每座城市都要有走向国际化的城市综合体

　　嘉 宾： 袁易明 深圳大学中国特区经济研究中心副主任、博导

　　周 林 综合开发研究院（中国・深圳）研究员

　　陈新华 省政府发展研究中心研究员

　　袁 梅 省建筑设计总院一所所长、教授级高级工程师

　　申绪兵 南昌市建委工程处处长

　　叶惕鸣 绿地集团南昌房地产事业部常务副总经理

　　主持人： 刘之海 江西日报高级记者

　　地 点： 江西日报演播厅

　　主持人：塑造城市综合体，是与老百姓生活密切相关的话题，也是政府及开发商都关注的话题。城市综合体是什么，它在城市化进程中有何意义，我们在开发过程中要注意哪些问题？本期论坛采用深圳嘉宾连线与现场互动的方式，就这一话题进行了深入探讨。

　　深圳嘉宾连线

　　城市未来区域的支撑

　　袁易明

　　城市综合体对深圳而言，是近几年新引进的一个概念。“十一五”期间，深圳建立了排名前列个真正意义上的城市综合体万象城，随后，前海新城、光明新城、大运新城……城市综合体在深圳相继兴起，发展迅速。

　　深圳的城市综合体是怎么发展起来的？首先，是市场的选择和企业商业模式的改变；其次，政府提供了规划和保障。城市综合体的发展主要是这两种因素在起作用。

　　城市综合体是城市空间结构的一种形态，是城市化发展到一定阶段的产物，是工业化到服务业社会转型的结果

　　随着越来越多外来打工人口在深圳安家落户，深圳的消费需求有了很大的提升，原来的工厂、工业区逐步转变为消费、商业区，从而带动了服务产业的发展。2008年深圳的服务业发展超过第二产业，标志着从工业化转变为服务业社会。随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们对生活的追求越来越高，对效率的追求越来越高，这就必然导致城市功能的升级。

　　城市综合体有多种类型，并且仍在不断演化。比如在城市综合体里面需不需要设置若干互联网商务中心，有的城市可能需要，有的城市可能不需要，不同的城市综合体里面业态的组构不一样。在深圳最早出现的万象城，虽然是一种多要素多功能多消费的综合体，但它的空间不是特别大，功能相对简单，商业要素也不多，主要是一个消费的地方。而华南工业原料城，除了搞工业展示、销售和批发，它还是一个交易平台、信息平台，是一个产业综合体，它不是针对消费者，而是针对生产者。现在的行业越来越多，复合体也就越来越大，这是城市综合体的变化趋势。这种变化趋势跟它的内涵有关，主要有两个要素：一个是产业的升级，产业集聚过程中要有一个相应的空间结构与它相对应；另一个就是消费者，服务业的发展要有一个相应的空间形态与之相匹配，特别是现代服务业。

　　值得关注的是深圳的前海新城，前海在深圳可说是特区中的“特区”，它的使命是充分借鉴香港发展服务业的经验，探索从工业社会到服务业社会的特殊路径。

　　城市化带动工业化，城市产业，城市带动新的增长力。城市综合体将成为深圳未来区域的新的支撑

　　以前我们说工业化带动城市化，现在我们的新的发展战略是城市化带动工业化，城市产业，城市带动新的增长力。深圳坪山新区和光明新区，一个在深圳西北，一个在深圳东北，这两个区要建立产业功能区，主线是发展高新科技产业。再就是前面提到的前海新城，它的开发给城市的空间结构和产业结构带来了许多变化。这种复合功能的城市综合体，不仅仅出现在深圳的老城区，也出现在较远的新区，它们将成为深圳新一代的城市发展主体，是深圳未来区域的新的支撑。

　　深圳城市发展布局是一个功能复合的多中心结构，它经历了分散式、集团式、组团式，到复合功能高度集约的城市综合体发展模式，每个区域之内都有功能化产业区，包括生产、娱乐、消费，使人们走的方向有所不同，克服了中心―边缘的结构弊端，缓解了交通压力。既方便了消费者，又不会使人口盲目集中到城市的某一个地段。

　　城市综合体的数量和布局取决于所在城市的状况，每个城市的人口结构和消费方式都不一样。一个城市综合体要考虑它的辐射空间和环境，要考虑它服务的主要对象。城市综合体的形态是千差万别的，我们要创新性地开发和建设。

