5月东莞楼市土地流拍频现住宅成交同比大增

2011-06-05 07:55:52 来源：搜狐焦点网东莞站作者：瑞峰置业

　　排名前列部分宏观环境

　　一、全球经济：多事之秋增速放缓全球经济或步入苦夏

　　美国5月PMI从4月的60.4滑落至53.5，远不及预期，跌至20个月低点，欧元区、英国和中国公布的PMI数据也分别触及7个月、20个月和9个月的水平。印度、日本、韩国等多国公布的经济增长数据均低于预期，突出了通胀形势依然严峻且经济增长乏力，成为摆在各国央行面前的一道难题。

　　欧债危机卷土重来，大宗商品价格下跌，全球股市集体感冒。IFM总裁下台使得希腊问题再起波澜，葡萄牙申请救援，比利时等国信用评级下调，或使欧债危机再度蔓延。伴随着欧洲主权债务危机，以及中国日益严重的通货膨胀导致全球经济增长减速的担忧升温，大宗商品价格遭遇一年来一次月份下跌。原油价格大跌，拖累金价震荡，诸多风险考验投资者信心，全球股市集体“感冒”。新兴经济体货币政策收紧持续收紧，未来一段时期内或出现低增长与高通胀并存的滞胀局面。为应对这种状况，各国央行预计会选择加息举措以遏制通胀抬头。

　　二、国内经济：

　　4月CPI同比涨5.3% PPI同比上涨6.8%

　　4月CPI同比上涨5.3%，PPI同比上涨6.8%，涨幅比3月份回落0.5个百分点。4月份环比上涨0.5个百分点。1-4月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨7.0%。通胀形势依然严峻。预计5月CPI仍将高企，6月或再度开启加息窗口。

　　5月份PMI为52％环比下降0.9个百分点

　　2011年5月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为52.0%，环比回落0.9个百分点。该指数继续保持在50%以上，但从走势上看，今年以来除3月份短暂回升以外，持续小幅回落，显示出经济增速呈平稳回落态势。

　　2011年1-4月房地产开发投资和销售情况

　　1-4月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%，增速同比减缓1.9个百分点，比一季度加快0.2个百分点。

　　1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%。

　　4月全国70大中城市月房价

　　环比下降的城市有9个，持平的城市有5个，4月份环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。同比下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。

　　三、楼市政策和动态

　　央行上调金融机构人民币存准率0.5个百分点

　　中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来以每月一次的频率，第五次上调存款准备金率。同时也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21％的高位。

　　发改委：商品房未实行“一套一标”每套罚款5000元

　　据国家发展和改革委员会5月12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处５０００元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得５倍以下罚款；没有违法所得，处５万元以上５０万元以下罚款。

　　广东省物价局修订商品房销售明码标价规定 6月起施行

　　自5月16日东莞市出台“一房一价”细则之后，为进一步规范商品房销售价格行为，维护房地产市场价格正常秩序，省物价部门又对《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》进行了新修订，并将于6月1日起全面施行。

　　国土部地价监控细化至县城若异常须一律上报

　　5月26日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

　　国资委明确要求央企参与保障房建设

　　5月3日国资委通知要求央企积极参与保障性住房开发建设。这是自去年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，明确要求央企争取多种途径参与地方保障房建设。

　　国土部紧急通知坚决查处强征强拆

　　就近期一些地方因征地拆迁引发恶性事件，国土资源部日前下发紧急通知，要求各地严格规范征地拆迁管理，坚决防范查处强征强拆行为，切实维护群众合法权益。

　　住建部锁定楼市调控方向严控投资投机

　　5月24日，住建部住房改革与发展司司长倪虹做客中国网络电视台，就楼市调控、房价等备受关注的问题与网友互动。倪虹指出，下一步，“房地产市场调控的方向与目标可以概括为‘三基本、两协调、一严控’。” 其具体表现为：供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资型需求。

　　央行发布一季度货币政策报告暗示加息控通胀

　　过去四个月里，央行四次上调存款准备金率、两次加息，密集的货币政策工具操作频率给市场留下了深刻的印象。央行5月3日晚间发布的《2011年排名前列季度中国货币政策执行报告》传递的信息显示，下一阶段，货币政策仍将保持必要的调控力度，以管理物价和通胀预期，存准率和利率手段将会适时运用。

