新政出 外地买家失购房资格 是否退定起纠纷

　　“政策性”纠纷之外地买家被拒

　　以去年10月15日为节点，以投资为目的一批外地购房者被广州限购令半路拦住了；今年1月26日出台“新国八条”，限购令升级，在此节点下定购买第三套房的本地户籍家庭和购买第二套房的常住非本地户口家庭，丧失了购房资格。因上述情况而导致交易中断的市民也被称为“困房”一族。

　　前后不过半个多月，楼市风云突变，造就几多悲喜交集。从热火朝天的购房场面到新政出台、突然失去购房资格、与楼盘交涉退定，不少异地购房者在短时内经历了大起大落，来自汕头的李如便是其中一员，“9·29”新政和限购令，让李如还未来得及签订正式购房合同就失去了贷款资格，跟着连购房资格也没有了。眼看着自己交了两万元定金“打水漂”，与李如有类似情况的外地购房者据理力争，与发展商协商退定。

　　认购书刚签三天就出新政

　　去年国庆节前夕，李如听几个生意上的朋友说，广州亚运会时提供给运动员居住的“亚运村”（即亚运城）就要开卖了，很多人托关系买房，几个人打算结伴去买。李如也心动了，他前几年在汕头买的房子现在价格都已翻倍，何况广州，亚运城名气大，升值更不在话下。

　　楼盘在去年9月26日开卖，当天，李如从汕头驱车赶到珠江新城的销售点已经是下午四五点，销售点还排着长长的人龙，人们都很有激情，激动地谈论着，脸上带着微笑，眼睛里充满憧憬。

　　很快，李如加入了这支激情的队伍，在排队等待的过程中，他发现像他这样从外地赶来买房的人还不少，有深圳的、佛山的，还找到了潮汕老乡，老乡攀谈起来并没有“泪汪汪”，话题始终围绕如何付款如何办手续。天色渐沉，李如有点累有点饿了，他决定先找个地方歇脚，第二天再来排队。

　　第二天一早，他再次来到销售中心，排了5个小时队后，他终于进入到销售大厅，选房，签认购书，交两万元定金，流程迅速流畅，让他觉得像梦般不现实。李如挑了一个80多平方米的两房，总价100万元多一些。签认购书时，写着首付五成，李如问销售人员，是否一定要首付五成，销售人员说，如果他没有申请过房贷，在广州没有买过房，首付有可能不用五成，认购书是统一格式的写法，与银行签订正式按揭合同时还可以调整，并让他尽快提交户口本、结婚证等资料，一周内到销售点网签合同。“我感觉买房就跟抢房似的，买到以后还挺激动的。”李如事后回忆。

　　“做梦都没想到这么巧的事让我碰上了。”9月29日，国家再次对房地产进行宏观调控，对不能提供1年以上纳税证明或社保证明的外地人暂停发放房贷。很快，楼盘的销售人员通知李如，新政后银行对贷款的审批很严，即使之前已经申请了贷款的买家也要补交税单才能放款，建议李如一次性付款。

　　李如的朋友要退房，李如的妻子却赞成一次性付款，可以省利息，因此，李开始追讨生意上的欠款，打算一次性付款购房。

　　筹钱耽搁两周，失去购房资格

　　一波未平、一波又起。10月15日，广州出台了“非常住户籍家庭禁止购房”的限购新政，手捧100万元准备付全款的李如，彻底失去购房资格。

　　李如心里五味杂陈，直叹房子与他无缘。10月下旬，他还是再次来到了广州，这次不是交钱而是拿钱———与开发商交涉退定金。过程并没有李如想的顺利，销售人员告诉他，认购书已经写明：“如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回。”并为李如提供了两个“变通”方案：排名前列是补齐纳税证明或社保证明，第二是自行寻找下家，将房子转名。

　　在开发商的坚持下，李如觉得很无力，事件的转折始于他在网上认识了一批有同样经历的“难友”，加入了信息群，找到组织的李如心里有了底。这批外地买家结伴前去找发展商讨说法，并向政府有关部门求助，市国土房管局积极介入。最终，开发商同意向由于政策原因无法购房的买家退还定金。去年11月10日，李先生顺利领回了两万元定金。