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　　大都市转向多心形态

　　周 林

　　国际上许多大中城市，在对旧城更新及对新城开发的过程中，都采用了城市综合开发这一理念

　　自上世纪六七十年代开始，城市综合开发的理念在世界范围内得到重视，国际上许多大中城市，在对旧城进行更新及对新城进行开发的过程中都采用了这一理念作为指导思想。城市综合体是实施城市综合开发的一种有效形式，从这个角度上说，城市综合体是在政府采纳城市综合开发理念下进行引导与推动的产物。

　　城市综合体的开发建设需要政府在以下几方面发挥积极作用：

　　一是提供立地条件。城市综合体占地较多，而且选址要求在城市中心地区或新城的核心开发区，其用地属于比较稀缺的资源；而且其开发强度高、功能复杂，建设运营都需要非常完善的城市基础设施才能支撑，这些条件无疑需要政府来创造和提供。

　　二是提出综合开发的功能导向。城市综合体除了根据市场需求提供多元化的商业性服务之外，还需要基于达到促进区域振兴、环境改善、交通优化等多方面的公共目标提供具有一定公共产品性质的服务。而后面这一点正是城市综合体区别于其他大型商业设施的地方，也是其竞争力优于其它大型商业设施的地方。由于追求公共利益是政府的职能，所以政府应给城市综合体开发建设的目标提出明确的导向。

　　日本人多地少，为防止城市中心的功能过于集中，产生大城市病，日本积极引导大都市向多心形态发展，建设了一批城市综合体

　　在工业发达国家中，日本是对城市综合体（在日本或称为大型综合商业建筑）开发建设支持力度，因而也是开发建设规模的国家之一，这与日本的国情及其城市化道路密切相关。日本人多地少，日本的城市化是在二战后三十年的极短时间内，以人口向东京等大城市圈快速集中的方式完成的。为防止城市中心的功能过于集中，产生大城市病，日本积极引导大都市向多心形态发展，在新城市中心的建设与培育过程，都采用了综合开发的理念，建设了一批城市综合体，产生了极好的效果。

　　日本为推动城市综合体的开发建设，建立了较为完备的政策法律体系。主要集中在以下方面：

　　鼓励土地整合进行大规模再开发。针对土地私有制条件下商业区地块分割细小的状况，制定了一系列鼓励大规模商业再开发的政策，如特定街区制度、一团地综合设计制度等，从容积率、覆盖率、建筑高度等方面放宽限制。

　　支持综合开发。根据所在区域有机发展的需要，引导建设项目朝复合功能方向发展。针对中心城区人口空心化的状况，鼓励城市综合体建设一部分住宅单位。

　　鼓励提供公共产品。例如政府制定的综合设计制度，对城市综合体提供公共空间的，按照一定的比例奖励容积率。

　　从规划和先期建设方面对城市综合体开发建设进行必要引导。首先是结合城市总体发展规划选址。日本的城市综合体大都选址在新中心区地铁换乘站或枢纽站上，这保证了城市综合体的运营具有强大的人流量作为基础。其次是政府根据规划做先导性公共投资。主要是完善各种基础设施，包括道路交通与环境整治，从而为城市综合体的建设运营创造良好条件。

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　　论坛现场互动

　　我们有的新城区过度开发住宅楼盘，只注重“居”，而忽视了多功能的综合开发；有的貌似综合体，楼盖起来了却无人问津，有的郊区大片住宅，房价就是不升值

　　主持人：城市化的快速推进，引发了一系列问题，城市化进程不仅是城市人口的扩张，城市版图的扩张，还是城市功能的升级，城市综合体是城市功能升级的引擎。

　　陈新华：工业革命以后，世界城市化发展加快，工业化带动了城市化，城市化促进了工业化，这时人口急剧向大中城市集中。与此同时，城市发展的弊端也日渐显现，一系列解决城市问题的新概念相继提出，现代城市综合体应运而生。

