五月份东莞市区二手房成交分析报告

　　从金信联行市场研究部统计的数据来看，5月份东莞市区中心区二手房成交量出现了明显下跌，环比跌幅为27.40%，同比略降3.64%。由于性价比高的笋盘受到购房者的喜爱，拉低了成交均价，比4月份下降了12.5%，降至5285元，从数据来看，新政促进了中低价位的成交量，抑制了中高价位的成交，而对较价格高端的二手房则没有什么影响。

　　受新政影响，90㎡左右的单位成交受到抑制，而90㎡以下的小三房、二房单位和100－144㎡较大面积单位成交比例突出，主要是因为初次置业者在购买90㎡以下的单位时不受新政影响，另外实力不足的购房者被迫降低了购房标准，而有实力购买大面积单位的购房者，又基本不走信贷这条路，新政对其影响也不大。

　　业主心态依然偏硬，观望情绪严重，并不急于出售。购房者则认为政策不明朗房价还有得降，僵持不出手，投资客或有投资倾向的客户并不多，但有不少有实力的买家出手，认为是抄底良机。

　　二手房租赁在5月份有小幅上扬，大户型租房量的大幅度增加体现了以家庭为单位的租客增加，以租待购是其目前的心理。

　　一、二手销售

　　1、成交量环比降27.40%

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，5月份东莞市区中心区（以下同）二手房销售成交套数出现了明显的下跌，与4月份相比，下降了27.40%，与去年同期相比略降3.64%。可以看出自4月份新政以来，成交量受到严重打击，大幅下跌三成。

　　2、成交均价5285元/平方米，下降12.5%

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，5月份东莞市区二手房住宅（不含别墅）成交均价为5285元/平方米，与4月份的6040元相比，下降了12.5%；相较去年5月的5406元，下降了2.24%。5月份大面积户型和高品质单位成交量剧减拉低了均价，这是自09年4月份二手房均价突破5375元以来，首次回落这么大的幅度。从中可以看出，新政影响下普通住宅特别性价比高的单位受到首次置业者喜爱，进而拉低了成交均价。

　　3、成交以三房为主，成交占比超过半数

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，5月份成交的二手房以三房为主，所占比例超一半，为52%，与上月相比增加了7%；其次为二房单位，占31%，与上月相比增加了6%；另外，四房单位与上月相比下降了8%。二、三房单位比例的增加，源于大户型单位的成交减少，政策的调整也加大了购买超90㎡单位的资金压力，中小户型单位受宠。

　　4、面积区间40－80㎡单位增幅明显

　　从成交面积来看，所占比例较多的为100－144㎡的三房单位，为41%，80－100㎡的二房占20%，40－80㎡的小二房及一房单位占23%。与4月份对比，变化明显的是40－80㎡单位有12%的增幅，80－100㎡的单位则下降了13%。可以看出首套房建筑面积在90㎡以上的首付比例提高至3成限制了该面积区间的二手房成交，而对有实力购买较大面积单位的如100－144㎡的则该信贷政策作用有限。

　　5、35万以下物业成交环比升10%

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，5月份成交的售房总价主要位于60万以下，共计66%，其中35－60万的占37%，环比下降13%，35万以下的占29%，环比上升10%。另60－80万的占19%，环比略降1%，80－120万及以上的占15%，环比略升2%。可以看出，新政影响了改善型以及计划购买稍大面积的购房者，迫于资金压力转而降低购房标准。

　　6、4000－5000元/平方米的单位成交环比涨15%

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在成交单价上，成交最多的为均价5000－6000元的单位，占 27%，环比下降13%，其次为4000－5000元的单位占23%，环比上涨了15%，7000元以上均价的单位占22%，环比上涨了5%。另外，6000－7000元的单位占16%，环比下降了13%，4000元以下的占12%，环比上涨了6%。数据显示，5月份的二手房成交向楼价高低两端靠拢，6000元均价以下的成交量偏移至4000－5000元区间，6000元以上的成交量偏移至7000元以上的单位。可见新政推进了中低价位的成交量，抑制了中高价位的成交，而对较价格高端的二手房则没有什么影响。

