东莞中原董事:部分上市公司下半年或降价促销

王英君    曾德军摄

　　在年中之际，楼市走势接下来会怎么样？这是时下市民最关心的楼市话题。

　　日前，南方日报记者就市场走向、深圳客、联合代理等话题专访了东莞中原物业顾问有限公司(以下简称东莞中原)董事总经理王英君。

　　东莞中原是香港中原集团旗下的子公司。1995年毕业于中国戏曲学院的王英君，2001年正式加入深圳中原，任职高级策划师。2004年，王英君率领一个团队挥戈东莞，靠着惊人的毅力和坚忍不拔的精神，不到一年多，便把东莞中原打造成东莞市场最为核心的一大代理商。

　　目前，东莞中原代理销售的项目遍布东莞各大镇街。作为东莞中原的领路人，王英君对市场有着自己独特的判断。

　　她告诉记者，目前楼市的大环境严峻，但是深圳客外溢、楼市处于上升周期是两个利好，下半年楼市是谨慎乐观的，全年成交不会比去年差，整体价格不会降，但是部分上市公司完成销售任务的压力比较大，可能会一定程度上降价促销。

　　谈深圳客一半深圳客买房或自住

　　南方日报：上半年，东莞楼市量价齐升，与广深不一样，是什么原因导致的？

　　王英君：首先是由于限购预期，开发商纷纷提前推货，使得供应量大幅上扬，而消费者也害怕限购买不到房子，争先恐后抢搭购房末班车。

　　其次，跟深圳客的外溢也有一定关系。深圳限购后，二次、多次置业的深圳客户不得已到外围置业，部分来到了东莞。我们在塘厦、凤岗等邻近深圳区代理的楼盘，深圳客比较多，有的甚至高达六七成。

　　南方日报：您在一线对深圳客最为了解，请问一下大概多少比例的深圳客是自住的呢？

　　王英君：今年来东莞买房的深圳客，比较多是置业的，他们买中小户型的2、3房比较多。现在的深圳客不像前几年的炒家，现在有很多是打算未来自住的，自住与投资的比例估计各占半壁江山。尤其是城轨将开通，深圳人住在东莞成为现实，松山湖未来应该会不少深圳人居住。

　　谈市场下半年谨慎乐观

　　南方日报：下半年的楼市走势，您怎么看呢？

　　王英君：下半年谨慎乐观吧，全年成交不会比去年差。

　　下半年可以用一个“严峻”两个“乐观”来概括。大环境很严峻，银行放贷特别难，首付门槛高，会抑制成交。乐观的是深圳的政策比东莞要严，深圳客会外溢出来，但是东莞能够承接多少呢，还要看东莞的政策和开发商提供的产品。其次，交通设施不断完善、高新区持续开发、产业转型升级政策继续实施等方面促使东莞城市升级、人口优化，支撑东莞楼市发展，从发展周期来看，东莞楼市还处于上升期，还没有达到顶点。

　　紧缩的大环境与楼市上升周期形成对冲，所以下半年形势是谨慎乐观的，成交量会比较稳定。

　　南方日报：下半年潜在供应蛮大的，房价会调整吗？

　　王英君：下半年上市的是大部分是中高端物业，整体价格是没得跌的。但是有些上市公司，上半年任务完成不是很理想，到三四季度为了冲量，可能会在一定程度上降价促销吸引买家。

　　谈代理联合代理的恶性竞争很多

　　南方日报：今年在地产代理行业有个新现象，就是联合代理多起来了。从全市范围来看，联合代理普遍吗？

　　王英君：中信四个盘都搞了联合代理，一下子让联合代理火起来。不过，联合代理总量比较少，目前还是以代理为主。联合代理的楼盘数都可以数出来，光大的有锦绣山河、天骄峰景 (论坛 视频)，万科的有翡丽山、紫台，还有佳兆业也搞了联合代理，其他的不多。

　　南方日报：据我了解，联合代理出现了一些胡乱抢客、相互电话骚扰等恶性竞争行为。

　　王英君：说实话，这种恶性竞争行为挺多的，但是中原不这样做。出现了这种现象，就多了一些协调性的问题。我现在担心的是员工会疲，进而造成公司的人员流失。

　　南方日报：联合代理后，销售现场就有竞争了，售楼员为抢单应该会帮客户尽量争取优惠吧？同时，服务态度也会好一些吧？

　　王英君：如果销售现场控制不好的话，恶性竞争多了，另一方会干扰买卖，对消费者也不是好事。

　　南方日报：那么，几大开发商为什么这么热衷于玩“代理连横”呢？

　　王英君：其实，开发商现在也在尝试中。他们更加看重的是代理公司市场营销的idea，而不是客户渠道。因为大陆与香港不同，客户都是通过宣传之后顾客再找上门的，客户来源于同一个渠道，而香港的客户是掌握在售楼员手里，多一个售楼员，自然就多一些客户。联合代理，尽管开发商多了一些营销策划，但是由于恶性竞争的存在，会产生“1+1<2”的负面效果。

　　南方日报：开发商与代理商对联合代理的态度截然不同，那么您觉得联合代理的前景会怎么样？

　　王英君：联合代理真的没有太大价值，深圳早就有了，但现在还是比较少，东莞也一样，不可能在短期在变成普遍现象。除非像香港那样做：开发商自有一整套研究市场的体系和人员，能够独立完成市场研究和策划；代理商有很多的二手中介门店，售楼员积累了很多很铁的客户。在这个基础上，一个项目要开盘，通知各家代理商，谁带到客户就把佣金给谁。但是目前，大陆这边还是很难做到这种水平。

　　南方日报：在东莞，房地产代理行业竞争很激烈。您打算今年采取什么竞争策略呢？

　　王英君：我们今年做得比较多的是内部学习培训，还要考试，让同事多学东西，拓宽视野，如果一线的售楼员也有比较高的市场判断能力，那么团队的竞争就很高了。

　　另外，随着珠三角一体化的趋势加速，我们会更多与深圳、珠海、中山等中原公司加强联动。

　　编辑：映雪