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莞经济增长回落风险影响楼市 尤其是高端物业

2011-07-08 11:57:13 来源: 搜狐焦点网 作者:合富辉煌市场研究部

  上半年全国宏观小结:

  通货膨胀达到历史较高水平,国家急于收回流动资金,加大银行风险控制,上半年六次上调存款准备金率及两次加息,调整频率创历史较高。宏观经济虽然总体向好,但短期仍然存回落的风险,导致今年“两难问题”仍然存在,保持经济增长与优化经济增长结构矛盾明显。

  上半年对楼市影响较大的宏观政策为限购及信贷紧缩政策,限购城市楼市成交萎缩严重,非限购城市楼市成交仍可观。紧缩的信贷政策大大提高了购房门槛,刚性需求不可避免受到误伤,投资需求受到空前打压。

  

  上半年东莞宏观小结

  东莞经济进入从高速增长向低速平稳增长阶段,各项经济指标总体表现平稳。但是,从民营企业增长数量回落来看,折射出东莞经济增长回落风险,这势必影响到东莞楼市增长,尤其高端物业首当其冲。

  

  土地市场

  

  一、           全市土地市场特征

  土地总体供求价:今年上半年东莞土地供求量创历史同期较高

  


  

  近年来土地供求逐年增长。2011年上半年东莞全市供应土地面积约400.1万平方米,同比10年的360万平方米增加约40万平方米,增长约11.1%。

  上半年成交总面积约379.1万平方米,同比10年增加约89.1万平方米,增幅达30.3%。

  上半年总成交金额约90.4亿元,总体地面单价约2385元/平方米,同比10年有少许上涨。

 X 上半年各类型成交情况:上半年商住用地成交占主力


  

  

  上半年全市供应科研设计用地约70万平方米、工业用地75万平方米、商住用地约210万平方米。

  商住用地供应量占总体的52.5%;成交量占总体的51.3%;成交金额占总体的82.2%。上半年商住用地量、价占市场总体的一半份额。

  

  开发商拿地情况:“广派”房企姗姗来迟入莞,但来势汹涌

  


  

  

  随着房地产行业的发展,东莞已经远离港系地产时代,进入广派时代,09年碧桂园排名前列个广派开发商在大朗成功拿地后,东方银座 (论坛) (论坛)、龙光地产也相随来莞。进入2010年,有钜隆、保利 陆续挤进东莞,截至2011年上半年,梅江南、光耀地产、恒大等都已经在莞成功拿到地块。

  继保利地产进驻松山湖后,光耀地产通过收购取得松山湖松湖花海片区一地块,毗邻光大锦绣山河项目,占地约7.5万平方米,容积率仅0.3。

  大鳄地产恒大则主攻城区,已将深建房地产收购,而深建在莞百悦尚城 (论坛) (论坛) (论坛) (论坛)项目因此成为恒大所拥有。5月份恒大又通过收购从富通手中收购莞城区08年“地王”地块,6月份深建又在万江通过挂牌竞得一地块,恒大通过收购已经曲线进入东莞三大城区。

  

 X 历年商住用地供求价:商住用地供求创历史新高,价格平稳

  


  

  

  近5年来供应的商住用地逐年增加,11年上半年供应商住用地面积同比10年同期增加约68.3%,创历史较高

  随着供应的增加,成交量也随之增长,11年上半年成交量约194.6万平方米,同比大幅增加约82%。

  今年成交的楼面地价同比去年同期有所下降,降幅约9.5%,主要原因为今年优质地块较少,加之在紧缩的宏观政策下,开发商拿地变得谨慎和理性,成交的地块大部分以底价成交为主。同时今年低价成交另一原因为不少地块为内部协议出让,价格较低。

  历年商住地月度成交走势:近年商住用地楼面价平稳上涨


  

  

  在过去的2010年里,商住用地月度成交较均匀,没有出现大起大落的现象。今年上半年的商住用地成交量创历史新高,其中1月份成交接近70万平方米,单月创5年内较高。

  东莞全市上半年成交商住用地的楼面地价总体平稳,1-5月徘徊在1600-1900元/平方米之间,6月份总体楼面地价约2149元/平方米,因为成交了优质地块,所以拉高了当月的整体均价。

  X上半年商住用地成交分布图:上半年商住用地成交主要分布在东部片区


  

  

  今年上半年全市共成交44宗商住用地,总面积约194.6万平方米。四大城区中只有万江区成交1宗,面积约4.5万平方米,其余全部分布于17个镇区,且多数集中于东部片区。

  

  各区域成交状况:塘厦、沙田 (论坛)、道滘成交量排名前三名


  

  

  上半年成交的商住地集中于镇区,其中塘厦镇成交面积约52.3万平方米稳居排名前列;沙田镇成交约成交23.9万平方米,排名第二;道滘镇约成交23.1万平方米,排名第三。

  上半年松山湖成交楼面地价较高,约2652元/平方米;万江区得楼面地价约2511元/平方米;其次是凤岗镇,总体楼面地价约2408元/平方米。

X   土地展望:预告商住地主要分布在樟木头


  

  

  从最近国土局的出让预告得知,近期将出让14宗商住用地,总面积约76.5万平方米,包括的区域有塘厦、石龙、清溪、大朗、横沥、石碣、中堂和樟木头共8个。

  塘厦石潭埔出让约8万平方米,万科、碧桂园在上半年已经在该片区均成功拍得2宗商住地。

  本次预告中有33.3万平方米来自樟木头樟洋片区,而保利生态城项目也在该片区,对于房地产市场不火热的樟木头来说,从来没出现过有如此大的地块出让,令业内人士猜测此5宗地块很有可能是保利出让的排名前列批地块。

  市区商住用地供求价比

  市区上半年的商住地价同比回升较明显


  

  

  2011年上半年城区成交1宗商住用地,面积约4.5万平方米,与10年同期成交的2万平方米增长122个百分点。

  上半年成交的楼面地价约2511元/平方米,同比10年同期增长39%;比09年同期大幅上涨100%。

 X 

  市区商住用地月度情况:市区近2年来成交地块分散且规模较小


  

  

  08年4月-2011年上半年,全市四大城区成交的商住用地规模小,自10年6月至今,城区成交楼面地价维持在2000—3000元/平方米,处平稳发展状态。

  8月份南城区绿色路西平段西侧将有1地块将挂牌出让,面积约6.5万平方米,这是南城区继09年10月份南城区宏伟路东侧后的排名前列地块,时隔将近2年时间才又有1地块出让,城区土地日趋紧缺,而从较新的出让公告中看到莞城区旗峰路将有约5.4万平方米的商服用地即将上市。

  

  土地市场小结:

  上半年全市土地供应量、成交量创历史新高,供应量比较高值08年同期增长5.7%;成交量比较高值的08年同期增长12%。

  商住用地供求达历史较高值,占主导地位,但楼面地价同比有所下降,值得关注的是今年上半年所成交地块大多以底价成交,其中包括优质地块在内。

  上半年主要成交商住地均分布于东部片区,其中塘厦镇以52.4万平方米的成交量位居排名前列;松山湖以2652元/平方米的楼面地价居区域较高。

  四大城区只有万江区成交1宗商住地,被地产大鳄恒大竞得。

(编辑 小彬)

  

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