房地产开发投资何以高位不落？

“房地产开发投资虽有些微回落但总体还稳在高位，这说明持续楼市调控是必要而可行的。”业内人士表示。

　　国家统计局10日公布的数据显示，1月份至7月份，全国完成房地产开发投资2.38万亿元，同比增长37.2%。业内人士分析，这跟投资滞后效应、保障房建设“接棒”等多项因素相关；预计三季度、四季度房地产开发投资增幅将有回落但不会大幅跌落。 要确保房地产开发投资的“马力”，关键还在于：加快保障房建设，继续市场面调控。

　　三原因使房地产开发投资风头依然强劲

　　1月至7月国内房地产开发投资“2.38万亿元、37.2%增幅”的表现，是近年来同期最猛的：2007年至2009年间同期房地产开发投资额度和增幅分别为“12135亿元、28.9%”“15884亿元、30.9%”和“17720亿元、11.6%”。

　　今年以来的房地产开发投资为何保持较快增长？业内人士分析原因有三：一是去年同期基数较低；二是受去年房地产市场销售旺盛和适度宽松货币政策的影响，房地产开发企业加快项目开发进度形成的投资滞后效应；三是今年以来保障房建设投资加快及时顶上，一定程度上填补了商品房开发投资下降造成的缺口。

　　值得一提的是，不少城市的“保障房因素”在今年的房地产开发中十分显著。比如，上海统计局的数据显示，今年上半年上海完成房地产开发投资845.28亿元，增长35.5%；其中保障性住房建设投资141.25亿元，增幅达120%，在整个房地产开发“大盘子”中比例已达到16.7%。绿地集团等商品住宅开发的领军房企，今年以来在上海保障房领域项目不断。

　　从上半年数据看，房地产开发投资在城镇固定资产投资中的比例依然超过20%，其38.1%的增幅则明显高于一、二、三产投资，风头依然强劲。另一笔账也十分可观：房地产业牵涉上下游约50个产业，其开发投资的较高速增长对宏观经济的带动将十分显著。目前看来，一些人士关于“楼市调控可能重挫房地产投资”甚至“误伤经济”之类的担心并未成为现实。

　　三、四季度：回落但或不会跌落

　　不过，房地产开发投资增幅已进入了下降通道。1月份至7月份37.2%的增幅，已较上半年缩小0.9个百分点。这是继今年5月份触顶以来的连续第2个月回落。从月度情况来看，7月份房地产开发投资为4118亿元，比6月份环比减少29.4%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3246万平方米，比6月份大幅减少41.6%。

　　交通银行经济学家连平表示，房地产开发投资增速放缓一般在调控后两个季度开始显现，如2007年9月份出台房地产调控政策两个季度之后，房地产开发投资的季均增速由35%左右下降为17%左右，随后逐季进一步下降至10%和5%。据此推断，本轮调控对二、三季度的投资可能暂无压力，但会在第四季度之后开始体现，并可能在四个季度之后对我国固定资产投资增速形成6个百分点的压力。但此次调控对房地产开发投资的影响不会超过2007年至2009年那一轮。

　　“今年以来的销售量比去年少了四成左右，银行融资也难了很多，下半年将主要立足‘做存量’。”上海一中型房企负责人告诉记者。

　　业内人士认为，与整个经济增速变化一致，今年房地产开发投资也可能呈现“前高后低”态势，上半年成交的持续低迷将使一些房企在下半年开发上缩量，“但整体上，有上半年的基础，全年的房地产开发投资增幅不会太低，应该是好于预期。”

　　加大保障房建设　继续市场面调控

　　房地产开发投资过热固不可取，但鉴于其在国民经济中强劲的带动作用，投资过冷、剧烈收缩也将动摇目前经济增长的根基。面对快速城市化进程催生的巨大的居住需求，确保房地产开发投资一定的增长速度、发挥其拉动经济的积极作用并遏制其过快膨胀对经济的负面影响，是每一轮房地产调控的核心目的。

　　在经济形势复杂多变的关头，如何确保房地产开发投资仍保持理想的“拉力”？业内人士认为，关键是“保障房建设”和“市场面调控”要双管齐下、着力推进。

　　今年的保障房项目如能按计划实施，投资贡献将有几何？中金公司在近期一份报告中称，按今年有关部门宣布的580万套保障房(其中廉租房180万套、经济适用房120万套、棚户区改造280万套)与120万套农村危房改造计算，在合理设定的套内面积、建筑成本之下，共需新增投资4356亿元；此外，假设保障房项目将挤占10%的商品房供地面积，计算得出将被挤占的商品住房投资为864亿元。由此，保障房项目对今年的房地产开发投资将贡献3492亿元的净增量与9.6%的增幅。

　　“只要保障房能顶上去，整个房地产开发投资就有望稳住。”陈晟说，“不管是算民生账还是经济账，保障房建设都不能懈怠。”

　　与此同时，对房地产市场的调控必须一以贯之、坚持到底，必须要形成“加大土地供应-督促开工建设-确保按时销售”的“调控链条”，每一个环节都不能“掉链子”。应该说，各地上半年的新建商品住宅供应仍较为低迷，对“捂盘惜售”“囤地”等现象的查处措施效果离预期尚有差距。由于从监管上并未对市场形成刚性的约束，违规者逍遥，购房者观望，楼市僵持已久的局面迟迟无法打破。

　　日前，银监会重申“部分房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷”的政策，住房城乡建设部相关负责人也强调，下一步将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施。今年房地产开发投资增幅的高低，很大程度上系于楼市调控执行的深浅。