楼市现象盘点:"银十"效力未减楼市"高烧渐退"

　　今年第二波楼市调控政策“9·29”新政颁布实施至今正好“满月”，在“限购”、“首付提高”、“停贷”及央行加息等市场利空消息不断的浪潮中，东莞楼市成交量价不仅没有应声而下，反而奇迹般出现成交量暴涨的情况。为赶搭“新政末班车”，大量刚需、投资客集中入市购房签约；广深等一线城市“限购”成了推高二线楼市成交的直接驱动力，一度淡出东莞的深圳投资客再度出手，东莞临深片区楼盘销售大热。在以上两股力量的推动下，政策高压下的东莞楼市“银十”效力不减，10月份市场量价仍处于历史高位，新政对东莞楼市整体影响暂未显现。

　　东莞楼市成交量价逆市高涨的局面还能维持多久？市场分析人士指出，在刚需持续入市及深客入莞购房双重动力下，四季度东莞楼市量价暴跌的可能性很小，成交量价将保持平稳态势。

　　成交表现：

　　　　新政影响暂未显现

　　　　10月至今日签约量达137套

　　10月全国房地产市场政策利空消息不断，“9·29”二次调控政策、央行三年来加息接连出台令一线城市成交量价出现明显回落，但10月的东莞楼市成交却意外连续四周处于高位。10月1日至27日，东莞一手住宅网签成交量为3711套，平均日网签量达137套，与成交火爆的9月相比有所下跌，楼市成交呈缓慢下跌的态势，但整体回落迹象并不明显。

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，新政排名前列周适逢“银十”黄金周（10月1日~7日），原本对市场政策一直极为敏感的东莞楼市没有再现“五一”黄金周遇政策“袭击”立刻急转直下的惨淡收场，黄金周7日全市住宅签约套数为549套，签约量创下2007年以来的峰，同比去年成交套数上升了近5成。

　　10月份第二周，东莞一手住宅市场签约量猛增至1372套，平均日签约量近200套，达到了一个历史高位。该周签约量暴涨的直接原因来自于黄金周期间各大楼盘都在赶搭“新政末班车”进行“赶签、赶成交”，大批刚需、投资客扎堆入市买房签约，造成市场成交一路高涨。

　　本月第三周开始，东莞一手住宅网签量出现回落，15日~21日网签成交量为995套，较第二周虽有明显回落，但日签约量仍旧保持142套的高位。10月份最后一周的东莞全市一手住宅网签量为795套，整体签约量继续保持比较平稳的态势。

　　成交价格：处“7”字头历史高位

　　东莞房管局网签数据显示，10月份东莞楼市一手住宅网签成交价格未受新政影响，整体价位仍然处于“7”字头历史高位，10月前三周东莞一手住宅网签价格皆在7000元/平方米以上，第四周的10月26日，受个别资源型大户高端别墅楼盘集中签约影响，单日网签价格更历史性突破“万元”价位，达到11455元/平方米的高位。

　　据了解，近期东莞楼市正处于一个高端洋房、别墅类产品集中推售的时段，市场供货量创下历史新高，在此市场背景下，大量的高端住宅产品现身市场，在深圳、东莞部分高端投资客的力推之下，部分具有地段、区域升值潜力的高端洋房，资源型别墅类产品在本月的成交表现良好，从而推高了东莞一手住宅的整体价格。

　　市场分析人士表示，在高端住宅产品成交看好的情况下，预计10月份东莞一手住宅的成交价会在整体平稳的基调下赶超“金九”房价，市场成交价呈稳中有升的趋势。

　　　※市场表现

　　　　镇区市场：

　　　　深客入市令区域市场热销

　　从东莞各个区域市场的楼盘成交表现看，部分与深圳接壤的临深镇区楼盘表现抢眼，成为10月东莞楼市成交一路高涨的主要贡献者，而这一波镇区楼盘成交火爆的行情主要由深圳客户集中入莞投资置业造成。

