房屋贷款已经收紧 东莞楼市成交数量或者受挫

　　随着中央收紧银根，东莞多家主力银行发放个人住房按揭贷款额度纷纷吃紧，有的银行现在已经用完了上半年的额度，排队“等贷”成为常态，一般来说，房贷时间短则一个月，长则三四个月。

　　记者获得的消息显示，住房商业个贷吃紧带旺了公积金贷款，一季度公积金贷款金额同比大幅增长62%，呈现井喷态势。不过，公积金管理中心方面表示，公积金余额足够供贷款之用。

　　同时，有分析人士指出，因为公积金贷款毕竟数量有限，商业贷款的收紧将抑制楼市的成交量，影响开发商的资金回笼，进而让开发商放缓开发进度。

　　排队“等贷”成为常态

　　万江上东国际与四大国有银行中的两家合作为业主办理住房个贷。该项目的一个售楼小姐说：“今年过完春节后，放款时间变长了，一般要一两个月，而一年前，只要一周就行了。”

　　无独有偶。在南城买了一套3居室的刘小姐已经签订购房合同2个月了，但贷款还是没放下了，银行表示还要等一个月。在凤岗、洪梅、茶山的镇区代理销售近10个楼盘的深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱说：“在我们代理的项目中，去年一般20天放款，现在一般是一个月左右。”

　　一国有银行个贷部负责人说，由于国家不断地上调存款准备金率，东莞各银行可以发放的个人住房按揭贷款总额比去年要少，再加上处于经营利润考虑，一季度各家银行都在冲量，想尽可能早地把业务做完。到了二季度，东莞市内大多数银行住房个贷额度都很紧张了。有的银行连首套房，贷款都不容易申请。某国有银行二季度住房个贷额度已经用完，要贷款只能等待下半年。排队“等贷”成为常态，因为银根不断缩紧，“等贷”的人不可能全部顺利审批下来。

　　某银行内部人士透露，住房按揭贷款的资产质量可以说是所有贷款业务中的，但在同等条件下，银行还是更愿意做公司业务。“因为现在贷款额度太紧了，公司业务不但有贷款还有存款和现金流，个人按揭贷款资金回笼太慢，资金滚动使用率较低”。

　　与此同时，就目前首套房贷款政策而言，所有利率折扣已完全取消，工商银行东莞分行已将个人住房按揭首套房贷款的利率上浮了5个点，东莞其余各家银行均按照基准利率放款。

　　商贷吃紧带旺公积金贷款

　　住房商业个贷“僧多粥少”会带来什么改变？

　　首先，带旺了公积金贷款。

　　据本报记者前日从东莞市住房公积金管理中心获得的消息显示，今年一季度住房公积金贷款发放1381笔，发放金额4.26亿元，同比均大幅增长，增幅分别为55%、62%。

　　东莞市住房公积金管理中心副主任温远军告诉记者，公积金贷款增长的原因有二：一是商业贷款收紧，不少人买房想办法转向公积金贷款；二是买房的人数增加了。

　　据合富辉煌东莞市场研究监测数据，一季度，东莞一手住宅网签面积约124万平方米，大幅增加33%，比55%的公积金发放笔数增幅低22个百分点，这说明在一季度的购房群体中，同比去年更多人选择了公积金贷款。

　　目前，期限为5年以上住房个人贷款，公积金贷款的年利率为4.7%，远低于商业贷款6.8%的年利率。从时间上来看，公积金贷款的放款时间为一周至两个月。据温远军介绍，目前公积金贷款有3种操作方式，一是通过担保公司，一周左右放款，不过要交贷款额的1%手续费。二是绿色通道，公积金管理中心与优质发展商签订协议，先放款后办手续，约一个月，目前签订协议的开发商有二三十家。三是正常放款，在房管部门办完一切手续后，公积金管理中心再放款，大约2个月。现在，商业贷款放款周期变长，一般来说，短则一个月，长则三四个月，公积金贷款周期长的劣势正在消失。于是利率更低的公积金贷款受到追捧。

