多城市楼市遭遇"倒春寒" 销售量下降或成定局

　　楼市正面临新一轮的考验。春节前夕，“新国八条”的出台以及沪、渝两地房产税的正式试点，楼市调控继续深入进行，这也导致春节期间各地楼市成交大幅下滑；另一方面，央行近日加息，也显示在宏观层面，货币政策正式进入“从紧”周期。

　　随着各地逐步落实“新国八条”，业内人士认为，楼市调控的趋严，将让开发商遭遇的难题，尤其是在资金链方面，而缩减规模或是快建快销将成主要市场策略。

　　多地楼市遭遇寒潮

　　“新国八条”出台以及房产税试点落地的影响，让春节期间各地的楼市再次陷入低迷。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，截至2月10日，北京商品房库存达到9.539万套，相比于1月31日的9.5443万套，减少了53套。这意味着，2月份前10天北京全市日均成交仅5套，相比1月份日均上百套的成交量已大幅下降。数据还显示，春节7天北京二手住宅成交41套。另据亚豪等机构统计，2011年2月北京仅10个项目计划开盘，其中纯新盘只有5个，创下一年以来历史纪录。

　　不仅仅是北京，上海、广州的楼市也遭遇“寒冬”侵袭，甚至出现零成交的尴尬。南京、杭州、天津、无锡等地二三线城市，春节期间的住房成交量也呈下跌态势。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，央行加息首日2月9日，北京市期房仅成交59套，期房住宅成交46套。据了解，2月9日北京现房成交量为16套，现房住宅成交两套，2月9日北京楼市期房和现房成交量均为近半年以来的成交低谷。

　　政策叠加调控细化

　　2月8日，央行宣布自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这也被业内解读为，央行今年的加息，显示货币政策已进入“从紧”周期。与此同时，央行在时隔一月后也恢复了央票发行，次日即发行10亿元3个月期央票。

　　“央行选择在春节假期最后一天紧急加息比较突然，除了抑制通胀目的以外，这对于深入楼市调控，进一步改变市场预期有着重要作用。”链家地产市场研究部分析师张月表示，此次加息一方面将增加按揭购房的利息负担，抑制需求，部分购房者可能会赶搭末班车；另一方面对楼市的长期心理影响更大，调控影响面进一步扩大。

　　而在之前，随着“新国八条”的出台，二套房贷的首付比例已上升至六成，利率上浮1.1倍。而近日各大行的房贷优惠政策也相继取消或暂停，贷款审核也更加趋于严格。

　　在“新国八条”中，对有关进一步落实地方政府责任提出了具体要求。2月1日，上海公布了贯彻“新国八条”的9条楼市调控措施，要求坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前青岛市也已率先出台了地方版的“新国八条”。

　　记者也注意到，此番青岛、上海等地出台地方版的“新国八条”，和去年4月各地落实“新国十条”情况相比，在执行和细化政策的进度上也更为明显。

　　“自去年以来，房地产调控已历经4轮，尤其是1月底出台的‘新国八条’，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的‘叠加效应’，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。”某地产行业人士表示。

　　房企资金链再承压

　　在第三轮楼市调控和货币从紧的双重效应下，业内人士认为，房企也将进一步调整市场策略，以应对调控政策影响。

　　“在加息导致的开发融资成本提高的情况下，在销售量下降，而且不会因为市场价格的波动导致销量大增的情况下，降价等于自杀。为保障合理的投资回报，在限购令之下，保持利润不会大幅下降的手段是提价。 ”全经联研究院副院长陈宝存认为，资金压力对于房企来说，应对起来不会很吃力，屡次三番的打压市场，房企大小年日子的概念已经很深入了。“2011年，销量下降基本成定局的局面下，苦练内功，收缩扩张的力度，也必将是房企的策略。”

　　杨红旭表示，对于开发贷来说，加息提高了开发企业的融资成本，增加了企业经营的难度。在市场向好时，开发商可以将这种成本转加到房价上，在市场调整期，开发商的日子也不好过，这将导致企业缩减开发规模，以求渡过难关。

　　事实上，在国内信贷收紧、上市融资未果、信托融资受阻等多重影响下，房企的资金链正面临更为严峻的考验。

　　海印股份近日发出公告，向证监会申请撤回公司公开增发股票发行申请的议案。公告称，近期资本市场受国家房地产宏观调控政策影响，公司用于房地产开发项目的公开增发，申请获批的可能性较小，因此决定主动撤回此次股票发行申请。

　　而在此之前，雅居乐、恒大、合生创展等上市房企争相通过在海外发行债券等方式融资，以应对国内信贷紧缩和自身房地产项目的开发。而1月末，嘉凯城也宣布了4项融资决定，包括银行借款、信托借款及信托融资，涉及旗下多个项目，仅信托借款和信托融资金额达12亿元。