　　在城市化加速推进中，如果没有科学规划，合理开发，就容易产生问题。像我们有的新城区过度开发住宅楼盘，只注重“居”，而忽视了酒店、公寓、写字楼、购物等多功能的综合开发；有的貌似综合体，广告概念很炫，商业功能设计齐全，楼也盖起来了，可最后盘子摊在那无人问津，原因是运营商缺乏营运能力；有的郊区开发了大片住宅，房价就是不升值，业主后悔不迭，原因是生活没有配套……这些都是城市化进程中遇到的现实问题。在城市化进程中，构成城市要素的各个方面要不断与人们的生活、生产需要相适应，这是各级政府要承担的重任。

　　城市综合体是城市的名片。“5分钟生活圈”，“一站式服务”所产生的诱惑力，是城市综合体的核心卖点

　　主持人：从2009年杭州、合肥等二线城市把城市综合体的开发作为城市未来的发展战略，短短三年，城市综合体便风靡大江南北，迅速进入一线、二线甚至三线城市，可见城市综合体有着特殊的价值和魅力。

　　袁梅：从建筑角度来讲，城市综合体的特征，其外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。城市综合体功能集约、效率高，聚集了各种时尚消费场所。“5分钟生活圈”，“一站式服务”所产生的诱惑力，是城市综合体的核心卖点。

　　城市综合体是城市的名片，它提升了城市价值和城市品质，拉动城市经济和文化的增长，有利于城市的现代化与国际化；城市综合体又是重要的旅游景点，有利于增强城市的吸引力；城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用。正是由于城市综合体具备这些特征和功能，使之具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，并日渐成为消费和投资者投资的一个主要产品类型。

　　城市综合体在欧美一些城市化水平较高的国家已经走过了半个多世纪的发展历程。目前，国外的城市综合体有美国的洛克菲勒中心，是集商业、娱乐和办公等城市功能于一体的大型建筑群，以聚集了许多国际超级企业总部而闻名，是美国现代商业文明的象征。日本的六本木是东京的购物、旅游中心，该项目筹划建设了17年并于2003年开业，代表了东京新都市形象。迪拜则拥有目前全球的楼层，体现了超高水准。

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　　城市综合体已经由条状、块状发展到柱状，限度地集约使用土地资源，从而极大地提升了土地价值

　　祥子（开发商代表）：1994年上海市淮海路有过一份土地的调研报告，这块土地做住宅的收益每平方米是10元，做工厂的收益是60元，而做商业运营则达到600元。发展到今天，人们对土地价值的认知已经越来越不一样了，江西开始呼唤自己的城市综合体。城市综合体限度地集约使用土地资源，从而极大地提升了土地价值，同时可以带动周边地产升值。

　　今天的城市综合体已经由条状、块状发展到柱状，就像人们喜欢的国际上很多的城市综合体一样，它们其实就是竖向空间价值的利用，城市综合体是未来城市的竞争力。

　　南昌正在开展的“五大组团”建设，为城市综合体提供了良好的机遇，南昌正处于起步飞跃的跑道

　　主持人：有一份全国城市综合体的调研报告称“江西综合体的开发处于起步阶段，品牌影响力较差，综合面积较小，业态以住宅为主，以外来开发商为主。”

　　申绪兵：虽然南昌的城市综合体开发正处在起步阶段，但积极建设城市综合体的势头已经显现，正在开展的“五大组团”建设，将会吸引大量的人口入住，为城市综合体提供了良好的机遇。如乐化组团规划面积50―60平方公里，依托昌北国际机场，以空港区域经济的带动作用，着力建设临空高档商住区和综合性、现代化的临空商务区，形成临空经济区，建设成为空港新城。九龙湖组团规划面积80―110平方公里，依托赣江、湖泊、丘陵、温泉等自然资源优势，大力发展旅游、休闲娱乐等现代服务业和新兴产业，形成集办公、居住、休闲、会展于一体的综合新城。随着越来越多的城市综合体进驻组团，将会带动南昌整个城市更快更好地发展，实现城市的整体繁荣。

　　陈太平（泰豪集团）：南昌算是一个二线城市，人口规模和消费水平有限，请问叶总，您觉得南昌具备建设多大体量的城市综合体？

　　主持人：城市综合体的开发离不开开发商，开发商在城市综合体开发过程中承担着先锋作用。

　　叶惕鸣：全国排名前十的大地产商，都在奋力探索城市综合体这个业态，绿地作为其中之一的地产开发企业，同样是积极探索的实践者。目前，绿地在大连、南昌、武汉都有大型的城市综合体在开工建设中，2006年绿地逐步加大在南昌的投入，因为我们认为南昌是具备建设城市综合体的条件的。南昌究竟需要多大体量的城市综合体，以红谷滩的规模为例，仅绿地一个项目就有75万平方米，加上周边铜锣湾、万达等相继开发的城市综合体，总体体量可观，大家都看好南昌的未来发展，南昌正处于起步飞跃的跑道上。