　　银行可根据风险状况确定首套房首付比例

　　5月17日，在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据风险状况对首付款比例自主决策。

　　东莞版“新十条”出台实行一套房一标价方可申领预售证

　　5月16日，市府办下发了被业界称为“东莞版”的“新十条”《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》，《通知》指出，我市对新建商品住房销售价格实行申报备案制度，实行一套房一标价。同时，我市将建立以公共租赁住房为主体的住房保障体系，保证今年商住房用地供应不少于3000亩，定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目要重点稽查等。

　　重点查处九大行为 东莞6月排查“一房一价”

　　我市将从6月1日起对所有房地产开发企业（包括中介机构）正在销售的商品房，实行拉网大排查，整治行动重点查处九大行为，对违反相关规定的价格违法行为，将会迅速处理，即时处罚。

　　东莞保障房新规购经适房满5年补8成差价可得房屋产权

　　日前，东莞市住建局公布了两份新版的保障房管理办法征求意见稿，面向社会各界征集修改意见，新办法将于今年7月1日起执行。据悉，两份办法分别为《东莞市廉租住房保障办法》、《东莞市经济适用住房管理办法》。

　　东莞房贷利率加码二套房贷利率上浮40%

　　目前，首套房贷基本执行基准利率，部分银行上浮5%~10%；二套房贷利率则基本上浮10%，少数银行上浮高达30%~40%。

　　东莞部分银行对首套别墅实行四成首付

　　目前东莞首套房首付仍是三成，但部分银行已对别墅执行了首付四成的贷款政策。

　　东莞32镇街都有公租房 10月底前务必开建

　　今年东莞公租房建设规模将从原定的4500套增加至17455套，建设套数跃居全省地级市排名前列。目前公租房建设任务已分配到32个镇街，所有公租房项目必须在10月底前开工。

　　R4线塘厦中心站换乘直通深圳观澜站

　　塘厦镇近日透露，该镇目前已为R 4线与深圳轻轨观澜站预留了对接线路用地。根据规划，除了横跨镇内R4线的四个站点外，塘厦镇还将在对接的线路上设置沙坪路站和科苑大道站两个站点。

　　一线城市楼市成交量涨跌互现调控效果初显

　　北京预售房签约率创下新低大户型滞销

　　据北京房地产交易管理网数据显示，5月预售商品房项目合计为17个，预售住宅面积合计为71.7万平米，5637套，实现签约的仅为608套，签约面积为6.05万平米，签约率仅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的签约率，创下自2月末新一轮调控政策后新低。

　　广州近五成新盘楼价下降成交量大涨近四成

　　5月的成交量大涨近四成，在广州全市抽查的100个主流楼盘的成交均价进行对比，依然有39%新盘呈现涨价趋势，47%的新盘出现降价趋势，14%的新盘价格未变动。

　　上海别墅供应面积翻番

　　5月上海新建别墅供应面积已达到19万平方米，为上月同期的2.32倍。值得注意的是，5月迄今，新建别墅的单个项目批次平均推盘面积达到1.58万平方米，创下2010年以来单月。

　　深圳价跌量升

　　5月深圳全市共成交2933套新房住宅，成交面积24.63万平方米，与4月的1789套/16.13万平方米相比增长逾五成，与2010年5月份1386套/11.4万平方米相比，成交量已经翻番。　　但值得关注的是，5月深圳新房住宅成交均价15262元/平方米，创下自2009年8月以来连续22个月的水平。

　　第二部分东莞楼市

　　一、土地市场：5月供需喜忧参半

　　1、供应分析：土地供应全面放量商住地供应量达历史高位水平

　　上月东莞共有20宗土地挂牌上市，合计供应面积为88.67万㎡，环比增加117%，同比激增495%。其中，普通商品住房用地9宗，合计57.73万㎡，占总供应量的65%，继一月份之后再次突破5成。同时，商务金融用地也推出5宗地块，合计8.57万㎡，环比增加4成多。5月土地供应全线飘红，商住用地放量尤为明显，达到单月历史高位水平。

　　累计1-5月份，土地供应总量同比增加近2成；商住供应量明显加大比重，供应量同比去年同期增加8成；商业用地加大推地频率，前5月份推出商务金融性质用地总宗数是去年同期的3倍。