　　公积金贷款额度足够

　　那么，面对庞大的需求，公积金是否吃得消呢？

　　温远军说，公积金余额完全可以满足需求。今年回收资金的任务是48亿元，平均每个月回收4亿元，同时每个月受到新增缴纳款有好几亿元，如3月份缴纳了4.7亿元，而现在每个月支取也就一两亿元、贷款也是一两亿元，公积金余额完全够用。他说：“去年，我们自己制定了20亿元的放款任务(不算支取部分)，结果只完成了不到12亿元。今年，我们的目标还是20亿元。我们要抓住银根收紧的好时机多放钱。”

　　影响

　　买家有人欢喜有人忧

　　个贷吃紧会怎么影响楼市？

　　对消费者而言，可谓有人欢喜有人忧。上周，在万江买了一套双拼3房的公务员黄先生说：“这套双拼户型，实质上是两套房子，大的那套我申请了公积金贷款，小的申请商业贷款，都说要三四个月才能放款。不过，迟点放款也是好事情。因为房子9月份才能交，迟点放款可以迟点还房贷。”原来，黄先生买房子的25万元房款中有部分找亲友借来的，每个月房贷还款额是3000多元，最近三四个月没放款，刚好可以利用这段时间缓冲一下，先把亲友的钱给还了。黄先生是经济条件符合银行胃口的，有把握拿到贷款的那类人，自然不担心。

　　不过，供职于一家民企的钟小姐则远没有那么乐观，她没有缴纳住房公积金，无法利用公积金贷款，只能等待商业贷款，她现在十分担心商业贷款今年无法通过，若真要等到明年，那么她和男友的婚礼也就要拖延了。

　　开发商资金回笼或受影响

　　因为住房商业个贷额度吃紧，总额度比去年要少，最终一部分人肯定是无法在年内获得贷款的。东莞市场的购买群体接近8成是刚需一族，他们贷款的途径只有商业贷款和公积金贷款两种，毕竟公积金贷款不是人人都有，总额度也有限。那么，商业贷款的收闸对刚需为主的东莞市场意味着什么？

　　从事房地产营销顾问业务的宇鹏互动传播机构董事总经理宇鹏认为，长期来看，会抑制100平方米以下的中低端置业市场的成交量，因为刚需是市场主力军，所以东莞整个楼市也会受到较大影响。同时，放款周期变长会影响开发商的资金回笼，进而促使开发商放缓开发进度。不过，从短期来看，各开发商会加快推货以争抢本来就不多的住房个贷，可能会使得成交量短期会继续上扬，但开发商终究要考虑风险，所以因此带来的成交量上扬不会持续太久。

　　李宝柱对此有不同观点。“住房商业个贷额度吃紧会影响成交量，但谈不上抑制。”他说，从其公司代理销售的近10个楼盘来看，房贷时间只是由20天拖延到一个月，个贷额度并不是那么传说中的紧张，自然影响也不会太大。

　　链接公积金新政“五一”实施：住房不超90平方米贷款首付2成

　　东莞住房公积金贷款新政将在5月1日起实施。对比2007年以来实施的贷款政策，有收有放。新政鼓励职工利用公积金贷款买房，限制二次及以上利用公积金贷款买房。最令刚需群体喜悦的是，只要利用公积金购买不超过90平方米的住房，不论单价多少，都可以申请首付20%；而此前，只要单价达到5000元/平方米，就必须首付30%或以上。

　　新政具体规定如下：

　　一、使用住房公积金贷款购买自住房，房屋建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%，贷款最长年限为30年；房屋建筑面积在90平方米以上、贷款首付款比例不得低于30%，贷款最长年限为20年。

　　二、第二次使用住房公积金贷款，仅限于购买房屋建筑面积在144平方米以下的自住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率是同期使用住房公积金贷款利率的1.1倍。

　　三、停止向第三次及以上使用住房公积金贷款购买住房发放贷款。

　　四、个人缴存住房公积金，贷款额度为46万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款额度为66万元。

　　五、每月还款额与家庭月收入的比例不超过55%。

　　六、贷款年限不得超过抵押房屋土地使用权年限。借款人申请提前偿还部分贷款本息的，可变更贷款年限，但不得超过贷款最长年限。

　　专题撰文　南方日报记者　曾德军　彭子英　实习生　张燕