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　　一般城市综合体的选址会在城市中心，但市场已经开始提倡在城市边缘建设综合体

　　言力（《江西楼市》主编）：城市综合体应不应该仅仅建立在城市中心地段，未来几年南昌是否能建成有特色的城市综合体？

　　袁梅：目前我们的城市综合体形态多样，有以旅游为主的城市综合体，有以商务区为主的综合体，有高端品类，也有二三线城市中为解决办公、商务及人们日常消费为主的综合体。一般城市综合体的选址会在城市中心，但这并不是千篇一律的模式，市场已经开始提倡在城市的边缘建设综合体，因为城市综合体的特性除了能聚集财富之外，还应该给人们的生活住行带来便利。

　　涂威（江西旅游商贸职业学院）：城市综合体的选址有人主张在核心城区，有人主张在经济增长区。

　　叶惕鸣：李嘉诚说过，商业成功的核心，是地段、地段还是地段。在哪里建设城市综合体，这是开发商考虑的问题，更是经营者关注的问题。再冷僻的地方都可以建设一座城市综合体，但商业经营者是否愿意进去呢？在不同地段建城市综合体，定位、投入和规模都应该与周边的区域相匹配，从而打造不同等级的城市综合体。比如市中心，可以做非常高端的城市综合体，新区里面则可以打造十到二十万平方米不等的超市，给周边居民提供便利。

　　申绪兵:城市综合体更多的出现在城市的中心，但现在我们老城区的交通压力已经非常大了，如果继续在老城区建设城市综合体，带来更多的人流和车流，并不可取。所以南昌制定了“五大组团”的发展模式，逐步向城市外围扩展。虽然前几年在外围建城市综合体可能会有一定的风险，但它的前景空间大，假以时日，完全可能实现开发商与政府及市民的多赢。

　　城市综合体如何与低碳、节能结合。城市好比一个紫砂壶，有三种形态，建设城市综合体，如何纳入文化元素

　　文非（泰豪集团）：一个成功的城市综合体除了物流、人流以及人气之外，智能节能应该也是一个很重要的因素，城市综合体如何与低碳、节能结合起来？

　　袁梅：一个城市综合体往往体量大，所以对科技含量、对设备要求很高。通常在一个城市综合体的设计里面，除了有对建筑节能、环境环保的要求以外，还有对现代化新智能、新理念的要求。比如，现在都采用LED节能灯，使用智能化的电视系统、紧急呼叫系统、传呼系统和监控系统等，可以说，现在的建筑从许多细节都在提倡低碳节能。

　　主持人：王志纲先生曾把城市比作一个紫砂壶，有三种形态，一是经济形态，紫砂壶本身值多少钱；二是文化形态，就像紫砂壶上面的茶垢；三是空间形态，即紫砂壶的外形设计。请问袁梅所长，您在设计一个城市综合体时，会不会考虑文化元素？

　　袁梅：一个优秀的城市综合体，就像日本的六本木、新加坡的滨海湾金沙酒店等，都是非常具有艺术性的建筑奇观，不仅在空间层面，而且在造型、用材、智能化等方面都达到了更高的精神层面。目前，我们的城市综合体还处于起步阶段，设计往往忽略了文化艺术层面的追求。但一个优秀的城市综合体，除了自身价值及社会经济效益的提升之外，对文化追求、精神满足的追求将是未来对城市综合体的主要要求。建筑如果没有文化，只会是一堆积木，没有灵魂。文化元素对塑造城市综合体非常重要。

　　主持人：的建筑大师勒・柯布西勒说：“每座城市都要有走向国际化的城市综合体。”希望江西在城市化的进程中，涌现一批走向现代化的城市综合体！这是本期泰豪论坛所探讨的，也是我们所期待的。

　　编 辑： 陶国芳 刘之海

　　录音整理： 熊凤玲 刘 婷

　　摄 影： 宗 欢 知 秋

　　版 式： 邓志刚