　　5月东莞挂牌上市土地中，编号2011G042、2011G051、2011G052、2011G051地块条件较优越，分布在长安、厚街和塘厦等房地产热门区域，且体量较大，均超过7万㎡。松山湖共推出10宗土地，依然是土地出让主要区域。

　　2、成交分析：开发商拿地意愿趋缓三幅大体量地块流拍

　　上月共成交5宗商住用地，合计22.84万㎡，环比增加一倍多；流拍的土地有3宗，合计20.47万㎡，接近成交的土地总量；商务金融用地有土地进行交易，但无成交，致使连续两个月商业用地成交量为零。

　　前5个月土地需求比较旺盛，成交同比增加4成多，商住地需求尤为明显，成交总量约是去年同期的2倍。但5月开发商拿地意愿有趋缓迹象，今年流拍的4宗土地中就有3宗在上月流拍的，当中有特殊原因，也有地块体量大、地理位置不好难以消化等原因。值得注意的是商业用地成交量同比降幅明显，但从供应情况来看，商业用地加大了推地频率，后续供应将得到保障。

　　上月土地成交情况与前4月份推出土地全部成交形成反差，4月 3度流拍地块甚至取得溢价6000万的成绩,而5月接近半数地块流拍，且成交地块多以底价或接近底价成交，其中不乏长安、厚街等大体量优质地块。长安地块可能因为万达推迟进入长安市场而搁置，常平、横沥地块由于地理位置并不突出且体量太大难以消化等原因遭遇流拍。作为多个外地企业打通东莞市场的试金石，大朗地块是上月土地交易市场的亮点，两家企业经过25轮激烈较量，终由敏捷地产旗下广州锦绣投资有限公司以1.52亿拿下，溢价41%，折合楼面地价2072元/㎡。碧桂园集团、东方银座集团、钜隆房地产、深物业等外地房企都选择了同样的方式进入东莞市场，也多次证明在大朗这块宝地屡试不爽。

　　3、6月待拍土地：商业用地比例增加城区地块首现塘厦松山湖推连体地块

　　截至6月2日，东莞市国土资源局公布的土地出让公告显示，6月共有12宗商住及金融用地将进入土地交易市场，比上月增加4宗。其中，7宗为商住性质，其余为商务金融或涉及商业性质。东城、万江本月均有土地进行交易，拉开今年城区土地供应的序幕；塘厦、松山湖均有两宗连体地块，可实现规模开发。上月开始土地供应的体量都较具规模，但调控压力下开发商拿地意愿是否强烈，土地能否顺利交易甚至产生高溢价率，还得经过市场考验。

　　4、土地出让预告：65.37万㎡待入市 5成为商住金融用地

　　上月东莞市国土资源局网站公布了的土地出让预告——东土交（预告）[2011]6号和东土交（预告）[2011]7号，预告显示将有65.37万㎡的土地入市，其中商住及金融性质用地共11宗，合计32.52万㎡，约占总量的5成，多位于房地产热门区域和石碣、清溪等房地产快速发展区域。据不完全统计，东莞市国土资源局网站进行预告但仍未出公告的商住及金融地块合计98.54万㎡，其中商住、金融性质比例分别为67%和33%。

　　二、商品房新增供应

　　1、新增供应概况：供应再度收紧

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，5月东莞新增商品房39.68万㎡，环比减少21%，同比减少33%；其中商品住宅3511套，合计36.52万㎡，同比减少16%。非住宅504套，合计3.16万㎡，同比减少8成。由于政策从紧，众多楼盘选择在3、4月份提前推货，加上“一房一价”政策的实施，细则未明，众开发商产生观望情绪，致使上月新增商品房有所回落。

　　累计1-5月份，东莞新增商品房21055套，合计212.74万㎡，与去年同期基本持平。其中住宅供应18070套，合计190.9万㎡，同比增加6%。非住宅供应2985套，合计21.84万㎡，同比减少35%。

　　2、住宅新增走势：住宅供应进一步下滑

　　5月东莞商品住宅新增供应量再度下滑，总供应量为36.52万㎡，环比减少22%，同比减少16%。

　　因一房一价实施初始，操作细则不明，致使开发商出现观望情绪，5月网上备案减少，月度商品住宅新增供应量跌至近年来同期水平，供应偏紧的态势进一步显现。

　　3、新增区域分布：11镇区新增寮步势头最猛

　　5月东莞共11个镇区有商品房新增供应，寮步继续成为新增主力，其中住宅供应7.59万㎡，676套；主要推货楼盘为丰泰城、怡丰映玥明轩、鼎峰尚境。受骏隆君悦天城新增支撑，石碣排名第二，共701套洋房。上月除南城有新增供应外，城区其他各区都陷入沉寂。

