开工量骤减倒逼楼市政策 地产调控遇"空调论"

　　持续1个多月的房地产调控风暴在近期风云突变。

　　5月中旬，国务院总理温家宝强调宏观调控需“适时适度”后，发改委在36个大中城市房价的监测报告中指出，政策出台后市场预期出现积极变化，投机需求退出，部分城市房价快速上涨的势头得到明显遏制。

　　近日，舆论传出“三年内免谈房产税”一说，但遭到发改委的否认;一些专家和房地产从业者喊出“市场调控核心是降温，不是降价”等论调，连续大跌的房地产板块开始强势震荡。于是，有业内人士喊出了地产调控“空调论”。

　　牵动政策松紧的命脉在何处?《每日经济新闻》近日对北京、上海、广州、杭州等城市的开发商和部分楼盘进行调查发现，4月以来部分一线城市开发商开工量大幅下挫，这一变化实际上不仅影响房地产业本身，亦开始波及上游产业，加上国际经济环境近期的急速变化，房地产政策调控确实到了关键节点——

　　多城市开工放缓 房企延迟推货

　　房产新政实施一个多月来，部分城市房价快速上涨的势头得到遏制。与此同时，北京、上海、广州和杭州等一线城市的房产施工量开始急剧减少。

　　北京多家房企4月后无新开工

　　虽然4月份北京房地产企业获得施工许可证项目的统计数据还未出炉，但《每日经济新闻》记者在北京市住房与城乡建设委员会实时查询中心拿到的数据显示，北京住总集团、北京城建、首开集团4月后并无新开工项目。

　　面对北京房地产企业开工项目的现象，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，房企开工量下降是预料中的事。

　　记者调查发现，北京住总集团朝阳区9.82万平方米的项目于3月3日开工后，至今未有新开工项目。

　　北京住总房地产开发有限责任公司经理办公室告诉《每日经济新闻》记者，房地产企业从拿地到开工一般要半年到8个月的时间，现在开工的项目一般是去年上半年末期拿到的土地项目,由于公司在当时并未在北京拿地，所以当前没有项目开工。公司强调，如果有开工项目，公司会如期进行，不会因宏观调控推迟开工，当然也不会提前开工。

　　首开集团今年以来还未有新开工项目;北京城建在3月份新开工一个项目后，4月至今在北京无新开工项目;北京万科以及北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司各有一个新开工项目;保利地产则在3月份开工的同一个项目上，另有几幢新楼开工，但并无其他新的项目开工。

　　实际上，上述情况只是北京房地产企业开工量缩减的一个缩影。记者调查发现，开工量的减少其实并非发生在新政后，而是前期清淡的延续。

　　统计数据显示，3月份北京共有包括住总集团与北京城建等在内的7家房地产开发企业获得施工许可证，批准施工总面积为40.36万平方米，环比下降67%。

　　杨少锋对此认为，3月份开工量骤降，可能与春节有极大的关系。2010年3月1日是农历正月十六，这之后各地返乡家民工才陆续返城，这会直接影响房地产项目的开工进展。而4月份至今，虽然统计数据还未露面，但在新政后销售压力陡增的情况下，房地产公司尚不敢轻举妄动，因此开工量还处于下降通道。

　　对此观点，中信地产的一位业内人士却持异议。他对《每日经济新闻》记者表示，时下开工的新楼盘，对应的是半年或更长时间后的房地产市场，而业内对那时的房地产市场一般较为看好。他认为，时下房地产公司一般不会有意推迟开工项目。

　　上海四五月报建项目投资额缩水

　　楼市新政出台之后，上海商品住宅的建设报批数量较今年四五月份大幅减少。

　　上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，5月至今上海报批的商品住宅项目只有15项，其中真正属于普通商品住宅开发范畴的只有5项。而楼市新政颁布前的3月份，上海报批的商品住宅项目多达43个，其中属于普通商品住宅开发范围的有16项。

　　商品住宅新报批开工数量减少，影响的并不仅仅是明后年上海商品住宅的新增供应量，更有可能会从现在开始就影响上海的地方经济。

　　根据上述上海市建设项目信息对3~5月的新报批商品住宅总建设投资额的统计，新报批的商品住宅总建设投资额逐月递减：3月份新报批的商品住宅建设投资总额超过400亿元，4月份降为132亿元左右，5月份更跌至102.5亿元。