　　据了解，近期镇区楼市成交火爆的楼盘主要集中在三个区域：一是莞深高速沿线镇区如大朗、常平、黄江等在售楼盘，二是与深圳接壤几个镇区市场，如塘厦、凤岗、长安等；另一个以高端资源型楼盘为主的松山湖片区，深圳客户的认可度也比较高。在以上三个深圳客户集中入市的片区中，以临深镇区楼盘的成交最为火爆，据主打深圳客户市场的中惠熙元相关负责人表示，10月以来其公司属下各大楼盘中，80%以上的客户成交都来自深圳。而这一波深圳客入莞置业的行情仍在继续。

　　由此可见，深圳“限购令”的颁布对于东莞楼市而言是一个利好消息，深圳楼市资金“被逼”外溢到东莞的迹象已经非常明显。许多东莞开发商在看到这一市场机会后纷纷表示，第四季度如有合适的楼盘推出，会重点考虑在深圳进行推广，希望趁此机会挖掘更多的深圳客户来东莞投资置业，冲刺年底业绩。

　　　城区市场：

　　　　刚需置业旺盛 中小户型楼盘跑赢市场

　　东莞城区市场离深圳区域较远，受深圳客户置业的影响不大，但近期城区市场中部分中小户型楼盘的成交表现也很抢眼。多数城区楼盘的成交数据显示，在成交客户群体中，大部分城区楼盘中深圳客户的成交比例约在10%左右，城区楼盘主要的成交群体仍旧以刚需置业群体为主。

　　为何新政“高压”仍无法阻止刚需群体入市？东莞中原市场研究部经理车德锐表示，一直以来东莞城区市场的刚性置业需求就很旺盛，受政策调控及市场供应偏紧的影响，今年以来东莞的刚性购房需求一直未能完全释放，这些购房者群体数量一直在累积，只要市场出现性价比高的中小户型产品都会受到刚需客的热捧，从本月万江几个中小户型楼盘热销，就能看出刚需置业的热情。

　　　■调查：揭秘房企应对新政影响三招

　　房贷新政和银行加息压力为何未能阻挡深圳客户蜂拥入市,也没给市场刚需置业者造成集体观望？在调查中记者发现，自2007年起，经过数轮的政策调控，各大开发商已经练就了一身“应对新政”的本领，大部分开发商通过三招有针对性的策略，跑赢市场。

　　　1.集中推售中小户型

　　100平方米以下的中小户型普通住宅是目前东莞市场的产品类型，这类产品因总价低而备受投资客及置业人群的青睐。从市场供应来讲，这类产品在目前东莞市场上最为紧缺，市场需求极为旺盛，开发商只要手头上能拿出一批这种类型的产品，几乎是推一批火一批。

　　因此，在新政压力之下，开发商都在想方设法调整产品销售类型来迎合市场，尽量先推中小户型，将比较难卖的大户型洋房、双拼户型产品延后推售。此举在各大楼盘中极为受用，也取得了不俗的销售成果。

　　2.引深客资源入莞购房

　　新政之下有部分楼盘能够逆势热销，除了本身产品具备一定的竞争力，成功挖掘到深圳客户资源也是其法宝之一。

　　据了解，万科 (论坛 新闻)、金地等品牌开发商属下楼盘近期的销售成绩都十分理想，其主要原因就在于企业在深圳拥有较多的客户资源，并通过品牌号召力将其成功引入东莞市场。而像中惠熙元这类本土企业，本身在深圳积累了不少的客户资源，同时能够把握深圳“限购”机会，积极去深圳市场挖掘客户，也能通过深圳客户取得不俗的销售成绩。

　　　3.为客户解决各种“新政难题”

　　目前东莞开发商为撬动市场，可谓是绞尽脑汁。新政对刚需置业者带来的问题就是首付门槛提高，目前有部分开发商开始采取为客户垫付一成房贷首付，减少房贷首付提高给置业者造成的压力。至于目前银行执行的“限外购房”政策，开发商也有一套应对办法，能成功让外地客户取得贷款。如果实在一时办不了贷款，部分开发商则采用延缓签约、退钱退房的方式留住客户。

　　事实上，开发商各种取巧方法存在一定的交易风险。某楼盘销售经理告诉记者，银行方面出于对客户还款能力的考虑，对有垫付首期款记录的客户在放款审批较为谨慎，不能通过贷款的风险加大；而开发商利用各种方法为外地投资客取得贷款，其中存在诸多违规行为，目前银行对此审批极为严格，一旦政策收紧，许多外地客将办不了贷款。