　　非住宅供应方面，棕榈泉五期是新增主力，新增136套办公，合计1.32万㎡。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：经济舒适型洋房比重增加

　　70-110㎡的经济型户型新增931套，占总供应量27%，上升4个百分点；111-130㎡的舒适性户型新增300套，占总供应量9%，提高3个百分点；131-150㎡的改善型户型新增220套，占总供应量6%，与前一月持平；150㎡以上的大户型洋房新增552套，占总供应量15%，比4月下降4个百分点；别墅新增40套，占1%，比4月下降4个百分点。由面积区间可以看出，5月经济舒适型洋房供应比重增加，150㎡以上的大户型及别墅供应比重在减少。

　　5、新增商品住宅类型配比：别墅减少供应

　　5月新增供应商品房中，洋房2755套，合计面积为29.60万㎡，占总供应面积的75%，下降3个百分点。别墅40套，合计面积1.43万㎡，占总供应量的4%，下降11个百分点。

　　低层洋房和公寓分别新增2.98万㎡和2.50万㎡，分别占总供应量的7%和6%。

　　6、新增供应明细

　　在5月商品房新增供应中，新上市项目分别有金碧华庭，产品类型为低层洋房，共推出187套200㎡左右的洋房，合计2.98万㎡；寮步的丰泰城，主要推出40套300-400㎡的联排别墅，合计1.43万㎡；骏隆君悦天城，分别推出701套80-130㎡洋房和107套商铺，合计7.1万㎡。其余项目都是新品加推，加推项目以洋房为主。

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况：签约全线飘红同比去年政策影响削弱

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，5月东莞商品房签约6311套，合计签约面积72.67万㎡，环比上升24%，同比上升165%。其中住宅签约5290套，合计签约面积54.34万㎡，同比上升130%。套均签约面积103㎡，与4月套均面积持平。非住宅签约1021套，合计签约面积18.33万㎡，环比增加297%，同比增加379%。相比去年“新国十条”下的五月份，今年偏紧政策下的五月份签约可谓表现出色，数据不但全线飘红，且上升幅度至少在一倍以上，非住宅面积签约面积甚至是去年同期的4倍。

　　累计1-5月签约商品房276.34万㎡，比去年同期增加49%；其中累计签约商品住宅232.31万㎡，比去年同期增加44%；非住宅44.03万㎡，比去年同期增加了84%。从紧房地产调控政策下的东莞楼市表现依然强势，前5月份各项签约量同比去年上升都在4成以上，非住宅因受政策影响较小，成交量更是同比上升超过8成。

　　2、商品住宅签约走势：高位运行仅次于09年牛市

　　从东莞市住宅签约量走势图可以看出，今年前5月住宅签约量比08年和10年同期都要高，仅次于房地产市场处于牛市的2009年。除传统春节长假的2月份外，其他月份签约量都在50万㎡左右高位盘整，成交套数都在6000套左右。5月签约量高企还有一个原因是经适房寮步玉兰花园的大量集中签约，上月该盘签约541套。

　　3、非住宅签约走势：签约量井喷再创新高

　　从东莞市非住宅签约量走势图可以看出，5月非住宅签约量再次刷新近年来新高，约18.33万㎡，主要因为个盘签约带动。大朗毛织中心旧盘集中签约推高全市非住宅成交量。因受宏观调控影响较小，部分住宅的投资转移到非住宅上，且东莞商业地产今年处于较快发展态势，预计后续成交表现依然强势。

　　4、商品住宅量价走势：量微升价微跌

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞商品住宅新增供应36.52万㎡，成交签约54.34万㎡，供需比率为1:1.49，,连续两个月商品住宅供小于求。5月成交均价为8016元/㎡，环比下降2个百分点，同比上升15个百分点，连续三个月均价在8000元/㎡以上。