　　7、东城房源最走俏

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在成交区域上，东城区成交量占51%，南城区占45%，莞城区4%。东城、南城的成交一直呈拉锯状，东城二手房成交量较大主要源于二手市场发展成熟，在售一手新房较少，而南城在售新盘推盘量大，分薄了二手房的成交。

　　8、二手市场投资客不多

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在产权取得时间上，证满5年的占34%，高于4月份的29%，已出证但未过5年的占58%，低于4月份的63%，未出一手证的占8%。从中可以看出，业主心态还是很硬的，观望情绪严重，并不急于出售。也可以看出东莞的投资客或有投资倾向的客户并不多。

　　9、按揭付款方式降3成

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在付款方式上，成交售房中有66%是通过银行按揭付款，远远低于4月份的92%。一次性付款的比上月高出27%，占32%，而分期付款的只占2%，同比下降13%。可以看出，按揭贷款的基本下降了3成，有全额支付能力更倾向于不走信贷。

　　10、首次置业者占6成

　　根据置业次数划分，首次置业的占60%，比上月降低了21%，二次置业的占32%，相对上月上涨18%，三次置业的变化不大，略涨3%。成交量大跌的情况下购房者的置业构成有了新的格局，但总的来说首次置业者占了6成比例，而且观望情绪浓厚，而反观有购房经验的却敢于在逆势出手。

　　二、二手租赁

　　1、租赁业务环比涨8.13%

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在租房成交上，5月份月成交环比上涨8.13%，同比增长30%。虽然在3月份出现租赁小高潮有所回落后，再次出现小幅上涨并有继续上涨的趋势，此源于新政下，买卖双方僵持观望不下，不少计划买房的客户推迟了购房，以租待购。另外，大学应届毕业生第二波进入社会也推动了租赁成交，但比例不大。

　　2、三房租赁业务涨幅较大

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在成交租房的户型上，各户型所占比例相当，其中单房占15%，环比下降6%，一房占27%，环比下降15%，二房占23%，环比下降9%，三房占35%，环比上涨30%。大户型租房量的大幅度增加体现了以家庭为单位的租客增加，以租待购是其目前的心理。

　　3、一房及小二房、三房单位较受欢迎

　　金信联行市场研究部统计的数据显示，在成交租房的面积上，40㎡以下的占12%，环比下降2%，41－80㎡的占46%，环比略降1%，81－100㎡占10%，环比降1%，101－130㎡的占25%，环比上升3%，131－160㎡的占4%，环比降1%，大于160㎡的占3%，环比上涨了2%。可见，一房及小二房、三房单位比较受欢迎。

　　4、 租金在800－1200元/月的房源成交最多

　　在成交租房的租金比例上，800元以内的占28%，环比下降2%；800－1200元的所占比例较大，占35%，环比略涨1%；1201-1500元的占14%，与上月持平；1501－2000元的占20%，环比增长5%；2001－3000元的占7%，环比降2%；大于3000元的占1%，略降1%。数据显示千元左右的一房、1500元左右的二房及2000元以下的三房单位是目前东莞市区租房租金的主流。

　　三、二手楼市走向预测

　　6月4日，三部委发文明确个人房贷二套房认定标准，被认为“史上最严二套房认定标准”，新规的出台体现了中央坚决抑制房价和打击各种名目的炒房和投机性购房的决心，必将进一步打击了投资型和改善型需求，6月份的成交量进一步下跌将会是必然的。楼价上，一手开发商的动作至关重要，房价观望期将结束，开发商可能不会撑太久就会不情愿的降价，必会带动二手房随之降价，那么价格合适的中小户型以及一些性价比高的笋盘将会迎来一个成交潮，实力雄厚的投资者可能会出手抄底。

　　编辑：mavis