　　市场

　　一二手楼市都有退定纠纷

　　买家与开发商博弈

　　一位业内人士认为，每次新政出台后出现的退房率在5%左右，尤其投资比例较高的楼盘，退订率更高。买卖双方纠纷的关键在于，购房者缴纳的购房定金是否可退。

　　发展商坚持不退定的原因有三个：首先，认购书已写明，购房定金不予退回；其次，他们觉得自己也是受害者，调控政策颁布后即日实行，没有过渡期；第三，退定金一旦开了先例，其他购房者难保不会蜂拥而至要求退定，在楼市敏感期，这个口子坚决不能开。购房者则认为，调控新政不准许外地人购房，想买也买不了，这属于不可控的因素，不能与反悔不想买房的情况相提并论，楼盘理应要退回定金。购房者和开发商博弈的过程较为微妙，神通广大者找到中间人自然可以顺利退定；抱团维权者集体与开发商协商，开发商一般会酌情考虑退定；单打独斗者，最终闹到仲裁，至今未有结果。

　　二手房更难退定

　　二手房涉及的定金纠纷不比一手房少。由于广州限购令的出台，二手房买家在交易过程中失去购房资格，无法办理过户，要求业主退定的情况同样出现。

　　去年10月15日，广州限购令出台后，业主徐小姐就纠结于是否退定金给买家，就此问题向律师咨询。徐小姐在10月9日和买家签订买卖合同，将位于天河区一套两房单位出售，售价69万元，收取买家1万元购房定金。该买家是非常住的外地人，答应一次性付款。还没来得及到房管局递件，广州限购令就出台了，买家失去了购房资格，随后买家要求退定和中介费；一方面中介坚持已经帮助买卖双方达成交易，不退中介费，另一方面，徐小姐为了卖房，与房子的租客提前解约，向租客赔了一个月房租2000元，徐小姐觉得自己损失了时间、精力、租客和租金，不愿退回定金。

　　该买家发来律师函称“不可抗力”，经过多次协商，徐小姐和买家接受了律师的建议，徐小姐退回一半购房定金，纠纷才得以解决。但买家的中介服务费一直未能追回，律师也表示“中介更不可能退服务费，打官司也不一定能赢”。

　　各方说法

　　开发商说法

　　亚运城开发商负责人表示，“9·29”新政和广州限购令出台后，发展商就积极和购房者协商，商讨解决办法，如首付不够的可以延长首付的付款时间，不够钱一次性付款的可换面积更小、总价更低的单位。确因政策原因无法购房的，只要购房者提出退房申请，经过审核，都会退回定金。

　　当事人说法

　　购房者李如说：“有人说，楼盘在政策出台之前已经收到消息提前开盘，购房者在不知情的情况下，在当时市场还很热的环境下加入到购房行列；也有人说，我们是投机的是炒房的，觉得楼市前景不好才坚决退房退定，买家和开发商各有各的小算盘，各有各的利益，不管怎么样，的确不是因为购房者的原因导致无法购房，作为品牌信誉良好的开发商，接受购房者的退房、退定，在情在理。开发商最终的行为和态度还是正面的、有责任感的。”

　　律师说法

　　广东思为律师事务所律师吴楠认为，对于遭遇到国家宏观调控新政，失去购房资格的买家，买家可以通过主张“不可抗力”免责，讨回购房定金。《合同法》排名前列百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。调控政策对没有当地户口、提供不了一年纳税或收入证明的外地人限购，就属于买卖双方不可预见、不可避免又不可克服的情形。但是，不可抗力的举证责任是由买方承担，应由买方证明自己确实符合限购条件，包括户籍、纳税证明、持有房产套数等。如果买方能够提供上述证据，主张退定是没有任何问题的。

　　当然，有一个情况比较特殊：限购令已经出来，只是广州的细则还没出，此时，从司法实务以及司法政策来讲，很有可能被认为不属于“不可预见”而得不到支持。

　　经验教训

　　市民购房不要有从众心理、要从自己的实际需求出发，特别是近几年，国家明确抑制投资性的购房需求，以投资为目的的买家更应该慎重出手。

　　购买二手房的话，要坚持将保护购房者利益的附加条款写进购房合同，如申请不到某一金额的贷款额、因国家出台新政导致无法过户等，卖方应退回购房定金，中介要退回中介服务费，这样才能有备无患。