　　5、各类型物业签约情况

　　6、商品住宅各区域签约：寮步创单月新高城区虎门大热

　　寮步本月签约套数突破一千，成为本年度单月突破一千套的镇区，签约主力是玉兰花园541套，花样年·君山103套，全镇合计签约8.67万㎡，环比上升126%，签约均价是6444元/㎡，环比上升6个百分点。南城、万江、虎门、东城分列二至五位。塘厦签约均价为17950元/㎡，环比上升23%,再次登上各镇区签约均价榜首。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　5月东莞商品住宅各区签约面积前十五排名基本与签约套数吻合，石碣因签约户型较小，排名稍稍下降，莞城和高埗签约以大户型为主，签约面积都在前十五以内，其中，高埗签约大多是340㎡以上的别墅。

　　8、住宅签约均价前十五名：三镇区过万城区跌出前五

　　塘厦商品住宅签约再次登上签约均价榜首，签约均价过万镇区比4月减少两个，分别是塘厦17950元/㎡、松山湖13954元/㎡和虎门10151元/㎡。塘厦因为万科棠樾别墅本月签约量较大，拉高整体价格过万。众多高端项目，如光大鹭栖湖、万科松山湖悦、长城世家等一直支撑松山湖均价高企。而虎门均价则由万科紫台、地标广场等高端项目支撑。高埗由于大盘新世纪颐龙湾的支撑，均价亦达到了9561元/㎡。

　　9、楼盘签约前十名：

　　5月玉兰花园签约541套，占寮步签约总量的53%，成为全市签约最多楼盘，该盘位于玉兰中学旁，应为教师用经济适用房，同区域的花样年·君山以103套并列排名第六。骏隆君悦天城推出即签约100套，以总数156套排名签约第二。中堂东港城持续发力，以129套进入三甲。

　　四、存量和消化周期：供不应求存量减少消化周期缩短

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至5底东莞市商品住宅存量达409.65万㎡，比4月底减少17.82万㎡，连续两个月存量减少。5月住宅新增供应量减少，成交量持平，存量亦随之减少。

　　存量消化周期： 9.6个月

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至5月底东莞商品住宅存量409.65万㎡，而过去12个月商品住宅月均成交量为42.66万㎡，按照这样的去化速度，在不增加供应的理论情况下，东莞市场商品住宅存量需要约9.6个月尚可以消化完毕，消化周期连续第5月减少。

　　五、潜在供应

　　1、新开工总量：新开工明显缩量住宅新开工环比减少六成多

　　据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，5月份东莞新开工商品房为49.29万㎡，比4月份157.2万㎡减少107.91万㎡，出现大幅度下滑。其中商品住宅面积为40.99万㎡，环比和同比分别减少65%和42%。非住宅新开工面积为8.3万㎡，环比和同比分别79%和61%。

　　1-5月累计新开工为338.81万㎡，比去年减少4.48万㎡。其中，住宅新开工为267.64万㎡，同比减少4%；非住宅新开工量为71.17万㎡，同比增加12%。在类同的调控环境之下，新开工量也相差无几，开发节奏相对平稳。

　　2、新开工走势：环比3、4月降幅明显

　　5月份东莞商品房新开工量为49.29万㎡，环比3、4月份降幅明显。累计1-5月份开工总量达338.81万㎡，其中5月份占14.5%

　　3、新开工区域分布：住宅分布集中南城新开工量突出

　　5月份东莞商品房住宅新开工相对集中，主要是分布在南城、大朗、常平、樟木头、中堂等5个区域。本月住宅新开工排名中，南城以17.57万㎡居首位，大朗8.69万㎡、常平6.39万㎡、樟木头4.79万㎡、中堂3.54万㎡依次排名后四名。

　　4、新开工类型：

　　东莞5月份洋房新开工总量为31.7万㎡，占新开工总量的六成以上，别墅5.7万㎡，占12%，公寓3.5万㎡，占7%，车库6.4万㎡，占13%，商铺1.8万㎡，占4%。

　　5、新开工明细：翡丽山开工量恒大百悦尚城最受关注

　　5月新开工项目中，全新的项目有樟木头尚峰桃园和中堂的农民公寓，其余均为大盘后续新品开工；按开工进程来看，该批新开工项目为金九银十的供应量打下了基础。其中万科翡丽山新开工类型包括了别墅与洋房，面积上达12.1万㎡；百悦尚城二期洋房开工面积为5.4万㎡，二期属地产大鳄恒大集团开发，会带给消费者什么惊喜，值得期待。

　　六、楼盘活动：营销活动节点性明显