　　3月份报批建设的16个普通商品住宅项目中有9个建设投资总额超过10亿，其中仅长风6B、7C地块项目的总建设投资额就达到122.9亿元，而到了5月份，只有绿地、金地两家公司的三个项目投资总金额超过10亿元。

　　上海佑威房地产中心主任陆骑麟指出，今年1月至5月，上海商品住宅的新增供应数量只有350万平方米，是2006年以来的。尽管受到宏观调控政策打压，上海今年前5月的商品住宅销售量依然达305万平方米。

　　一些开发商明确向《每日经济新闻》记者表示，不会因为目前市场调整而减少开工量和拖缓施工进度。因为他们中大多数的人都记得，2008年各大房地产公司纷纷减少开工量和延缓施工进度，导致在2009年楼市销售火爆的时候，公司却没房可卖。

　　业内人士说，按照目前项目开发9个月左右上市销售的进度，以及市场6~9个月后完成调整的时间，现在报批建设新房正好赶上明年市场的销售旺季。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄向《每日经济新闻》记者表示，导致新报批建设项目大幅度减少的原因，并不是因为近期市场成交量大幅下跌，楼盘销售低迷，而是因为开发商担心在原有项目销售不佳的情况下，继续增加新开工会令公司资金断链。

　　广州超两成房企延迟推货

4月，广州市国土资源和房屋管理局 (以下简称广州市房管局)的官方数据显示，本月广州批准预售的商品房项目共计13个，同比下滑六成，其中批准可预售的住宅项目相比上月减少了近三成。

　　去年一年，广州市住宅商品房成交超过900多万平方米，创出了历史新高，不仅消化了大量的存货，同时也消化了不少新增货品。但新政出台后的一个月，广州市房管局官方数据显示，广州一手商品住宅网上签约面积同比减少了68%，环比减少了33%。

　　成交持续的低迷，不少开发商开始谨慎起来。有业内人士透露说，目前市场不少开发商为应对市场，不得不推迟开盘，或者是推迟拿预售证。

　　近期，记者在走访楼盘时发现，不少开发商楼盘项目虽然早已封顶，但却迟迟不肯推向市场。广州本土开发商时代地产某项目盘，“五一”期间项目三期已封顶，二期的项目已销售80%，剩余货量不多。当记者问及什么时候再推出三期时，代理该项目盘的杨小姐并没有给出答案，只表示三期项目肯定要比二期贵。

　　经纬行研究中心监测显示，楼市新政出台前，广州十区新推货量达9947套;新政出台后，多个楼盘延后开卖，新推货量减少2182套。今年“五一”，开发商推盘也较为谨慎，除雅居乐花间集推货超过400套、中海锦榕湾推货372套外，其他新推货量都不多。

　　“目前广州市场上差不多有20%的项目盘被推迟入市。”经纬行研究中心经理朱欣苑指出。

　　仲量联行投资部刘裕通表示，由于当下购房需求被遏制，开发商的发展速度也开始放缓。公司所接触到的开发商中，不少开发商推货进度也一再放缓，其实预售证是早已拿到的。“有些开发商已拿到100套的房源预售证，但是在推出时仅拿出20套进入市场，人为造成市场上供求紧张的关系。”

　　杭州多地王空置 开发商延迟开工

　　新政之下，杭州楼市成交量屡创新低，供应量也渐呈降低趋势。记者了解到，自2006年起，杭州大部分地王目前仍未上市销售。杭州相关业内人士也表示，部分开发商在此市场条件下，或会选择放慢工程进度或延迟开工。

　　2007年7月，雅戈尔置地以近15亿元的价格买下杭州原杭商院地块，创造当时杭州地价的纪录。该地块楼面价约为15712元/平方米。风光过后，该地块开始长达近两年的土地闲置。杭州业内一度传出雅戈尔置地存在资金缺口、已将地块转让等消息。5月26日，记者致电该盘售楼部，售楼小姐告知目前该项目已改名为“御西湖”，将与今年6月底开盘。

