。产品设计有大观景阳台，而本期推出的80-90 平方米两房，以及110-130平方米三房，南北对流，户型稀缺，采光通风好；超大楼距，视野开阔。出于“景观化”方面的考虑，项目产品的一大亮点是飘窗较大，几乎可以作为一个小的独立休闲空间使用。

　　置业建议

　　与黄江的其他楼盘相比，中惠珺庭可以说是生活很便利的一个项目。虽然项目离莞深高速有一定距离，但胜在离黄江城市中心更近。项目自身就配套了华润超市、商业街和幼儿园，而项目步行5分钟可到黄江镇配套最完善的天虹商场商圈，生活十分便利。再加上大社区沉淀下来的生活氛围，成为黄江的刚需置业者重点考虑的楼盘。而80-90平方米的两房，也比较合适长线投资者的选择。据悉，目前珺庭货量已经不多。

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        ▲·蔚蓝城邦

        发展商：集团  地段：常平镇火车东站对面

　　主推产品：三期领峰115-175平方米三房、四房，

　　四期都汇80-100平方米精装两、三房接受诚意登记

　　价格：在售单位均价约7300元/平方米 

　　现场探营

　　·蔚蓝城邦位于常虎高速的出口处，门前的大路宽阔，笔直通往常平火车站，交通条件十分便利，这也为项目的发展提供了地段优势。进入项目，首先映入眼帘的便是美丽湖景，湖景环绕之下，西班牙风格的别墅临水而立。如今，这些别墅产品多已经销售出去。据介绍，项目总占地面积22万平方米，总建筑面积60万平方米，物业类型涵盖别墅、高层洋房和商业，规划有大型购物中心、酒店、写字楼等，其中商务中心、风情商业街、国际双语幼儿园已投入使用。随着一、二期入伙和商铺热卖，项目已发展为常平规模较大的高档别墅社区。目前，项目三期领峰的销售也接近尾声，正在接受诚意登记的，是四期都汇80-100平方米精装两、三房新品。

　　置业建议

　　集团在产品的打造上一直精益求精，当初泊墅组团的设计，便可谓是殚精竭虑。而三期领峰，以两梯四户、南北通透的舒适设计，无遮挡楼间距和别墅区景观，打造出豪宅气度；超大入户花园，8.1米超大居家会客厅，阔绰的居住空间满足家庭对舒适生活的需求，功能分区科学。四期都汇虽然是中小户型，但产品也不会逊色。而项目自身的丰富配套，也合适置业的消费者。

　　▲常平万科城 (论坛)

　　发展商：东莞万科置业有限公司   

　　地段：常虎高速常平出口附近

　　主推产品：六期双拼别墅    

　　价格：均价约18000元/平方米 

　　现场探营

　　万科城不属于黄江，但其是常平离黄江最近的楼盘之一，就在常平与黄江的交界处。此次踩盘也进入了万科城。

　　万科城已经许久没来过，如今再度进入的时候，这与几年前已经不可同日而语。找寻销售中心的路并不是很容易，但进入项目之后便觉是不虚此行。据介绍，万科城为1000亩的大社区，整体容积率仅为0.67，空气清洁，六期琥珀郡地处万科城越的地块，是最后的一期台地别墅。项目在技术上有不少创新之处，容积率低至0.35。在园林设计上，万科城引进舒适性高、适合东莞气候的泰式私家园林，并结合万科别墅项目园林设计经验，雕琢出纯生态的生活空间，宁静自然的北美风情与热情奔放的泰式风情，在万科城有机交融。

　　置业建议

　　虽然邻近高速出口，但进入项目之后，会有自成一方天地的感觉。这种感觉不仅是因为项目大社区的规划设计和生活氛围的沉淀，还因为万科城自身规划了商业中心、社区体育公园，以及引入相应的教育配套有关。项目目前在售的主要是别墅产品，据称后期会有洋房推出，周边的中高端置业群体均可考虑。

编辑：sally