　　此外，位于杭州市中心紧邻运河的杭汽发地块，2006年9月29日由绿城、滨江竞得，目前其产品仍未面市。2007年10月30日，远洋地产以22.26亿元竞得杭一棉地块，楼面价15588元/平方米，据远洋地产杭州某负责人透露，目前该地块尚在做方案，预计2011年推入市场;2007年11月29日，由西房、广宇两杭州本土开发商竞得的东南面粉厂地块，楼面价19038元/平方米，目前尚没有推入市场;2008年年底成交的东南化工厂地块，由杭州万钧置业竞得，相关人士介绍，该项目已与绿城合作，项目也将由绿城直接操刀，但该地块何时推出市场，目前仍无动静。

　　绿城集团营销副总监祝军华在接受《每日经济新闻》采访时表示，绿城的杭汽发、喜得宝、新华地块和田园板块，“目前都按正常的开发进度，喜得宝地块有可能在今年年底面市。而杭汽发地块，由于合作方对规划方面有不同意见，可能要慢一些。”

　　曹旭东在接受采访时称：“杭州房源供应量总体上说是呈下降趋势的，4月份杭州推出房源数量为3472套，而5月份至今，杭州推出房源3101套。”

　　对于新政之后开发商是否会降慢开工速度，曹旭东认为这是毫无疑问的，“新政以后，杭州楼市成交量迅速下滑，开工意味着大笔资金的投入，如果销售情况不佳，资金的回笼就会发生困难。”

　　杭州双赢机构章惠芳则认为，资金准备充裕的开发商，有可能选择提前交付土地款，加速开工。“根据以往经验，政策变化一般比较快，而杭州2009年土地供应量又相对比较大，所以很多开发商相反会选择提前开工，以在楼市回暖时提供足够的销售房源。但也不排除有开发商对后市比较悲观，会选择放慢工程进度，或者延迟开工。”

　　上游产业受波及 调控或先紧后松

　　除开发商降低开工量外，楼市调整的影响也开始波及上游行业。

　　来自兰格钢铁信息研究中心市场的监测数据显示，4月中旬楼市新政实施至今，国内建筑钢材市场价格已经连续五周下跌，近半个月表现更甚。

　　以Φ25mm二级螺纹钢为例，截至5月21日，国内10大重点城市均价为每吨4154元，比上周同期跌125元，比上月同期跌384元。其中广州、西安、武汉、郑州市场价格下跌幅度超过200元，上海、成都市场跌120~130元，京、津、杭州地区跌50~70元。而国内10大重点城市Φ6.5mm高线均价在各地也有不同程度的下跌。

　　里昂证券钢铁行业分析师乐天虎分析，钢铁价格下降的一个重要导火索就是楼市新政后，房地产公司开工量下降。“如果房地产开发商继续削减开发计划的话，对钢铁市场的影响将会持续到2011年之后。”

　　除了钢铁业外，房地产业上游链条中的重要行业水泥业亦如此。

　　从事水泥生意的厦门阿土建材有限公司总经理陈元期近日忧心忡忡地向记者表示，因为新政前已施工的一些房地产项目还在施工，时下房地产调控还未大面积影响到水泥业，但如果调控继续的话，开工不足将很快导致水泥需求下降。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说，房地产业是一个链条非常长的行业，上游包括水泥、钢材等，下游包括家具装饰等，中间还涉及大量就业问题。在时下世界经济面临二次探底的危机下，为了弱化房地产业调控对整体经济的影响，政府接下来可能将减弱调控力度。

　　中信地产的一位业内人士认为，当下房地产调控放松等消息的露面，给了购房者房价将下跌的心理预期。但发改委后来又出来否认“三年内免谈房产税”一说，反映政府房地产调控面临两难窘境：一方面，百姓已有了房地产价格下跌的心理预期，使得调控不得不前行;另一方面，房地产调控已对实体经济产生了巨大影响。

　　杨少锋表示赞同此观点，“时下房地产调控要探索的就是适度的问题，在地产调控与实体经济发展间实现平衡。基于此，今年后半年，为了整体经济的平稳发展，地产调控的力度可能会减弱，以缓解实体经济的压力，从而使房地产调控呈现出先紧后松的曲线。”

　　编辑：mavis